Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как делить ипотечную квартиру при разводе?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Обязательное условие покупки недвижимости с использованием маткапитала — наделение правом собственности несовершеннолетних (выделение детской доли). «Если семья купила квартиру с маткапиталом, оформила доли несовершеннолетним и один из взрослых (родитель, совершеннолетний ребенок) хочет отказаться от своей доли, то в этом случае он может подарить или продать свою долю (с соблюдением преимущественного права — предложить сначала другим собственникам)», — пояснила замдиректора по правовым вопросам сети офисов недвижимости «Миэль».
Законодательный аспект
Раздел имущества супругов регламентируется в первую очередь Семейным кодексом РФ. Процессуальные нормы, связанные с судопроизводством, отражены в Гражданском процессуальном кодексе РФ.
Разделить имущество супруги могут как во время брака, так и после его расторжения. При этом разделение имущества не обязательно проводить в суде. Супруги могут решить между собой, у кого останется то или иное имущество либо в каких долях поделить нажитое в браке, и заключить нотариальное соглашение о разделе имущества. В соглашении о разделе имущества супруги закрепляют достигнутые договоренности. Если между мужем и женой нет согласия в вопросе раздела имущества, то раздел имущества производится в суде. Суд решит, какое имущество следует признать общей собственностью супругов, в каких долях поделить такое имущество, кому какое имущество передать.
По действующему законодательству разделу подлежит то имущество, которое было нажито, приобретено супругами за счет общих доходов по возмездным сделкам во время брака. Такое имущество является общей собственностью супругов или, по-другому, – совместно нажитым. При этом не имеет значения, на кого из супругов записано такое имущество или кто из супругов больше работал и зарабатывал. Об исключениях из этого правила написано чуть ниже. Общим имуществом может быть движимое и недвижимое имущество, вклады и денежные средства, акции, доли в уставном капитале коммерческих обществ, то есть все, что было куплено, зачислено на расчетный счет на имя любого из супругов.
Имущество, полученное во время брака по безвозмездным сделкам, – в дар, при приватизации, а также по наследству – признается собственностью того супруга, кому такое имущество передано.
По общему правилу все имущество делится поровну. На практике это означает, что за каждым из супругов признается по 1\2 доли в праве собственности. При этом неделимое имущество может быть передано одному из супругов с условием выплаты второму супругу денежной компенсации.
Общие долги супругов при разделе общего имущества супругов распределяются между супругами пропорционально присужденным им долям.
Долг признают общим, если долг возник по инициативе обоих супругов в интересах семьи и (или) все полученное было использовано на ее нужды. Например покупка квартиры.
Как делится ипотека, оформленная до брака
Это, пожалуй, самый простой вариант, не требующий разбирательств и изучения судебной практики. Если ипотечная квартира была оформлена в собственность до вступления в брак, то в случае развода она не подлежит разделу. При этом важно помнить, что супруг, не являющийся собственником, но вносящий платежи по ипотечному кредиту, может вернуть потраченные средства. Однако для этого потребуется доказать свой вклад в погашение ипотеки. Чтобы избежать судебных тяжб, юристы рекомендуют перед свадьбой составить брачный договор с указанием ответственности сторон при разводе.
Если пара не зарегистрировала отношения, но является созаемщиками по кредиту на жилье, то права получит гражданин, на которого оформлена недвижимость. В этом случае также рекомендуется прописывать условия в договоре сторон и желательно заверить документ у нотариуса.
Отказ от доли в ипотечной квартире
Отказаться от доли в ипотечной квартире, подарив ее или продав, можно только с согласия банка. И здесь важны детали: как приобретался объект. Например, выступают ли совладельцы долей как созаемщики по ипотеке; был ли заключен договор до брака или уже после официальной регистрации отношений; каким образом оформлена собственность (долевая или совместная). В любом случае стоит проконсультироваться с банком, в чьем залоге находится квартира.
Возможны различные варианты решения этой задачи: один созаемщик может передать права, с разрешения банка, другому созаемщику, и тогда тот уже будет нести все обязательства по выплате кредита. Либо созаемщики могут, с согласия друг друга и банка, продать жилье целиком.
Важно определить, кого считать основным заемщиком, а кого — созаемщиком. Кроме того, стоит понять, кем приходятся друг другу созаемщики, выделены ли доли в имуществе. Тогда можно продать долю приоритетному покупателю (близкому родственнику, являющимся созаемщиком). Все это стоит обсуждать с банком.
