Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Банкротство физических лиц при ипотеке». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Самое худшее, что может сделать человек, потерявший возможность платить по счетам, — это пустить ситуацию на самотек. Долги по кредитам имеют свойство расти, словно снежный ком. К примеру, долг по ипотеке под 12% годовых будет ежемесячно увеличиваться на 1%. К этому еще нужно прибавить штраф в размере ставки рефинансирования, которая на данный момент равна 7,5%.
Как реализуют ипотечную квартиру?
Ипотечную квартиру включают в имущество для реализации на торгах. Такая же процедура предусмотрена и при продаже квартиры собственника, если он объявляет себя банкротом. Но по закону, нельзя продавать с торгов единственное жилье собственника. На реализацию ипотечной квартиры с торгов выделяется шесть месяцев, но при необходимости срок продлевают после решения суда. Схема продажи ипотечной квартиры выглядит так:
-
оценивается объект продажи, во внимание принимается оценка независимых экспертов;
-
назначается дата электронных торгов;
-
проводятся торги, продается квартира новому собственнику;
-
вырученные деньги возвращаются банку, а оставшаяся сумма распределяется между кредиторами и финансовым управляющим.
Как сохранить ипотечную квартиру при банкротстве?
Довольно-таки часто, сталкиваясь с финансовыми трудностями, люди перестают оплачивать все кредиты, кроме ипотеки. Решение вполне логичное, не хочется терять квартиру, за которую был оплачен первоначальный взнос, израсходован материнский капитал и длительное время вносились платежи. По аналогии у людей возникает желание объявить себя банкротом по всем кредитам, кроме ипотеки:
«Ипотеку буду платить, остальные долги хочу списать через банкротство!»
К сожалению, банкротом «наполовину» быть не получится. Процедура банкротства распространяется на все обязательства. И после подачи заявления на банкротство запрещается оказывать предпочтение отдельным кредиторам: кому-то я плачу, кому-то не плачу. Если подобное произошло, финансовый управляющий отзовет (оспорит) платеж.
Теоретически, возможен и другой вариант: ипотеку в банкротстве может оплачивать поручитель или созаёмщик. В этом случае платежи не будут оспорены, но, скорее всего, окажутся бессмысленными. Дело в том, что с даты введения процедуры банкротства срок возврата всех кредитов, включая ипотечный, считается наступившим. Т.е. Вы должны вернуть все и сразу, а не по тому графику, который Вы подписали при заключении кредитного договора. Оплата по изначальному графику ипотечного кредита поручителем или созаёмщиком, скорее всего, не остановит банк от участия в процедуре банкротства основного заемщика. Ведь если ипотечный банк откажется принимать участие в процедуре банкротства, то по правилам банкротства он лишится статуса залогового кредитора. Это лишит его прав на ипотечную квартиру (дом) в процедуре банкротства. Чего банк, скорее всего, не допустит!
Общие особенности банкротства
Перед рассмотрением специфических особенностей банкротства при ипотеке необходимо выделить несколько основополагающих моментов, присущих процедуре в целом.
Первый из них состоит в возможности обращения в суд как самого должника, так и любого из его кредиторов. Рассмотрение подобных дел занимается арбитражный суд.
Обязательным условием для принятия искового заявления для последующего судебного разбирательства становится предоставление нескольких сопутствующих документов, в числе которых:
- подтверждение наличия задолженности в размере, достаточном для признания физлица банкротом (более полумиллиона рублей);
- информация о сделках, совершенных в течение последних трех лет, если их сумма превышает 300 тыс. руб. или предметом купли-продажи выступала недвижимость, транспортные средства, ценные бумаги и доли в капитале ООО;
- сведения о доходах должника за аналогичный временной промежуток;
- сведения о налоговых выплатах и удержаниях, а также операциях по банковскому счету за те же три года;
- список кредиторов с указанием суммы долга и оснований для его возникновения;
- список активов, принадлежащих должнику, включая любое движимое и недвижимое имущество, а также денежные средства на счетах, банковских картах и вкладах;
- другие документы, которые предусмотрены положениями №127-ФЗ.
