Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Никогда не делайте эти ошибки при требовании неустойки по ДДУ». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если дата подписания акта приема-передачи квартиры переносится, застройщик должен уведомить об этом участника долевого строительства за 2 месяца. Часто застройщики предлагают подписать дополнительное соглашение к договору об изменении этого срока, если понимают, что опаздывают с выдачей ключей.
Допсоглашение к ДДУ о переносе сроков подписания акта приема-передачи: подписывать или нет
Если вы подпишете дополнительное соглашение к договору участия в долевом строительстве (ДДУ), то не сможете получить от застройщика неустойку за срыв сроков подписания акта приема-передачи квартиры, ведь фактически вы соглашаетесь на новый срок передачи ключей.
Заключение дополнительного соглашения к ДДУ о согласовании новых сроков подписания акта приема-передачи квартиры — это ваше право, но не обязанность. Такое допсоглашение к договору может быть заключено только при наличии вашего желания.
Шаг 5. Участие в судебном процессе.
Этот этап потребует от Вас не только времени, но и напряженного внимания. Истцу необходимо:
— регулярно посещать судебные заседания;
— эффективно реагировать на действия ответчика (привлечение третьих лиц, просьбы отложить процесс и т. п.);
— вовремя готовить и подавать различные документы (письменные объяснения, ходатайства, заявления и т. д.);
— выработать тактику действий и оперативно вносить в нее коррективы при изменении обстоятельств.
Если суд первой инстанции вынес решение в Вашу пользу, ответчик может обжаловать его в течение 30 дней. Как правило, застройщик пытается таким образом растянуть рассмотрение дела и отсрочить получение исполнительного листа. Вам предстоит:
— получить апелляционную жалобу в суде первой инстанции;
— подготовить отзыв, ответив на все аргументы застройщика;
— прийти на заседание по рассмотрению апелляции.
Апелляционный суд своим постановлением может изменить решение суда первой инстанции либо оставит его в силе. Однако следует учесть, что по статистике апелляция изменяет лишь 5% решений.
В какой момент выплачивается неустойка?
Если застройщик не уходит от ответственности, он произведет выплату вскоре после получения претензии по договоренности с дольщиком. Если дело дошло до судебного разбирательства, все будет зависеть от принятого судом решения.
Шаг 2. Определение суда для подачи иска
Следует установить юридический адрес ответчика (застройщика) и подать иск в районных суд по этому адресу. Вместе с тем, при необходимости, по закону о защите прав потребителя, истец (дольщик) может подать иск и по своему адресу.
Выбор конкретного суда – ответственный процесс. Поскольку у заявителя есть выбор, следует ознакомиться с практикой каждого суда и выяснить: какие суммы получали дольщики, ранее обращавшиеся в эти суды с исками. Это поможет выбрать более лояльный состав суда и получить в итоге полное возмещение, согласно заявленным требованиям.
Уточнить, относится ли адрес застройщика к компетенции вашего суда, можно непосредственно на сайте самого суда. Там же можно узнать номер телефона канцелярии и режим приема исковых заявлений. Лучше заблаговременно позвонить в секретариат и уточнить, подсуден ли ваш иск данному суду.
Досудебное урегулирование: мифы и реальность
Неопытные в правовых вопросах участники ДДУ нередко надеются на “сознательность” застройщика, думая, что тот, получив претензию, содержащую требование о выплате неустойки, хотя бы частично ее исполнит либо приступит к переговорам (мол, поторгуется и заплатит). На самом же деле, в большинстве случаев девелоперы вообще игнорируют подобную корреспонденцию, да и выплачивать они ничего не собираются. Поэтому в конце концов потребители вынуждены обращаться в суд за защитой своих прав.
А еще застройщики иногда идут на уловки, обещая исправить недостатки после подписания актов приемки. В то же время, выгодность своего предложения они подкрепляют заверениями дольщика в том, что он все равно ничего не добьется, а только потратит время и деньги на судебные разбирательства.
Помните! Дольщик, являющийся физическим лицом, — это, в первую очередь, потребитель, права которого почти со всех сторон защищены законом. У застройщика же — масса обязанностей, поэтому при инициации споров последний всегда занимает наименее выигрышное положение (в случае, если права дольщика были нарушены).
В любом случае досудебное урегулирование — это больше попытка соблюсти процедуру взыскания от начала и до конца. И возлагать на нее большие надежды не стоит. Исходя из практики, эксперт юридической компании Advisor уверенно заявил, что за время своей достаточно продолжительной деятельности он ни разу не сталкивался с ситуациями, когда застройщик выплачивал неустойку добровольно в досудебном порядке. Так что дольщику стоит настраиваться на судебный процесс и, возможно, не один.
Направление претензии
При просрочке передачи жилого помещения дольщику требуется направить на юридический адрес застройщика претензию. Эта досудебная мера, которая носит обязательный характер в силу ФЗ-214, призвана урегулировать спор в мирном порядке.