Порядок оформления соглашения
Первый шаг – составление проекта и обращение в банк с целью его согласования. Если предварительно супругами погашена вся задолженность, сняты обременения и квартира продана, кредиторы не должны одобрять соглашение о разделе ипотечной квартиры. Во всех остальных случаях важно грамотное представительство. Нотариус не удостоверит документ без разрешения банка. Каждая из сторон получает на руки по одному экземпляру. Исходя из формата договоренности оформление может включать переподписание ипотечного договора для указания двух заемщиков вместо одного или, наоборот, с целью оставления как субъекта только одного из супругов. В таких случаях удостоверяются еще и договоры. Процедура усложняется и затягивается. Важен каждый нюанс, поскольку на кону финансовое благополучие. Юридическая фирма «Нечаев и Партнеры» имеет большой опыт участия в таких делах, поэтому обеспечивает грамотное правовое сопровождение на всех этапах, участие в переговорах, в том числе на этапе согласования проекта.
Документы для составления соглашения
Нотариус обязан установить личности сторон, поэтому запрашивает паспорта. Соглашение о разделе ипотечной квартиры предоставляется в четырех идентичных экземплярах – по одному каждой стороне и одно – на сохранность в нотариальной конторе. Потребуются выписка из реестра недвижимости, справка о состоянии задолженности, сам ипотечный договор, а также разрешение банка на выбранный формат раздела. Последним пунктом часто пренебрегают, рассчитывая, что наличие соглашения и внесение долей оплаты исключает претензии кредитора. Однако на практике банк может обжаловать такие действия в суде. Поэтому настоятельно рекомендуется получить одобрение. Если имеются несовершеннолетние дети, предоставляются их свидетельства о рождении. Исходя из ситуации нотариус может запросить дополнительные бумаги. Нотариальное удостоверение таких документов облагается пошлиной. Ее размер составляет полпроцента от рыночной или кадастровой стоимости имущества, на усмотрение сторон. Однако совокупная сумма не может превышать 20 тысяч рублей.
Отличие соглашения о разделе имущества и брачного контракта
В случае с ипотекой оба варианта являются плюсом в урегулировании вопроса. Соглашение о разделе ипотечной квартиры может составляться, только когда такая недвижимость есть. Брачный договор принципиально отличается тем, что может регламентировать вопросы наперед, еще до оформления ипотеки и наличия имущества в собственности. Например, установить, что приобретенное жилье в случае развода отходит одному из супругов с одновременным переходом обязательств или становится собственностью совместного ребенка. Соглашение может удостоверяться в период брака или после развода, в то время как брачный контракт – до регистрации союза или будучи еще не разведенными. Позже – нельзя. Брачный договор признается недействительным, если закрепляет ипотечное жилье как собственность только одного из супругов, когда на его приобретение затрачивались ипотечные средства. Юридическая фирма «Нечаев и Партнеры» поможет отстоять интересы детей, составит грамотные документы для мирного урегулирования вопроса, обеспечит профессиональное правовое сопровождение.
Можно ли отказаться от ипотеки при разводе
Отказ от ипотеки при разводе может осуществляться только в рамках Закона, и пройти эту процедуру на практике бывает сложно. До того, как задолженность по ипотечному кредиту не будет полностью погашена супругами, квартира находится в собственности банка. В том случае, если один из супругов теряет свою платежеспособность, то он может отказаться от квартиры, взятой в ипотеку. Также банк может отсрочить платеж, чтобы сохранить недвижимость за гражданином.
Согласно статистике в первые три года семейных отношений распадается более 18 % супружеских пар, многие из которых имеют оформленную ипотеку. Отказ от ипотечной квартиры при разводе может затянуться надолго.
Если супруги просрочили погашение ипотеки более, чем на три календарных месяца, в соответствии с установленными нормами российского законодательства банк имеет полное право распорядиться недвижимым имуществом по своему усмотрению. По этой причине лучше не затягивать с оформлением процедуры отказа от жилья в судебном порядке.
Повлиять на ход решения проблемы могут такие факторы:
- Был ли оформлен брачный контракт до расторжения брачных отношений.
- Когда была оформлена ипотека – до или после вступления в брак.
- Оформляли ли супруги свои отношения в официальном порядке.
Об оформлении брачного соглашения стоит задумываться еще до того момента, как супруги вступают в брачный союз. Такое соглашение в силу требований российского законодательства нотариально заверяется. После заверения оно будет иметь юридическую силу, что в итоге может помочь при отказе от долга по ипотеке.
На гражданский брак не распространяются установленные нормы Семейного кодекса Российской Федерации. И если между супругами не был оформлен брачный договор, в котором бы упоминались условия по ипотечной квартире, то ипотека останется за тем, на кого было оформлено соглашение с банком.
Варианты раздела ипотеки при разводе
Это мероприятие существует в нескольких разновидностях.