Третья важная особенность рассматриваемой процедуры – необходимость указать в исковом заявлении кандидатуру арбитражного управляющего. Альтернативный вариант действий – дат согласие на специалиста, которого выберет судья в процессе рассмотрения дела.
Еще одним обязательным условием для открытия дела выступает внесение на специальный депозит денежных средств, предназначенных для выплаты вознаграждения арбитражному управляющему. При отсутствии финансовых ресурсов необходимо ходатайствовать перед судьей об отсрочке платежа.
Подача искового заявления о банкротстве при залоге квартиры или любых других финансовых обязательств не означает аннулирования долгов. Это вполне логично, так как основной задачей суда и назначенного им арбитражного управляющего становится максимально возможное погашение требований кредиторов за счет имущества должника.
Банкротство с ипотекой бесплатно
Начинаем работу с опроса должника/кредитора и со сбора документов, которые необходимы чтобы подготовить документы на банкротство физических лиц, если квартира в ипотеке. В этом случае по специальной федеральной программе ваше банкротство будет проходить с большой скидкой. Вам будет необходимо внести 25 000 рублей на депозит арбитражного суда и оплатить пошлину 300 рублей за подачу заявления.
Нам важно чтобы у клиентов-должников было правильное понимание всех действий, процедур, этапов, поскольку главное для нас взаимопонимание и доверие на протяжении всей процедуры банкротства.
На консультации и при заключении договора юристы компании дадут самые полные инструкции по банкротству физических лиц. Такая пошаговая инструкция, состоящая из ряда консультаций опытных юристов, позволит вам четко понимать весь ход работы и этапы банкротства.
Что будет с ипотечной квартирой при банкротстве гражданина?
Объявление физического лица неплатежеспособным чаще всего предполагает продажу недвижимости и транспортных средств. Для соблюдения конституционного права граждан на жилище законодатель наделил единственное жилье получателей займов иммунитетом от реализации. Согласно ст. 446 Гражданского кодекса Российской Федерации существует определенный перечень собственности, которая сохраняется у гражданина как при взыскании долгов, так и при объявлении его неплатежеспособным. На этом положении и строится основное заблуждение тех, кто хочет законно списать долги – полагают, что если жилье заложено банку, но иного места для проживания не имеется, она не будет продана. Это не так. Положения Федерального закона “Об ипотеке (залоге недвижимости)”, подтвержденные многочисленной практикой судов арбитражных и общей юрисдикции, устанавливают, что кредитор, который предоставил заемщику денежные средства на покупку дома под передачу его в залог, при неисполнении или ненадлежащем исполнении обязательств заемщиком может обратить взыскание на объект, несмотря на то, единственное ли это место проживания или нет.
Если дом или комната являются залоговыми и принадлежат банку, то гражданин может распоряжаться ими лишь ограниченно: он не может подарить, продать или каким-либо иным образом переуступить права. Ипотечное помещение заложено банку, а залог — это гарантия возврата денежных средств кредиторам. Если дело доходит до взыскания долгов, то ипотечное жилище изымается у должника и выставляется на торги или судебным приставом, или арбитражным управляющим в рамках проведения процедуры несостоятельности.
Часто нас спрашивают: “Если вместе с банкротом зарегистрированы его несовершеннолетние дети, защищает ли это как-то квартиру от перехода прав другим лицам?”. Можем с уверенностью говорить о том, что ответ на этот вопрос однозначный — “нет”, жилище бескомпромиссно будет выставлено на торги и продано.
Если вы живете в ипотечном жилье, процедура банкротства будет для вас эффективна и целесообразна только если размер ваших обязательств по кредитам и займам значительно превышает его стоимость. Принимая решение об объявлении себя банкротом, оцените риски лишения имущества, если ипотека еще не погашена.
Возможна ли отсрочка реализации квартиры?
