Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Нужно ли объединять доли в квартире?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Можно, но сначала придется уведомить об этом других владельцев долей, поскольку они имеют преимущественное право на выкуп помещения. Если другие собственники не выкупят долю в течение месяца или не напишут письменный отказ до истечения этого срока, то можно искать покупателя на стороне.
Алгоритм действий при объединении долей в квартире на одного собственника
Если гражданин не планирует отчуждение объекта недвижимости, то владение «кусками» вызывает неудобство при оплате квитанций за коммунальные услуги и уплате раз в год налога. Но нужно ли объединять доли квартиры для продажи, если квартира состоит, к примеру, из четырёх частей и полностью принадлежит одному хозяину? По формальному признаку ни Росреестр, ни покупатель претензий предъявить не могут, необходимо лишь перечисление всех четырёх оснований, по которым принадлежит квартира в разрезе каждой составляющей части. При принятии решения об объединении долей право собственности не будет считаться с новой даты.
Алгоритм действий включает:
- Подготовку правоподтверждающих документов на доли:
- свидетельств о праве собственности при получении части до 2016 года;
- выписок из ЕГРН при возникновении права с 2016 года, исключивших из состава подтверждающих документов привычные розовые свидетельства.
- Оплату государственной пошлины за выдачу нового правоподтверждающего документа, составляющую в текущем 2019 году 2000 рублей.
- Выбор организации и способа обращения:
- личный визит в Росреестр;
- обращение через многофункциональный центр;
- оформление доверенности на действия через выбранного представителя;
- отправление заявки в электронном виде на соответствующие сайты;
- направление ценным письмом с описью вложения.
- Заявление на объединение доли в квартире на одного собственника, образец заполнения которого и бланк содержатся на сайте Росреестра (см. ниже для скачивания). Название данный документ имеет иное – о прекращении долевой собственности и оформлении права на отдельный объект недвижимости.
- Одновременно с заявлением и правоподтверждающей документацией необходимо предоставить:
- общегражданский паспорт, удостоверяющий личность;
- правоустанавливающие документы на каждую составляющую для объединения долей в квартире одним собственником (свидетельство о приватизации, договор купли-продажи, дарственная, свидетельство о вступлении в наследство, договор долевого участия на строительство нового объекта).
Сроки оформления и причины отказа
Сроки изготовления обновлённого документа зависят от организации обращения и составляют при подаче документов регистратору Росреестру 3 дня, если обращение происходит через многофункциональный центр, то увеличиваются до 5-8 дней. Состояние готовности можно отслеживать на сайте государственного регистратора или путём получения СМС-уведомлений.
Несмотря на небольшое количество требуемых документов, регистратор может ответить отказом в оформлении объединения долей, если:
- обнаружена нехватка документации;
- записи нечитабельны или отсутствует подпись адресанта;
- в тесте заявления присутствуют ошибки и исправления.
Способы переоформить доли квартиры на другого собственника
Нормами п. 2 ст. 246 ГК РФ закреплены следующие варианты сделок отчуждения для владельцев долевого имущества:
- Купля-продажа;
- Дарение;
- Обмен.
Доля также может быть завещана любому лицу, при условии соблюдения прав на обязательную часть наследства для близких родственников собственника.
Чтобы избежать согласования сделки с остальными участниками собственности при переоформлении доли на родственника, необходимо выполнение одного из условий:
- Для передачи доли выбрана сделка дарения.
- Часть квартиры переоформляется на родственника, другого дольщика с преимущественным правом выкупа.
Поскольку сделки с недвижимостью требуют нотариального заверения, кроме случаев сделок отчуждения одновременно со всеми собственниками долей, перед регистрацией перехода права на часть квартиры в Росреестре понадобится посетить нотариуса.
Что лучше для владельца: подарить или продать?
Если человек решает подарить свою часть в доме или квартире, ему потребуется оформить соответствующий договор. Положительная сторона данного способа — не нужно заверять документ у нотариуса, а значит, не требуются дополнительные расходы. Собственник лишь оформляет договор в Росреестре.
Если доля является совместно нажитым имуществом супругов, потребуется получить согласие других собственников для сделки.
Обратите внимание! Близкому родственнику разрешается подарить свою часть при условии, что жилплощадь прошла приватизацию.
При этом согласие других владельцев для процедуры передачи не требуется. Кроме того, у них не возникает преимущественного права на выкуп данных квадратных метров: акт дарения доброволен. Пример: отец, сын и дочь владеют общей квартирой в равных долях, каждый по 1/3. Если отец пожелает подарить свою часть сыну, то последний станет собственником жилья на 2/3, а дочь — на 1/3. При этом глава семьи утратит права.
Еще один способ — продать. Стоимость должна соответствовать среднерыночным показателям в регионе, а договор должен быть признан действительным. Такой способ не оспаривается в суде и не подлежит возврату.