Равное распределение (касается как долговых обязательств, так и совместно нажитого имущества — СНИ). Все СНИ, наравне с долгами, по умолчанию делится поровну. Если конкретизировать — то, например, при наличии двух квартир каждому из бывших супругов будет принадлежать половина — как в одной, так и в другой квартире. Но на основе совместной договоренности жилье может быть поделено и по-иному: одна жилплощадь целиком — одному, другая — целиком другому, и это тоже будет равномерное разделение.
Полученное одним из супругов в добрачный период имущество (по причине наследования либо приватизации) разделу не подлежит. Например, если супруга вложила в ипотечное жилье 2 млн. полученных по наследству финансовых средств, а приобретенная в браке жилплощадь стоит 6 млн. руб., то расклад получится такой: треть квартиры принадлежит лично жене, поскольку она выкуплена за полученное до брака наследство, а остальные 2/3 будут поделены между супругами поровну – следовательно, жена получит еще 1/3. Таким образом, в собственности супруга останется лишь треть квартиры, а 2/3 будет владеть жена.
Уплата оставшейся задолженности путем реализации жилья. Если разведенные супруги на ипотечной жилплощади жить не планируют, выходом может стать договор с кредитной организацией по поводу продажи этой жилплощади и последующего погашения ипотечного долга вырученными от продажи средствами.
Если недвижимость куплена с привлечением материнского капитала
Что касается приобретенной в брачный период на совокупность личных средств и маткапитала квартиры, то оплаченная маткапиталом доля делится поровну между детьми, их мамой и ее супругом. Та же доля, на приобретение которой использовались личные средства, делится исключительно между бывшими брачными партнерами. При наличии взаимного согласия жилплощадь может быть поделена между всеми на ней проживающими (детьми, в том числе), но в принудительном порядке ни один из супругов не имеет обязанности согласиться на такой раздел.
Например, если 20-% стоимость квартиры базируется на маткапитале, то эта часть будет поделена между родителями и детьми поровну. Разводящиеся брачные партнеры будут делить между собой оставшиеся 80%.
Если в качестве взноса за жилье были использованы также средства, полученные от продажи подаренного отцу автомобиля (еще 20%), то эта доля разделу подлежать не будет – она будет исключительно принадлежностью мужчины, продавшего свой транспорт. В этой ситуации при оформлении развода супруги будут делить лишь 60% стоимости жилья.
Вложение личных средств. Приобретенная на личные средства одного из партнеров по браку часть жилплощади находится в его же личной собственности. Оставшаяся доля будет поделена в случае развода поровну между двоими. Вне зависимости от принадлежащей каждому доли квартиры (эти доли могут различаться существенно), доли, касающиеся ипотечных выплат, будут равными.
Если, к примеру, треть жилой площади оплачена супругой с использованием унаследованной суммы, то оплаченная часть квартиры будет считаться ее собственностью. В собственность бывшему супругу достанется 2/3, но осуществлять ипотечные выплаты они будут в равных долях.
Случаются ситуации, когда один из партнеров отрицает наличие личного вклада (например, первоначального взноса) в оплате квартиры. Тогда второй партнер вынужден будет доказывать этот факт при помощи судебных служащих. И ему это удастся – при наличии документов, удостоверяющих факт продажи добрачного жилья, либо снятия некоторой суммы с банковского счета и последующей уплаты большого взноса.
Документально может быть подтверждено также, что ипотечный взнос был осуществлен непосредственно после бракосочетания или вскоре после него, когда общий доход появиться еще не мог. Если финансовые средства, использованные для частичной оплаты ипотеки, хранились в домашних условиях, то, скорее всего, факт, что эти средства были личными, доказать не удастся.
Особенности раздела недвижимости, которая приобреталась в военную ипотеку
Зачастую осуществляющие развод с супругой военнослужащие аргументируют свое требование целиком присвоить себе жилплощадь тем, что имеющиеся у них финансовые ресурсы накопительно-ипотечной категории отличаются от аналогов специфическим целевым статусом, а потому, являясь личным капиталом, разделу между супругами не подлежат.
Тем не менее согласно разъяснению Верховного суда РФ, выделяемые военным на приобретение жилплощади средства носят статус совместной собственности, аналогично иным доходам. Приобретаемая на основе военной ипотеки квартира личной собственностью не является, и долю военнослужащего при осуществлении развода не увеличивает. И решения судебных инстанций базируются, как правило, именно на этом принципе.
Пример. При разделе бывшими супругами купленной в браке на основе военной ипотеки квартиры муж считал, что жилплощадь не должна делиться, поскольку была приобретена на предоставленный ему как военнослужащему займ. Разделившая жилое помещение строго на две равные части судебная инстанция аргументировала свое решение тем, что приобретено оно было в брачный период, при этом касающиеся членов семьи военнослужащего ограничения в отношении как порядка, так и режима пользования помещением, приобретенным, в том числе на базе военной ипотеки, законодательством не предусмотрены.