Отсрочки продажи жилья в рамках освобождения от кредитных и иных обязательств законодательство не знает. Говоря об отсрочке, мы понимаем все же технические способы затягивания процесса торгов.
Рассматриваемый вариант расчета с кредиторами включает в себя несколько этапов организации, поиска покупателя на имущество и оформления сделки, включающий в себя определение состава “товара”, который нужно реализовать, его оценку, организацию торгов, рассмотрение заявок покупателей, оформление купли-продажи.
Судебное разбирательство — деятельность четко регламентированная и упорядоченная; для каждого процессуального действия установлены конкретные сроки и алгоритм их выполнения. Стандартный устанавливаемый срок для продажи — 6 месяцев. Из них треть отведена на формирование реестра кредиторов — на проведение мероприятий по организации и непосредственно на саму продажу остается всего лишь 4 месяца. За эти 4 месяца не только финансовому управляющему нужно (о том, кто такой финансовый управляющий читайте в нашей статье) успеть выполнить возложенные на него обязанности и задачи, но и судье необходимо в рамках процессуальных сроков рассмотреть все заявления, поданные заимодавцами, все ходатайства, заявленные должником и управляющим, утвердить все необходимые для документы. Поскольку действия управляющего и суда часто взаимосвязаны, продажа имущества затягивается и завершить процедуру в установленный полугодичный срок не представляется возможным — срок продлевается.
Кроме того, если лица, участвующие в деле и судья работают слаженно и все успевают, на выставленный лот может не найтись покупатель и тогда вполне возможно, что тот, у кого в залоге находится жилое помещение, будет предлагать новые условия, и продажа в глобальных масштабах начнется заново и срок увеличится как минимум на столько же, сколько уже прошло.
В целом, из сказанного понятно, что продажа жилья, купленного с помощью ипотеки, откладывается как по независящим от участников процесса причинам, так и по искусственно созданным.
В любом случае недвижимость, приобретенная под залог, попадает под удар при объявлении гражданина себя банкротом. Однако, каждую отдельную ситуацию необходимо анализировать и оценивать перспективы продажи единственного жилья. В практике “Банкрот-Сервис” есть случаи, когда жилое помещение в ходе продажи оказывалось не ликвидным, на него отсутствовал спрос и торги не признавались состоявшимися — при таком раскладе претендент на возврат задолженности за счет средств, вырученных от продажи, может забрать залог себе, но далеко не всегда забирает. Перед тем как предпринимать шаги к инициированию процедуры банкротства, советуем оценить риски и перспективы не самостоятельно, а с помощью специалистов в конкретной области.
Созаемщики и ипотечное банкротство
Как только должник признал себя банкротом, он освобождается от обязательств перед кредитором, но сами обязательства не аннулируются. Они переходят на законных основаниях к поручителям или созаемщикам по кредиту. Судебная практика показывает, что подобные ситуации чаще всего решаются по такому алгоритму:
- Должник инициирует процедуру банкротства, этап реструктуризации пропускается (или невозможен), поэтому банк сразу приступает к реализации имущества. Часть проблемного долга таким образом аннулируется, но кредитор теряет право предъявить финансовые требования к банкроту.
- Остаток долга предъявляется поручителям или созаемщикам.
- По итогам банкротства последним приходится возвращать средства за несуществующую квартиру, которая уже реализована по решению суда.
Чтобы избежать такой ситуации, нужно инициировать процедуру банкротства одновременно и должнику, и его созаемщикам. В случае с ипотекой это второй супруг/супруга. Рекомендуется прибегнуть к совместному банкротству супругов, это позволяет избежать перехода долга на второго члена семьи.
Будет ли продано единственное жилье при банкротстве?
Могут ли отобрать единственное жилье за долги — вопрос очевидный. За исключением редких случаев, прямо предусмотренных действующим законодательством, продать такой объект не получится. Он останется в собственности должника. Даже если у него нет иной собственности, за счет которой возможно исполнение обязательств перед кредиторами.
