Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Нужен ли нотариус при покупке квартиры?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Законодатель предусматривает все новые правила, которые дополнительно страхуют граждан, как участвующих в купле-продаже, так и заинтересованных в ней, от нарушения их прав и интересов. Например, введено обязательное нотариальное удостоверение сделок с долями в праве собственности, чтобы не допустить ущемления интересов остальных долевых владельцев.
Возможные риски купли-продажи
Однако все без исключения потенциальные опасности сложно устранить.
Приобретатель рискует, что:
● продавцом не будут учтены интересы всех третьих лиц (например, он не получит нотариальное согласие от своего супруга). Отсутствие такого согласия не является препятствием для сделки, право за новым собственником все равно зарегистрируют, но в течение года после этого супруг, чье мнение не было испрошено, вправе попытаться оспорить сделку;
● купит жилье с обременением — например, обнаружится, что имеется круг лиц, которые даже после продажи квартиры сохраняют право на ее использование. Это, например, люди, которые когда-то отказались от приватизации продаваемого помещения;
● продавец будет признан недееспособным, из-за чего его опекун или попечитель инициирует признание сделки недействительной, либо продавец докажет, что действовал не осознавая последствий или под принуждением. Такое событие, даже если оно произошло после того, как переход собственности состоялся, опасно. Оно может стать основанием для того, чтобы заявить, что бывший собственник не осознавал своих действий, и оспорить сделку;
● контрагент окажется недобросовестным и не передаст приобретенное имущество, как это было оговорено, забрав при этом деньги;
● будет оспорена предыдущая сделка или право предыдущего владельца, что поставит под угрозу оспоримости все последующие сделки.
Собственник также рискует, что приобретатель:
● откажется от сделки, что грозит потерей времени и других претендентов, а в некоторых случаях и убытками;
● окажется мошенником, и в результате продавец останется и без квартиры, и без денег;
● откажется принимать имущество и подписывать акт приема-передачи.
Таким образом, профессиональное сопровождение необходимо обоим участникам сделки.
Кто должен оплачивать услуги
Закон не устанавливает требований о том, кто именно будет оплачивать данную услугу, решается это между сторонами сделки, данную сумму можно разделить напополам, а можно полностью отнести к затратам одной стороны. Заинтересованным лицом является покупатель, так как ему важно соблюсти все требования при заключении данного договора и обезопасить себя от неприятных последствий в будущем, поэтому данные расходы зачастую ложатся на него.
Важно отметить, что существуют такие нотариальные услуги, которые должна понести только одна из заинтересованных сторон, обычно продавец:
- если заключение договора планируется осуществить через представителя, то нотариуса оформляет и заверяет доверенность;
- если при заключении договора необходимо получить согласие одного супруга (при продаже квартиры, приобретенной в браке в совместную собственность);
- если продается часть квартиры (доля), то необходимо отправить уведомление другим собственникам об отчуждении своей доли и у неё новый владелец.
Предварительный договор чтобы купить-продать недвижимость
Бланк предварительного договора имеет много общего с полноценным договором. Но его особенность в том, что этот документ можно расторгнуть, если по каким-то причинам стороны не сошлись мнениями.
Расторжение предварительного документа возможно если согласны обе стороны, если бланк составлен неправильно или если участники договора не соблюдают условия, прописанные в бланке. В случаях, когда в бланках представлена правильная информация и все пункты соблюдены, можно составлять основной договор по купле-продаже и квартира перейдет другому человеку.
Среди особенностей, на которые следует обратить внимание, составляя предварительный договор купли-продажи квартиры можно выделить, что рассматриваемый документ составляет в письменном виде, а не на основании устной договоренности. Предмет предварительной сделки должен быть максимально подробно описан, чтобы его нельзя было спутать ни с каким другим. Необходимо указать адрес, год постройки здания, площадь квартиры, этаж на котором она находится и т.п.
Также важно прописать, что договор предварительного типа заключается на основе полной оплаты стоимости недвижимости. Следует прописать срок действия договора. Им является период, в течение которого стороны должны финансово заключить сделку, то есть, покупатель предоставить полную сумму денег, а продавец оформить документ.