Совокупность военной ипотеки и маткапитала. Военная ипотека, как уже было отмечено, является аналогом обычной зарплаты, а потому на перераспределении долей при оформлении развода не сказывается.
Если для приобретения квартиры наравне с такой ипотекой использовался маткапитал, то в оплаченной этим ресурсом части доля должна быть выделена для каждого члена семьи. При этом принадлежащая детям часть жилплощади делиться при разводе не будет. Часть, оплаченная средствами военной ипотеки, будет разделена между бывшими брачными партнерами пополам.
Заключите брачный договор
Брачный договор составляют для того, чтобы вывести за пределы сделки одного из супругов, если он неблагонадежный заемщик. По условиям брачного контракта один супруг не претендует на собственность, нажитую в браке. После развода ни для банка, ни для распавшейся семьи ничего не меняется, т. к. права и обязанности у были только у одного супруга.
Брачный договор можно заключить и в период действующей ипотеки. Однако пара обязана известить об этом банк. Иначе требования будут выставлены по кредитному договору без учета контракта.
Супруги вправе определить условия в брачном контракте на свое усмотрение. А банк может не согласиться с таким положением, т. к. для него важно своевременное погашение кредита. В российских судах договор между супругами оспаривается, если в нем грубо ущемлены чьи-то права. Согласно статье 256 ГК РФ, совместно нажитое имущество подлежит разделу, поэтому брачный договор, где одному из супругов не достанется никакого имущества, легко оспаривают.
Варианты решения данной проблемы
Супруги, принявшие решение о разводе и являющиеся созаемщиками по ипотечному обязательству, должны:
- Осуществлять взнос ипотечных средств в прежнем режиме. без изменения условий возвращения средств и прав собственности на жилое помещение. В этом случае супругами после информирования банка взнос платежей осуществляется по прежним правилам;
- Обратится с заявлением о переходе прав собственности только к одному супругу. В этом случае необходимо в банковскую организацию обратится с заявлением о переводе долга на одного из супругов. В случае удовлетворения заявления банком составляется дополнительное соглашение, в котором указывает права и обязанности единственного заемщика, а также устанавливается новая периодичность платежей и их сумма;
- Разделить в судебном порядке права собственности на недвижимость. а также обязательства по возврату ипотечного долга. Для этого следует подать гражданский иск в суд с просьбой о разделе совместного имущества. Судом в процессе заседания, опираясь на соотношение долей супругов в отношении собственности, будет установлен порядок последующей оплаты ипотечных взносов;
- Осуществить погашение ипотечного кредита досрочно, а затем осуществить продажу собственности. Выбрав этот путь разрешения спорной ситуации, обратите внимание, что до полного погашения долга, продажа собственности недопустима, поскольку недвижимость имеет статус обремененной;
- Отказаться от исполнения обязательств и дождаться реализации собственности на торгах банковской организацией. В этом случае, обремененная квартира будет реализовываться банковской организацией самостоятельно. Деньги, полученные от продажи недвижимого имущества, буду засчитаны в счет погашения ипотеки.
Независимо от принятого решения, супруги в обязательном порядке должны проинформировать банковскую организацию о разводе.
Можно ли продать ипотечную квартиру при разводе?
Перечитайте кредитный договор и уточните у банка, есть ли у вас право на продажу имущества. Это довольно радикальный способ, но действенный.
Вы продаете жилье, с полученной суммы гасите досрочно кредит в банке, а если остается какая-то сумма – делите между супругами. В этом случае вы сразу избавляетесь от обязательств перед банком, а также имеете больше шансов решить квартирный вопрос мирным путем с минимальным количеством претензий. В том или ином случае на одного из супругов ляжет большая часть финансовой ответственности, если ипотеку все же решат оставить.
Процедура не так проста, но вполне реальна:
1. Вы сообщаете о своем решении в банк. Кредитная организация дает добро на продажу квартиры.
2. Покупатель вносит в банк сумму, оставшуюся по договору. Банк снимает с вас обременение по кредиту.
3. Новый владелец квартиры выплачивает вам остаток, который вы делите.
В этом случае лучше обратиться к профессионалам по недвижимости. Чаще всего предоставить таких специалистов может банк.
Также обязательства по продаже квартиры может взять на себя кредитная организация. Тогда банк выставляет недвижимость на аукцион, но стоимость жилья может существенно снизиться. К тому же, отдельно придется оплатить процедуру аукциона.