Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Условия и порядок расторжения договора аренды земельного участка». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Любое расторжение соглашения по аренде в одностороннем формате сторон не допускается. Следует убедиться в том, что отказ согласно со стат. 310 возможен только в виде исключения. Рассмотрению подлежит вариант, если одна из сторон использует аренду для осуществления предпринимательской деятельности или ведения бизнеса. При этом практически все условия могут быть моментально прекращены.
Если соглашение между арендодателем и арендатором регистрировалось, при разрыве правовых отношений необходимо снова пройти эту процедуру. Для этого стороны приходят в уполномоченный орган и регистрируют факт расторжения в ЕГР. Бытует мнение, что регистрация проходит в автоматическом режиме. Но это не так. Этот процесс обязателен и делается вручную при окончании сроков или прекращении сотрудничества вне зависимости от оснований.Если не сделать эту работу, объект будет числиться в категории арендуемых. В дальнейшем это приводит к спорным моментам при попытке оформить новый договор аренды с другим арендатором. Для регистрации факта расторжения необходимо иметь при себе следующие бумаги:
- соглашение о разрыве сотрудничества.
- постановление судебного органа о расторжение или уведомление (если срок действия договора не определен).
- факты, свидетельствующие об отправке уведомительного письма.
- арендное соглашение, прошедшее процесс регистрации.
- акт возврата имущества владельцу.
- чек, подтверждающий выплату пошлины.
- прочие бумаги (по требованию).
Список документов внушительный, поэтому их сбором лучше заняться заблаговременно.
Исходя из норм ГК РФ из заключенного сторонами договора у должника возникают обязательства, которые должны исполняться надлежащим образом. По договору аренды у сторон возникают взаимные права и обязанности, а их исполнение должно соответствовать правовым актам, положениям договора, а при их отсутствии — обычаям делового оборота и иным обычно предъявляемым требованиям. Следует отметить, что расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено законом или договором. По общему правилу односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается, исключения также могут быть установлены только законом или соглашением сторон.
Статьи 307, 309, 310 ГК РФ (ч. 1) от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 27.12.2009).
Таким образом, ГК РФ оперирует двумя терминами, между которыми необходимо проводить четкое разграничение: «расторжение договора по требованию одной из сторон» и «отказ от исполнения договора». Очевидно, что в обоих случаях проявляется заинтересованность какой-либо стороны в расторжении договора. Однако первый вариант подразумевает спор, разрешаемый в судебном порядке. А для достижения требуемого результата путем одностороннего отказа достаточно волеизъявления одной стороны.
Согласно ч. 2 ст. 450 ГК РФ расторжение договора по требованию одной из сторон происходит в судебном порядке при существенном нарушении договора другой стороной или в иных случаях, прямо предусмотренных законом или договором. В статьях 619, 620 главы ГК РФ об аренде указаны случаи досрочного расторжения судом договоров по требованию арендодателя и арендатора. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. Помимо соблюдения досудебной процедуры урегулирования спора в гражданском процессе истцу нужно будет доказать нарушение ответчиком договора и то, что такое нарушение влечет расторжение договора.
К реализации одностороннего отказа предъявляются совершенно иные требования.
Как уже отмечалось, односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается. Исключения могут быть предусмотрены законом или соглашением сторон с учетом требований законодательства.
Отказ от договора как односторонняя сделка
Реализация права на односторонний отказ от договора влечет изменение или прекращение взаимных прав и обязанностей. Для наступления таких последствий достаточно воли отказывающейся стороны.
Правовые последствия отказа говорят о нем как об односторонней сделке, к которой применяются все положения ГК РФ о сделках, в том числе о форме сделок, об их государственной регистрации и недействительности.
В отличие от расторжения договора отказ от него всегда совершается, во-первых, непосредственно односторонними действиями стороны, во-вторых, во внесудебном порядке. В силу факта отказа от договора последний считается расторгнутым, и отказывающейся стороне нет необходимости обращаться в суд, беря на себя бремя доказывания того, что договор был нарушен. Моментом расторжения договора в данном случае принято считать момент получения уведомления о произведенном отказе.
При одностороннем отказе от исполнения договора для того, чтобы договор считался расторгнутым, управомоченной стороне достаточно уведомить контрагента о совершении отказа. Это положение бесспорно и подтверждается судебной практикой. В частности, ФАС МО указывает: «…в силу п. 3 ст. 450 ГК РФ договор аренды […] считается расторгнутым в связи с односторонним отказом истца от исполнения договора, путем направления истцом уведомления ответчику о расторжении договора. Обращение в суд стороны, приводящее в действие такой односторонний отказ, не требуется» .