Когда сделку обязательно заверять у нотариуса
На сегодняшний день при совершении купли-продажи недвижимости участники имеют право выбора:
- самостоятельно оформить простую письменную сделку и обратиться в службу Росреестра для регистрации права;
- обратиться к услуге нотариуса за удостоверением договора, при этом выиграть время — он сам направит документы регистратору.
В то же время законодательством установлен перечень случаев, когда нотариальное заверение требуется в обязательном порядке. Иначе соглашение не будет иметь юридической силы. Такие ситуации нередко встречаются на практике:
- Продажа квартиры, находящейся в долевой собственности, в том числе в ипотеке (ст. 42 № 218-ФЗ).
- Покупка квартиры, в которой прописаны несовершеннолетние, недееспособные, опекаемые граждане (ст.54 № 218-ФЗ).
Продающий недвижимость гражданин, состоящий в браке, должен получить нотариальное согласие супруги, даже если она не имеет доли в имуществе. В остальных случаях продавец и покупатель вправе самостоятельно решить, как они хотят продать (купить) жилое помещение, дом, земельный участок: в простой форме или через нотариуса.
В первом случае при возникновении спора участники, как правило, встречаются в суде. Во втором — ущерб пострадавшей стороне должна возместить нотариальная контора. Следует помнить, что нотариально удостоверенная сделка обладает доказательной силой, которая отсутствует у простой письменной формы.
Физический образец договора купли-продажи квартиры должен помочь людям, которые пытаются приобрести или продать недвижимость сделать это юридически грамотно, даже не имея в этом деле особого опыта. Причем документ составляется не в одном, а в нескольких экземплярах. Это важно, чтобы у каждого участника сделки был свой образец, являющийся официальным подтверждением сделки.
Если говорить о стандартном количестве образцов документа, что должны быть у лиц, которые пользуются услугами юриста для составления документа, то по одному экземпляру должно быть у продавца (если продавцов несколько, то каждому полагается своя копия), покупателя, нотариуса. Также ещё один образец должен быть отправлен в Росреестр.
В некоторых случаях физический образец документа может быть отправлен третьим лицам, если их затрагивает продажа недвижимости, и они сделали запрос на выполнение рассматриваемой операции. Также одна копия может быть поставлена в архив ведомства или в банк, если оформляется ипотека. Но вне зависимости от того, о какой копии идет речь, документ может быть составлен по следующему образцу.
Как проходит сделка? Присутствовать должны обе ее стороны или их законные представители. Первый этап посвящается изложению сути обращения в нотариальную контору. Нотариус проверяет документы, запрашивает информацию о наличии юридически значимых обстоятельств (он узнает, имеются ли обременения, судебные акты о лишении дееспособности, права третьих лиц и пр.).
По полученным реквизитам стороны оплачивают госпошлину и нотариальный тариф. Подтверждением проведения оплаты служат квитанции, которые необходимо предоставить в контору.
Нотариус составляет проект договора, учитывая достигнутые сторонами договоренности. Он предупреждает участников о правовых аспектах сделки, после чего происходит подписание документа и его заверение. Данные вносятся в ЕИС. В Росреестр передается запрос на проведение государственной регистрации (эта процедура осуществляется бесплатно в оговоренные законом сроки).
Нотариальные тарифы за удостоверение договоров отчуждения недвижимого имущества
Стоимость услуг нотариуса складывается из размера государственной пошлины за совершение нотариальных действий, и услуг правового и технического характера (разработка договора, проверка документов, консультация и т.п.).
Размер госпошлины за удостоверение Договора купли-продажи, мены или дарения квартиры, в зависимости от суммы ее кадастровой оценки, составляет:
- до 1 млн. руб. – пошлина составляет 3 тыс. руб. + 0.4% от оценочной суммы.
- до 10 млн. руб. включительно – 7 тыс. руб. + 0,2% от суммы, превышающей 1 млн. руб.
- свыше 10 млн. руб. – 25 тыс. руб. + 0,1% от суммы, превышающей 10 млн. руб. (но не более 100 тыс. руб.)
За удостоверение договора между близкими родственниками (супруги, дети, родители, внуки) предусмотрена особая льгота. Для них госпошлина составит:
- 3 тыс. руб. + 0,2% от оценочной суммы (но не более 50 тыс. руб.).