В претензии дольщик требует от строительной компании выполнить обязательства по передаче квартиры в определенный срок (например, в течение 1 месяца). Также рекомендуется указать, что если компания не выполнит требования, то гражданин будет решать вопрос в судебном порядке, при этом помимо передачи жилья с застройщика будут взысканы убытки, неустойка и судебные расходы.
В претензии также необходимо привести расчеты суммы неустойки, а также прописать банковские реквизиты для перечисления денежных средств. Если не указать банковский счет дольщика, то застройщик в суде может ссылаться на это.
Претензию нужно направить застройщику постовым отправлением (заказным письмом с описью вложения), сохранив квитанцию Почты России. Не забудьте указать срок, в течение которого строительная компания должна ответить и адрес дольщика, куда направлять ответ.
Размер неустойки оговаривается непосредственно в договоре долевого участия. Действующим законодательством установлена пеня, равная одной трехсотой ставке рефинансирования Центробанка России от суммы действующего договора за каждый день просрочки, следующий за указанной в договоре датой окончания строительства для юридических лиц. Физические лица получают эту же пеню, умноженную на два.
Мы не будем приводить пример расчета, это достаточно просто. Кроме того, в сети есть десятки калькуляторов расчета пени. Вы введете туда свои данные и получите результат, которым сможете воспользоваться.
Неустойка за нарушение срока устранения недостатков (дефектов) объекта
Часто дольщики забывают про этот вид ответственности застройщика. Хотя ответственность законом установлена довольно существенная.
Если в передаваемом вам объекте
долевого строительства вы обнаружили недостатки и указали на них в соответствующем акте или обнаружили недостатки в ранее переданном объекте долевого строительства в течение гарантийного срока, то застройщик обязан устранить такие недостатки в разумный срок.
Разумным сроком следует считать срок,
достаточный для устранения недостатков с технической точки зрения с учетом обычно применяемого способа.
Если застройщик в такой срок недостатки не устранил, то он обязан выплатить неустойку, которая рассчитывается как 1% от стоимости расходов, необходимых на устранение таких недостатков.
Размер расходов, необходимых на устранение недостатков определяется путем проведения оценочной экспертизы.
Если объект долевого строительства имеет недостатки,
наличие которых является основанием для признания такого объекта непригодным для проживания, то неустойка рассчитывается как 1% цены договора долевого участия в строительстве за каждый день просрочки.
Как сделать так, чтобы суд не снизил неустойку
Законом предусмотрено право суда при рассмотрении дела по иску о взыскании неустойки снизить её размер.
На сегодняшний день суды общей юрисдикции пользуются этим правом настолько активно, что установленная законодателем предупредительная функция неустойки фактически утратила свою силу.
Законодателем был установлен конкретный размер неустойки, причем достаточно существенный при длительном нарушении прав участника долевого строительства.
Нарушать права дольщиков должно было стать для застройщиков не выгодным.
Однако застройщики знают о том, что из 10 написавших претензию о выплате неустойки, в суд обратится 2-3 человека, при этом суд скорее всего в десятки раз снизит размер неустойки.
Поэтому застройщики в 99% случаев
не удовлетворяю требования участников долевого строительства о выплате им неустойки за допущенные нарушения, при этом с легкостью допускают нарушения, за которые законом предусмотрена её выплата.
Суд не может снизить размер взыскиваемой неустойки по своей инициативе — это делается только по ходатайству застройщика.
По закону в решении суд обязан указать, по каким мотивам он снизил неустойку, и обосновать, почему он произвел снижение именно в таком размере.
Но на практике происходит так,
что юристам застройщика достаточно заявить ходатайство о снижении неустойки, при этом указав лишь на ее несоразмерность последствиям нарушения прав участника долевого строительства.
Суд снизит в разы или десятки раз неустойку,
не утруждая себя объяснением в решении необходимых для этого мотивов, если после этого со стороны участника долевого строительства не поступит необходимых возражений, содержащих четкую правовую позицию, объясняющую невозможность применения судом ст.333 ГК РФ или невозможность снижения неустойки в запрашиваемом застройщиком размере.
Поэтому от чрезмерного снижения неустойки страдают дольщики, которые самостоятельно занимаются ведением своего дела в суде, при этом не готовы представить суду в нужный момент необходимую правовую позицию.
Помимо правильной правовой позиции по вопросу снижения судом неустойки, избежать ее снижения можно иными способами.
Сразу нужно оговориться,
что эти методы применяются в тех случаях, когда речь идет о существенном размере неустойки.
Если застройщик должен вам выплатить неустойку в размере 20 тысяч рублей, то суд вряд ли вообще снизит ее размер.