Важно! Юристы рекомендуют именно данный вид передачи доли в пользу близкого, но окончательное решение остается за владельцем.
По условиям обладатель имущества должен оповестить других дольщиков о желании продать свою часть. Дольщики вправе изъявить желание приобрести выставленную недвижимость на продажу. Для оформления необходимо заверение нотариуса. Составляется договор, и сделка регистрируется в Росреестре. Когда учреждение занесет информацию в базу данных, новому владельцу выдадут свидетельство собственности.
Какие есть особенности кредитования долей?
Объектом кредитования выступает доля в праве собственности на квартиру либо на жилой дом. Доля в праве собственности на комнату не кредитуется.
Условия выдачи такого кредита:
- Кредитование долей в праве собственности и комнат предусмотрено в рамках программы «Готовое жилье». Приобрести комнату возможно так же в рамках «Военной ипотеки».
- В залог передаются оставшиеся доли в квартире.
- При расчете суммы кредита оценивается рыночная стоимость всего объекта и отдельно всех долей. Отчет об оценке делается на квартиру.
- Необходимо предоставить отказы от преимущественного права других сособственников (если покупатель не является собственником одной из долей).
- Использовать материнский капитал для погашения ипотеки на долю невозможно. При этом покупатель может перечислить средства маткапитала продавцу.
- Кредитование не осуществляется, если покупатель владеет «микро-долей» (например, 1/100), подаренной или проданной ему (для того, чтобы не предоставлять отказы от преимущественного права покупки).
- Продажа доли, которая находится в ипотеке, невозможно.
Сервис электронной регистрации и сервис безопасных расчетов при кредитовании долей использовать нельзя.
Если объектом кредитования является комната (выделенная часть квартиры), то в залог передается только эта комната либо иной объект недвижимости. Также в данном случае можно использовать сервисы электронной регистрации и безопасных расчетов.
Как объединить доли собственника в квартире: документы, порядок, инстанции
Гражданин может стать владельцем нескольких долей в квартире по разным основаниям. При желании он может их объединить. Для этого нужно лично, удаленно или через представителя обратиться в территориальный орган Росреестра с заявлением о перерегистрации права собственности, паспортом и правоустанавливающими документами.
Совладельцам квартиры в определенных случаях требуется объединить свои доли. Мотивы у сособственников бывают разные. Например, когда один из них решил выкупить квадратные метры, принадлежащие другим дольщикам. Или если доля умершего собственника по наследству переходит близкому родственнику-совладельцу, увеличивая его часть жилища. Иногда доли нескольких совладельцев аккумулируются в одних руках, и вместо общей образуется единоличная собственность.
✅ Могут ли отказать в объединении долей на одного собственника?
Особенностью Росреестра является тщательная проверка предоставленных сведений. Информация проверяется в течение 3 дней, после чего заявитель получает ответ. Если регистрационные органы обнаружат нарушения, вы получите отказ в объединении долей в квартире:
Что может привести к отклонению заявки?
- Отсутствие отдельных документов (сертификатов, деклараций, устаревших данных об имуществе);
- Исправления, удаления, лишние символы в заявке;
- отсутствие подписи заявителя и/или уполномоченного представителя;
- нечитаемые персональные данные владельца;
- Отсутствие нотариально заверенной формы — если в сделке участвуют акции.
Убедитесь в том, что предоставленная вами информация верна. Ошибки могут привести к задержке регистрации изменений.
Для того, чтобы заявление было принято, потребуется примерно такой список документов:
| Документ | Особенности |
| Паспорт заявителя | Рекомендуется сделать несколько копий всех страниц, включая сюда те, на которых нет никакой информации. |
| Выписки из ЕГРН | По одной выписке на каждую долю, которая будет объединяться. |
| Правоустанавливающие документы | Эти бумаги указывают, по какой причине человек стал владельцем доли. Пример: договор дарения, купли-продажи, завещание и так далее. |
| Квитанция об оплате госпошлины | Выдается в банке. |
Общая совместная собственность на квартиру
Это случай, когда квартирой одновременно владеют два или несколько человек, причем их доли владения в общей собственности не определены, и считаются равными, другими словами это — общая собственность без определения долей.
Тогда все собственники указаны в Титуле / Выписке ЕГРН на квартиру и имеют одинаковые права на владение, пользование и распоряжение этой квартирой (ст. 253 ГК РФ).
При продаже квартиры все ее владельцы действуют совместно, выступая как один собственник, единой стороной Договора купли-продажи, и полученные от продажи деньги тоже должны поделить между собой поровну.
Чаще всего, это случай совместной собственности супругов, или ситуация, когда квартира приватизировалась на всех членов семьи без определения долей. При этом, купить квартиру в совместную собственность на несколько человек (на родителей, детей и тещу, например) не получится. Только – в долевую. Режим совместной собственности предусмотрен (доступен) только для супругов и для случаев приватизации квартиры на всех прописанных в ней жильцов.