Постановление ФАС МО от 23.03.2009 N КГ-А40/1860-09.
Заявление об отказе от договора аренды должно быть выражено в письменной форме. Это требование предъявляется по аналогии с требованиями о заключении договора аренды. По мнению С.А. Соменкова, односторонний отказ от исполнения договора, как и соглашение сторон о расторжении договора, представляет собой сделку. Поэтому он по аналогии со ст. 452 ГК РФ должен совершаться в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное .
Научно-практический комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой / Под ред. В.П. Мозолина, М.Н. Малеиной. М., 2004. С. 820.
Некоторые авторы считают, что данный подход не может быть поддержан, поскольку право на отказ от исполнения договора в каждом случае предусматривается законом или договором как специальный, исключительный способ расторжения договора, который не может приравниваться к соглашению о расторжении договора хотя бы потому, что направлен на обеспечение возможности отказаться от исполнения договора в упрощенном (внесудебном) порядке .
Расторжение договора аренды из-за неуплаты арендной платы
Обязанность внесения арендной платы арендатором закреплена в п. 1 ст. 614 ГК. Данная обязанность является одной из наиболее значимых, и потому ее неоднократное неисполнение выступает основанием для прекращения договора на основании подп. 3 п. 1 ст. 619 ГК.
В этом случае арендатор не может в одностороннем порядке отказаться от договора, но имеет возможность обратиться в суд с исковым заявлением о досрочном прекращении договора аренды. Арендные отношения прекращаются на основании судебного решения и дополнительных действий от сторон не требуют.
При этом не во всяком случае просрочки платежа за пользование арендуемым имуществом у арендатора появляется право требовать расторжения сделки. Указанная норма в качестве условий наступления такого права говорит о количестве актов просрочки — не менее двух. При этом исчисляются просрочки подряд, т. е., например, если арендатор внес арендную плату за январь и март, но просрочил с исполнением этой обязанности за февраль и апрель, то у арендодателя оснований для обращения в суд нет.
Многочисленная судебная практика по данному вопросу однозначно встает на сторону арендатора, если он не допускал просрочку оплаты более двух раз подряд. В качестве примера можно привести постановление Арбитражного суда Московского округа от 16.10.2018 № Ф05-16200/2018 по делу № А41-96852/2017.
***
Таким образом, договор аренды может расторгаться сторонами по различным основаниям — как по взаимному соглашению, так и в одностороннем порядке. Не исключена возможность расторгнуть сделку и через суд, однако лишь по основаниям, предусмотренным законом.
***
Еще больше материалов по теме в рубрике: «Договор».
Расторжение договора аренды по соглашению сторон
Согласно п. 1 ст. 450 ГК РФ любой Договор можно расторгнуть до окончания срока его действия, если согласны стороны. Это самый безболезненный вариант. Арендодатель предлагает расторгнуть договор, объясняет причины. При согласии арендатора составляется дополнительное соглашение о досрочном расторжении договора.
В нем нужно указать какой договор и с какого момента считается расторгнутым.
Но сперва нужно составить и подписать акт приема-передачи предмета аренды. В качестве примера я буду использовать аренду помещения, но все то же самое будет относится к аренде другого имущества (зданий, сооружений, транспортных средств и т. д.).
Акт подтверждает возврат имущества арендодателю и фиксирует его состояние на момент передачи (внешний вид, коммуникации и т. д.). Пригодится, если к состоянию помещения возникнут претензии.
В акте нужно указать:
- между кем составлен акт, в т. ч. реквизиты сторон;
- имена и должности представителей сторон;
- причина составления акта — в нашем случае это будет расторжение договора аренды;
- адрес помещения (индивидуализирующие признаки иного предмета аренды, например, номера транспортного средства);
- описание состояния помещения (внешний вид, состояние коммуникаций и т. п.);
- факт отсутствия у сторон претензий друг к другу, а если они есть, то их подробное описание.
Акт в двух экземплярах должны подписать обе стороны. Один экземпляр остается у арендодателя, второй — у арендатора.
Что делать, если консенсуса не удалось достичь?
Всё вышесказанное относилась к тем случаям, когда сторонам удалось договориться мирно. Однако возможны ситуации, когда либо арендатор, либо арендодатель возражает против прекращения договора. Что делать в этом случае?