Нужно ли заверять договор на продажу или покупку квартиры в нотариальной конторе? На протяжении длительного времени оформление сделки купли-продажи обязательно удостоверялось у нотариуса, однако в настоящее время для надлежащего подтверждения прав требуется регистрация договора в службе Росреестра.
Тем не менее, без нотариального удостоверения договора купли-продажи не обойтись, если предметом сделки выступает жилое помещение, принадлежащее гражданам на праве долевой собственности. В этом случае в полномочия нотариуса входит не только проверка документов на предмет соответствия действующему законодательству, но и соблюдение интересов других владельцев долевого объекта недвижимости.
Помимо этого, удостоверить договор купли продажи квартиры у нотариуса стороны могут в любом ином случае, если достигли такой договоренности. Рассмотрим, в чем заключаются преимущества нотариального удостоверения сделок у нотариуса:
- если нотариус проверил договор и поставил удостоверительную надпись, регистрация в учреждении Росреестра может осуществляться по упрощенной форме, в том числе путем направления документов по каналам электронной связи;
- регистрация сделок после нотариального удостоверения происходит не только по упрощенной форме, но и значительно быстрее – в течение одного дня при подаче документов в электронной форме, и три дня – при стандартном варианте обращения в службу Росреестра;
- при удостоверении сделок нотариус гарантирует сторонам соответствие условий договора требованиям законодательства, а при возникновении проблем юридического характера ответственность нотариуса наступает по договору страхования гражданской ответственности;
- стоимость оформления купли-продажи через нотариуса может включать в себя услуги технического характера, что позволяет сторонам избежать необходимости обращаться к юристу.
Плюсы и минусы оформления сделки купли-продажи через нотариуса
В случае обращения к нотариусу для заверения сделки происходит проверка на ее юридическую чистоту: является ли продавец собственником объекта недвижимости, имеются ли аресты или ограничения в отношении продаваемой квартиры и т.д.
Положительными сторонами такой процедуры являются:
- исключение рисков мошенничества;
- уверенность, что сделку будет сложно признать недействительной;
- все необходимые документы проверены;
- договор купли-продажи составлен строго по нормам законодательства.
Если сделка не требует обязательного нотариального участия, то граждане вправе самостоятельно оформить и подписать договор сделки. Но тогда нужно быть уверенным, что будут учтены интересы обеих сторон, без ущемления какой-либо из них. При составлении договора нотариусом за совершенные действия он несет имущественную ответственность.
Среди минусов такой формы оформления сделки:
- необходимость нести дополнительные расходы на заверение соглашения, а также услуги технического и юридического характера;
- увеличение срока совершения сделки.
Нужно заверять договор купли продажи квартиры у нотариуса 2023: регистрация оформления сделки
В первую очередь стоит понять: чтобы совершить любую сделку с недвижимостью, сперва недвижимость необходимо зарегистрировать в «Росреестре». Многие ошибочно полагают, что этим занимается нотариус. Но это не так. Нотариус может лишь заверить договор купли-продажи.
За свои услуги нотариус берет плату в размере одного процента от общей стоимости квартиры. Это при условии, что стоимость жилья не превышает одного миллиона рублей. Если квартира стоит более одного миллиона рублей, то стоимость услуг будет составлять десять тысяч рублей и 0,75% от стоимости жилья.
Подобные договоры составляются в следующих случаях:
- 1. Продажа квартиры.
- 2. Продажа доли в квартире третьим лицам.
- 3. Продажа квартиры, принадлежащей несовершеннолетнему или недееспособному гражданину.
Дополнительные расходы, связанные с особенностями сделки
Итак, за что платит ещё продавец при продаже квартиры? Существует много дополнительных трат в зависимости от нюансов сделки. Например, если сделку нужно провести срочно, риелторы учтут данное пожелание клиента и насчитают дополнительную плату за скорость.
Чтобы сделку провести, сторонам требуется составить заявление, которое стоит 1 000 рублей.
Если покупатель располагает только кредитными средствами или материнским капиталом, он может не иметь наличных денег на оформление сделки. В таком случае продавец должен быть готов к расходам по оформлению. Конечно, можно найти клиента другого, но если квартира находится в отдалённом от инфраструктуры районе, то существует опасность потери единственного клиента.
Обычно покупатель несёт 2/3 расходов по оформлению сделки, но это в том случае, когда у него есть деньги на дополнительные траты.