Забрать единственное жилье за долги и, впоследствии, реализовать его с торгов могут только если оно куплено в ипотеку. В 2021-2022 годах начала появляться судебная практика, согласно которой продавалась единственная жилая недвижимости, при условии, что ее площадь явно превышает потребности семьи должника. При этом ему приобретался иной объект, соответствующий действующим нормативом. Точку в спорах на тему “могут ли банки забрать единственное жилье” поставил Конституционный суд в постановлении №11-П.
Можно ли самому продать недвижимость, чтобы она не ушла с молотка?
Первое, что сделает суд в самом начале процедуры банкротства — составит перечень имущества. На все объекты будет наложено обременение, а именно — запрет регистрационных действий. Соответственно, собственник не сможет продать дом или квартиру с целью сокрытия имущества.
Некоторые переоформляются жилье еще до начала процедуры банкротства. Особенность процедуры в том, что судом будут пересмотрены сделки за последние три года. Если будут обнаружены признаки их фиктивности или притворства, они могут быть пересмотрены.
Суд обратит внимание на следующие факторы:
- Как давно был заключен договор. Чем ближе к моменту подачи заявления о банкротстве, тем больше подозрений он вызовет.
- На основании какого договора была передана недвижимость. Дарение вызовет больше подозрений.
- Какова стоимость жилья. Заниженная цена также будет основанием для перепроверки договора.
- Кому был передан объект. Заключение договора с близкими родственниками заставит суд перепроверить обстоятельства.
|
Плюсы |
Минусы |
|
|
|
|
|
|
Ситуация 1. Есть текущая задолженность 500 000р. Задолженности по ипотеки нет.
Наиболее часто встречающийся случай в нашей практике.
Предположим, у человека достаточно много кредитов и есть ипотека.
Чаще всего если средств перестает хватать на выплату всех платежей, гражданин перестает платить по всем платежам кроме ипотеки, так как хочет сохранить жилье.
В таком случае, по оставшимся обязательствам сумма задолженности достаточно быстро достигнет 500 000 рублей, но при этом по ипотеке задолженность будет отсутствовать.
Очень часто юристы не рекомендуют начинать процедуру банкротства из опасения потерять единственное жилье. Но так ли это на самом деле? Мы оспариваем данный миф.
Если не интересно как мы пришли к нашим выводам, можете сразу перейти к итогам.
Обратимся к положениям ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».
Согласно п.п. 1,3 ст. 213.25 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» все имущество гражданина, имеющееся на дату принятия решения арбитражного суда о признании гражданина банкротом и введении реализации имущества гражданина и выявленное или приобретенное после даты принятия указанного решения, составляет конкурсную массу, за исключением имущества, определенного пунктом 3 настоящей статьи.
Из конкурсной массы исключается имущество, на которое не может быть обращено взыскание в соответствии с гражданским процессуальным законодательством.
Согласно ч 1 ст. 446 Гражданского процессуального кодекса взыскание по исполнительным документам не может быть обращено на принадлежащее гражданину-должнику на праве собственности жилое помещение (его части), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением, за исключением указанного в настоящем абзаце имущества, если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание.
Из совокупности указанных норм следует, что в деле о банкротстве гражданина не может быть наложено взыскание на единственное жилье гражданина.
Единственным исключением из данного правила является предмет ипотеки.
Последствия банкротства физического лица
Процедура банкротства имеет положительные и отрицательные последствия для физического лица.
| Достоинства процедуры | Недостатки процедуры |
|
|
Банкротство — крайний шаг на пути признания собственной финансовой несостоятельности. Перед тем, как решаться на него, стоит попытаться принять меры по урегулированию ситуации, не доводя все до судебного разбирательства. К наиболее популярным способам погашения долгов по ипотеке относятся:
- Реструктуризация — увеличение срока кредитования, предоставление временной отсрочки по выплатам, заморозка процентов и т. д. Процедура возможна в том случае, если финансовые трудности носят временный характер.
- Рефинансирование — перерасчет ипотечных платежей с целью снижения процентной ставки. Иногда разница может достигать 10%.