Здесь возможны два варианта:
- Если речь идёт о найме, то наниматель вправе в одностороннем порядке расторгнуть договор, заранее предупредив об этом наймодателя. В этом случае проблемы нет.
- Если же действует соглашение или договор аренды, либо расторгнуть досрочно отношения желает арендо- или наймодатель, действовать для расторжения придётся в порядке, указанном ст. 452 ГК РФ. Согласно её положениям, та из сторон, которая хочет изменить либо прекратить договор, должна письменно обратиться к другой с соответствующим предложением.Если получен отказ либо ответа нет в разумный срок (он может быть указан в договоре либо, согласно закону, он признаётся равным 30 дням), инициатор расторжения получает право идти в суд и требовать, чтобы договор был расторгнут уже на основании судебного решения.
Соглашение о расторжении договора аренды нежилого помещения образец
Договор аренды помещения регламентирует взаимоотношения между владельцем недвижимости и арендатором. В документе закреплено, что последний имеет право в течение определенного срока пользоваться недвижимостью и обязан предоставлять за это определенную плату.
Однако на практике планы могут поменяться, и помещение понадобится хозяину раньше, или арендатор захочет прекратить пользование зданием до завершения установленного срока. В этом случае может быть составлено соглашение о расторжении договора аренды. Однако чтобы документ признали действительным, его нужно подготовить, соблюдая ряд правил.
О том, как составить бумагу, о порядке расторжения договора аренды, о сопутствующей документации, которую потребуется подготовить, поговорим далее.
Последствия расторжения аренды
После того как суд вынесет положительное решение по делу, удовлетворив требование арендодателя, договорные отношения прекращаются. Но это не всегда означает, что предмет аренды тут же возвращают. В отдельных случаях требуется повторное обращение в суд для удовлетворения иска об истребовании имущества из чужого пользования.
Поэтому многие юристы советуют уже в первом иске ставить сразу два этих требования. Тогда уже после первого судебного процесса можно будет получить исполнительный документ, на основании которого приставы смогут организовать принудительное возращение предмета аренды.
Если же арендатор решил сразу выполнить решение суда, то он возвращает предмет аренды по собственной инициативе, при этом стороны подписывают акт приема-передачи, в котором фиксируется состояние передаваемого имущества.
Кого нельзя выселить после прекращения сделки?
Особым случаем при расторжении договора аренды является наличие временной прописки у нанимателей. Их нельзя выселить из квартиры даже если срок действия договора вышел, а арендодатель обратился в суд. В данной ситуации представители судебной власти встанут на сторону жильцов с временной регистрацией и обяжут их в течение 30 дней искать новое жильё.
ВНИМАНИЕ: Кроме того, суд предоставляет существенные отсрочки по выселению со снимаемой квартиры семья с детьми младше 14 лет после расторжения договора. Причём неважно, если и у жильцов временная регистрация или нет.В некоторых случаях расторжение договора может произойти из-за того, что стороны сделки не учли все нюансы сотрудничества во время составления соглашения. В наших статьях о заключении договора аренды между физическими лицами и между физическими и юридическими лицами мы рассказали о том, что нужно прописать в документе, чтобы обезопасить обе стороны и избавить их от возможных проблем. Также вам будет полезно узнать, какие дополнительные приложения требуется составить к договору и как это сделать.
Расторжение договора аренды жилья — необходимая процедура, к выполнению которой стоит подходить с не меньшей ответственностью, чем к его заключению. Если сторонам не получается договориться между собой, необходимо действовать в строгом соответствии с законодательством, чтобы соблюсти собственные права и допустить их ущемления.
Основания досрочного расторжения договора аренды
Договор аренды, как и иные виду сделок может быть расторгнут досрочно по соглашению сторон, а также по инициативе арендодателя или арендатора.
Основания для прекращения отношений по договору аренды раньше срока могут быть следующие:
- если арендатор пользуется имуществом, существенно нарушая условия договора, или использует имущество не в соответствии с его назначением или же допускает неоднократные нарушения
- когда арендатор пользуется имуществом и ухудшает его, при этом существенно
- в случае, когда арендатор более 2-х раз подряд не вносит арендную плату в срок. который установлен договором
- если арендатор или арендодатель не производит капремонт имущества, когда эта обязанность является арендатора или арендодателя
- в ситуации, когда арендодатель не предоставляет имущество по договору аренды или создает препятствия в пользовании имуществом
- когда арендатору передано имущество, имеющее недостатки, которые препятствуют использованию имущества, и данные недостатки не были оговорены договором
- в случае, когда имущество из-за каких-то обстоятельств, за которые не отвечает арендатор, станет не пригодным к использованию
- иные основания, предусмотренные законом или установленные договором
Чем отличается одностороннее расторжение договора от отказа исполнять обязательство
Иной раз, осуществляя хозяйственную деятельность, с точки зрения получения наиболее благоприятного исхода или материальной выгоды, целесообразно не расторгнуть в одностороннем порядке договор, а отказаться от обязательств по нему. На первый взгляд под «расторжением договора» и «отказом от исполнения» можно усмотреть некоторое сходство. Но право определяет эти термины как самостоятельные институты.