Продавец может использовать схему «всё включено» и самостоятельно нести расходы, увеличив на их разницу стоимость имущества.
Процесс государственной регистрации недвижимости
Нотариус может помочь зарегистрировать купленную квартиру. Выполнение процедуры считается неотъемлемым этапом оформления недвижимости. В процессе осуществления действия за покупателем закрепляется право собственности на квартиру. В результате человек приобретает неограниченные возможности по распоряжению собственностью.
Кстати! Обычно нотариус не занимается комплексным сопровождением сделки. Специалист лишь оказывает услуги, которые оплатил клиент.
Нотариус обратится в уполномоченный орган за клиента. Специалисты выполняют действие значительно быстрее, чем многофункциональный центр. Росреестр обязан зарегистрировать недвижимость в течение 3 дней с момента получения запроса из нотариальной конторы. Срок сокращается из-за того, что часть обязанностей, которые обычно выполняет Росреестр, берёт на себя нотариус.
Зачем вообще нужен нотариус
Задача нотариуса — удостоверять сделки, обеспечивать их безопасность и правовую чистоту. Он изучает данные сторон и их документы, условия сделки, готовит договор купли-продажи, заверяет личности продавца и покупателя, добровольность совершаемых ими действий и подписи. Все это нужно, чтобы сделку было сложно признать недействительной и оспорить.
Нотариальное удостоверение договора купли-продажи недвижимости редко используется при покупке новостроек. Обычно договоры готовятся юристами застройщика.
Нотариальное удостоверение договора обычно используется при покупке квартир на вторичном рынке жилья. Тут больше рисков — недееспособный продавец, права на квартиру третьих лиц, внезапные наследники, обременение на квартиру и пр.
Продажа квартиры, если есть лица, не достигшие совершеннолетия
Удостоверение сделок с недвижимым имуществом, собственником полного объема или части которого выступает несовершеннолетний гражданин, требует от нотариуса проверки документа, представленного органом опеки и попечительства.
Ведь согласно нормам гражданского и семейного законодательства, данный государственный орган стоит на защите прав и законных интересов несовершеннолетних граждан.
Запомните! В зависимости от того, каков возраст несовершеннолетнего, будет зависеть и сама процедура оформления сделки.
Так:
- если несовершеннолетний не достиг 14 лет, то от его имени в сделке участвуют законные представители, которыми являются родители, а также опекуны;
- если возраст несовершеннолетнего составляет от 14 до 18 лет, то он имеет право самостоятельно ставить подписи на документах. Для этого необходимо письменное согласие его законных представителей. А если родителей нет, то опекунов.
И в первом, и во втором случаях согласие на совершение сделки от органа опеки и попечительства обязательно. Ни родители, ни опекуны не имеют права самостоятельно принять решение о продаже или дать согласие продать квартиру, которая принадлежит полностью или частично несовершеннолетнему.
Регистрация права собственности нового владельца
Несмотря на то, что договор купли-продажи заключен сторонами, это не означает, что покупатель стал новым собственником жилья.
Для полноценного перехода права собственности необходимо внести соответствующие изменения в соответствующий государственный реестр.
Если сделка оформляется у нотариуса, и он ведет полное ее сопровождение, то у покупателя не возникает никаких вопросов. Нотариус предоставит ему выписку из Единого государственного реестра недвижимости о праве собственности на квартиру.
Важно! При оформлении договора купли-продажи без участия нотариуса всеми вопросами будет заниматься покупатель. Продавец подписал договор, получил деньги, отдал ключи и все.
А покупателю придется побегать, чтобы до конца оформить на себя недвижимость и стать полноценным собственником.
Для этого ему придется посетить территориальное подразделение Росреестра или МФЦ и сдать документы на регистрацию. За внесение данных в государственный реестр потребуется уплатить госпошлину в размере 2000 рублей.
Однако документ, подтверждающий право собственности, в один день получить невозможно, так как специалисты Росреестра:
- проведут правовую экспертизу полученных документов;
- внесут соответствующие изменения о новом собственнике квартиры;
- подготовят выписку из ЕГРН.
С 2017 года единственным документом, который выдает Росреестр, является выписка. Она удостоверяет, кто является собственником недвижимого имущества, с какого времени, на основании какого документа, и кто был прежним собственником.