- Государственная поддержка — обращение в агентство по ипотечному и жилищному кредитованию позволит списать до 20% от общей суммы задолженности. Эта программа оплачивается из бюджетных средств и направлена на помощь социально незащищенным слоям населения, к которым относятся ветераны, молодые семьи и т. д.
- Кредитные каникулы — предоставление отсрочки по платежам, в течение которой клиентом уплачиваются только проценты. В некоторых банках такая возможность прописывается непосредственно в кредитном договоре.
В какой срок изымают квартиру?
Квартира остается во владении заявителя ровно до тех пор, пока не закончится процедура банкротства. Финальным этапом считается судебный вердикт, в котором будут обозначены все кредиторы, их требования и причины признания истца финансово несостоятельным. Согласно установленным правилам, даже после этого кредитор не имеет права забрать свой залог. На выселение жильцам дается 14 дней, а вся процедура проводится в присутствии судебных приставов и понятых.
Другая проблема при банкротстве заключается в принятии решения о том, имеет ли это жилье статус единственного или нет. В том случае, если заявитель не обладает никакой другой недвижимостью, полученной в подарок или наследство, он может рассчитывать на сохранение ипотечной квартиры. Но это правило действует только если все долги по жилищной ссуде полностью погашены. В противном случае суд имеет полное право передать имущество кредиторам для удовлетворения их требований.
Такая практика пользуется повсеместной распространенностью, в связи с чем эксперты советуют самостоятельно подавать все необходимые документы на своих условиях. Затягивание с оформлением банкротства может обернуться тем, что уже банк подаст в суд и назначит своего управляющего со всеми вытекающими последствиями.
Когда выгодно банкротство, если есть ипотека?
Прежде чем перейти к оценке ситуаций, при которых банкротство не является оптимальным выходом из долгов по ипотеке, поясним, что по общему правилу в процедуре банкротства ипотечная квартира подлежит продаже с торгов. Даже, если она фактически является единственным жильём заёмщика, на неё в данном случае не будет распространяться исполнительский иммунитет, поскольку она находится в залоге у банка.
Это означает, что в ходе банкротства квартира будет реализована с торгов, а должник выселен из жилого помещения.
Итак, иногда банкротство является единственным выходом для заёмщика, который не смог справиться с ипотечными платежами, а иногда должнику лучше избрать другой вариант решения проблем с долгами по кредиту. В таких делах многое зависит от конкретных условий, в которых оказался должник. Рассмотрим две типичные ситуации.
Ипотечная квартира продается с молотка
Возникает вопрос: за какую цену. Ведь стоимость имущества в этом случае значительно падает. Остается шанс спасти жилье, если должник сможет собрать средства, чтобы выкупить квартиру. Если средств нет у самого должника, то выкупить недвижимость могут родственники при наличии такой возможности. Продается имущество с торгов в три этапа:
1. Первую стоимость определяет финучреждение. Она не должна быть менее рыночной стоимости. Стоимость согласовывается между финучреждением и должником. Принимать участие в аукционе должно не менее двух человек. Если желающих купить объект не находится, то начинается второй этап.
2. Во время проведения второго аукциона стоимость снижается на 10%.
3. На третьих торгах снова снижается на 5-10% и может упасть до 50%. Если имущество так никто и не купил, то оно остается у кредитной организации.
Важно! Преимущество банкротства в том, что с даты объявления гражданина несостоятельным перестают начисляться штрафные санкции и пени. До тех, пока жилье не будет продано, должник вправе в нем оставаться. Причем процедура может длиться до двух лет, если не ускорить ее.
Материнский капитал сгорит
Зачастую семьи с детьми используют средства материнского капитала для покупки жилья. Но средства маткапитала не возвращаются в случае процедуры несостоятельности. Т.е. гражданин утрачивает жилье и деньги, выданные государством для улучшения жилищных условий. Отказываться выписываться из квартиры бесполезно. Банк все равно добьется снятия должника с учета в судебном порядке. Оставаться в квартире можно до тех, пока у нее не появится новый владелец.