Титул на квартиру при общей совместной собственности выдается один для всех правообладателей. Правда, с июля 2021 года Свидетельства о собственности перестали выдавать, но все прежние выданные Свидетельства-Титулы сохранили свою силу.
Нюансы приобретения совместного жилья двух владельцев
Квартира может принадлежать нескольким хозяевам
Пребывание квартиры в совместной собственности чаще всего связано с приобретением ее людьми, находящимися в официальном браке. При этом документом, подтверждающим право собственности на квартиру, является одно свидетельство, которое определяет собственником одного из супругов.
Приобретая такую квартиру, не лишним будет узнать у ее владельца о пребывании его браке. Ведь без согласия второго из супругов заключить договор купли-продажи будет невозможно, а все попытки это сделать могут быть расценены как мошенничество.
Следует отметить, что согласие супруга или супруги на отчуждение квартиры должно быть заверено нотариально, и оно в обязательном порядке потребуется при регистрации недвижимости на нового собственника. Поэтому кто как не покупатель должен был заинтересован в получении разрешения второго из супругов на реализацию квартиры.
В противном случае супруг или супруга, которые согласия на продажу квартиры не давали, в течении года с момента заключения сделки могут потребовать признать в судебном порядке ее недействительной. Если решение суда будет позитивным – жилплощадь вернется законному ее владельцу.
Если супруги перед бракосочетанием заключили брачный договор, в котором четко обозначено, что квартира находится в собственности одного из них, а второй на нее никаких прав не имеет, то в таком случае без согласия можно обойтись. Не понадобиться согласие и в случае отчуждения жилья посредством дарения или же наследования.
Совместное владение жилым помещением возможно не только в браке. Независимо от причины возникновения такого владения, следует побеспокоиться об обязательной заверке согласия на продажу каждого из собственников жилья у нотариуса.
Бывают случаи, когда одним из совладельцев выступает ребенок. Это немного усложняет процесс реализации, ведь понадобится не только согласие опекунов, но и разрешение органов опеки и попечительства на реализацию собственности несовершеннолетнего лица. Покупатель должен обязательно проверить есть ли соответствующее разрешение у родителей или опекунов, ведь его отсутствие может послужить основанием для признания сделки незаконной.
Также покупатель должен проверить, кто прописан на приобретаемой им жилплощади. Если в квартире зарегистрирован несовершеннолетний, это может препятствовать возможности покупки жилья. Ведь выписать его уже после покупки, скорее всего, будет невозможно, так как орган опеки и попечительства не даст на это разрешение. Поэтому прежде чем покупать квартиру, покупатель должен убедиться, что в ней дети не зарегистрированы.
Особенности владения долями
Обладатель доли в жилой недвижимости имеет все права собственника, а именно права владения, пользования и распоряжения. Однако реализовать эти права без согласования с другими собственниками невозможно. «Чаще всего это приводит к различным спорам, и попытка реализации того или иного права без согласования с другими владельцами может быть признана судом неправомочной. Чтобы не доводить дело до конфликта, собственник доли должен понимать, что своими действиями ему не следует нарушать права владельцев других долей», — рассказала управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая.
Собственник доли в жилой недвижимости обязан платить имущественный налог и коммунальные платежи, помимо этого, оповещать других владельцев жилья о планируемых сделках со своей долей собственности (продажа, аренда, залоговое обеспечение и т. п.). Владелец доли в помещении должен содержать свою собственность в порядке, устранять аварийные ситуации, даже если он фактически не использует помещение.
«Долевая собственность — это ограниченное пользование. Если другой собственник не проживает в квартире, не стоит забывать о том, что он может в любой момент воспользоваться своей жилплощадью», — отмечает Ирина Бербенева.
Сложности распоряжения долевой собственностью
Российское законодательство не ограничивает минимального размера долей собственности. Это открывает путь к бесконечному дроблению любых помещений.
«На одну квартиру могут претендовать собственники с мизерными долями, — объясняет Мария Литинецкая. — В судебной практике были случаи, когда владельцы, скажем, 1/40 квартиры требовали вселения в жилье и снятие препятствий, которые им чинили собственники половины или трети квартиры. Обычно суд назначает выплату компенсации, то есть фактически принуждает владельца большей доли согласиться на выкуп незначительной доли».
Надо понимать, что общая собственность нередко объединяет людей с противоречивыми интересами. Не все владельцы долевой собственности одинаково ответственно оплачивают коммунальные услуги и налоги. Один из владельцев может попытаться тайно или обманным путем продать свою долю. Возможны и другие конфликтные ситуации. Все спорные вопросы, касающиеся долевой собственности (даже если речь идет об оплате услуг ЖКХ), нередко решаются в суде.