Действующие правовые нормы не допускают возможность одностороннего отказа от сделки. В противном случае появилась бы возможность нарушить стабильность всей хозяйственной системы, что недопустимо. Однако при наличии особого соглашения между сторонами арендных правоотношений, отказ исполнить обязательства реален. Единственное условие для этого – обеспечение несогласия гарантией выплаты определенной денежной суммы. Важная оговорка – такое несогласие, применим только при исполнении предпринимательского договора.
Договор аренды считается достаточно распространенным приемом, обеспечивающим взаимовыгодные отношения между собственником имущества и потенциальным его пользователем. Первый получает доход от того, что предоставляет другому лицу возможность использовать объект по назначению в соответствии с законом и условиями договора. Вторая сторона получает возможность вести свою деятельность с минимальными вложениями в оборудование, недвижимость и прочие объекты, необходимые для успешного ведения бизнеса. Однако в любых правоотношениях есть обязанности, которые необходимо исполнять. Во избежание досрочного расторжения договора аренды необходимо следовать букве закона, а также условиям контракта и своевременно предупреждать друг друга об обстоятельствах, препятствующих этому.
Данные лица могут заключить контракт по найму квартиры, и этот процесс не будет требовать никакого вмешательства со стороны нотариуса. Контракт обычно составляется письменно, как этого требует законодательство Российской Федерации.
Термин «договор найма» — это соответственный, составленный гражданский акт, имеющий правовые основания. Он подписывается двумя участниками – сторонами, где одна обязана оплатить другой конкретную ранее обговоренную плату наличными или безналичными средствами в таком виде, как оплата услуги.
Каждая сторона автоматически, заключая акт становится субъектом гражданских–правовых отношений.
Объектом же договора выступает определенное жилье, офис или другая недвижимость.
Им же может стать и другое недвижимое имущество.
Простыми словами, одна из сторон может пользоваться на протяжении конкретного количества времени чужой недвижимостью и платить за это заранее договоренную сумму денежных средств.
В каких случаях происходит расторжение договора аренды квартиры?
Как правило, желание завершить действие договора аренды раньше срока возникает в случаях, когда одну из сторон более не интересует данный вид отношений на данном объекте. Подробно такие ситуации рассматриваются в статье 619 ГК РФ . Иными словами, когда арендодатель или арендатор не имеет больше возможности или желания снимать квартиру.
Причины могут быть разными. Это и нехватка денежных средств у арендатора, и неподходящие условия или состояние квартиры, и улучшение жилищного положения арендатора, например, покупка собственных квадратных метров.
Особняком стоят случаи гибели собственника и наследование квартиры или разрушение объекта недвижимости. Однако случаи такого рода больше относятся к форс-мажорным и требуют отдельного рассмотрения.
Для того, чтобы желание одного участника сделки не создавало проблем другим сторонам, разработан и закреплен в российском законодательстве порядок действий, которому нужно следовать в подобных ситуациях.
Когда и как необходимо оповещать о своем намерении?
Как говорилось ранее, как арендатор, так и арендодатель должны сообщить о своем решении заранее и оповестить другую сторону в установленные сроки. Подобные меры позволяют съемщику подыскать новую квартиру для аренды, а собственник жилья может подготовиться к сдаче объекта новым жильцам.
Законом предусмотрен срок в 3 месяца или 90 дней для оповещения одной из сторон в письменном виде. Об этом говорится в п. 2 статьи 610 ГК РФ. Уведомление является таким же документом, как опись имущества или договор аренды и может быть представлен в суде, как доказательство, если того требуют обстоятельства.
Письмо с информированием о своем решении можно вручить лично, если такая возможность имеется. Проследите, чтобы получатель или его представитель поставил подпись на документе. Само наличие подписи является доказательством получения уведомления. К тому же, в большинстве случаев такое действие будет иметь дисциплинирующий эффект и позволит избежать затягивания сроков одной из сторон.