Чтобы суд не снизил неустойку, существует ряд работающих на момент публикации этой статьи методик, в том числе:
- изменение подсудности спора на более лояльный суд
- дробление права требования неустойки
- уступка права требования неустойки юридическому лицу или ИП (изменение процессуальной подведомственности спора)
- смешанная схема
Чтобы понять, какую из методик выбрать, нужно оценивать конкретные обстоятельства дела:
- размер подлежащей взысканию неустойки
- действительные причины нарушения прав участника долевого строительства (просрочки передачи объекта или устранения недостатков)
- имущественное положение застройщика
- подсудность спора
- судебную практику по данному застройщику
- прочие обстоятельства
Если вы не хотите нести лишние расходы на юридическую помощь, при этом хотите получить максимальный размер неустойки — позвоните и посоветуйтесь бесплатно с юристом общества защиты прав потребителей.
Взыскание убытков сверх неустойки
В данном случае все понесенные участником долевого строительства убытки возмещаются сверх неустойки.
По общему правилу неустойка носит компенсационный характер и призвана, в том числе, компенсировать понесенные убытки того лица, чьи права были нарушены.
Это означает,
что размер взысканной неустойки не может быть меньше, чем размер понесенных убытков, но при этом может и не превышать его.
То есть при взыскании неустойки судом размер понесенных убытков учитывается при определении размера неустойки.
При этом в случае взыскания неустойки, лицо, чьи права были нарушены, не может отдельно взыскать компенсацию своих убытков.
В данном случае участник долевого строительства может взыскать неустойку и отдельно компенсацию понесенных убытков, но при этом размер взысканной неустойки может быть ниже размера понесенных убытков.
Что такое убытки участника долевого строительства?
Под убытками в данном случае следует понимать все расходы участника долевого строительства, чьи права были нарушены нарушением срока строительства и/или передачи объекта долевого строительства, необходимость несения которых вызвана таким нарушением.
Такие расходы:
- должны иметь прямую причинно — следственную связь с нарушением срока передачи объекта долевого строительства
- должны быть вынужденными (нужно доказать, что вы не могли не понести такие расходы)
- должны быть обязательно подтверждены документально
- должны быть разумными по размеру (среднерыночная цена аналогичных товаров, работ (услуг), на оплату которых понесены расходы)
Что делать дальше? Суд.
В случае, если застройщик ответил на вашу претензию отказом, то следующим этапом будет подача искового заявления в суд.
Стоит отметить, что на этом этапе главное — выбрать верную тактику по обращению в арбитражный суд или в суд общей юрисдикцией с грамотным выбором территориальной подсудности.
Каждый судья имеет определённую репутацию, известную в юридических кругах. Минусом обращения в суд общей юрисдикции является риск уменьшения заявленной суммы неустойки. Арбитражные суды более лояльны, но каждое дело индивидуально и зависит в том числе и даты просрочки.
Тенденция такова, что «копить» неустойку сейчас не выгодно из-за её «срезов» в суде, более выигрышный вариант – взыскивать неустойку за нарушение сроков сдачи квартиры, направляя исковые требования частями.
Как написать претензию по ДДУ застройщику
В рамках ДДУ отсутствует обязательное правило о соблюдении претензионного порядка разрешения спора. Дольщик, столкнувшийся с нарушением своих прав по договору, может сразу обращаться в суд. Однако подача претензии позволяет избежать судебных тяжб, либо получить возможность взыскать дополнительный штраф по Закону о правах потребителя.
Оформить претензию можно в произвольном виде. Однако с учетом норм Закона № 214-ФЗ, в ней нужно обязательно указать:
- сведения о застройщике и дольщике, реквизиты ДДУ;
- пункт договора, в котором был указан срок сдачи жилья;
- фактическая дата, когда застройщик подписал акт и передал ключи от квартиры (если на момент подачи претензии дом был сдан в эксплуатацию);
- период, в течение которого нарушались сроки сдачи объекта (считается в днях);
- расчет суммы неустойки;
- срок, в течение которого застройщик должен отреагировать на претензию.
Ответственность застройщика за несвоевременную сдачу дома и ключевые права дольщиков регламентируются и регулируются сразу несколькими нормативно-правовыми документами, имеющими юридическую силу:
- Законом «О защите прав потребителей» — поскольку каждый дольщик является потребителем производимого товара (недвижимости),
- Гражданским кодексом (ГК РФ) — в ст. 15 ГК указано, что любому лицу (включая участника долевого строительства), право которого нарушено, полагается полное возмещение причиненных ему убытков, включая убытки, связанные с задержкой строительства).
- Федеральным законом № 214-ФЗ. Данный закон (в частности ст. 6-ая и ст. 8-ая) указывает на необходимость соблюдения застройщиком срока передачи объекта строящейся недвижимости и гарантии его качества.
Также юридическое значение могут иметь некоторые поправки, изменения и нововведения, установленные отдельными постановлениями Правительства РФ и Верховного Суда РФ.
Когда начинается просрочка
Просрочка передачи квартиры (апартамента/ машиноместа и др.), приобретённой по договору долевого участия в строительстве (не в рамках сделки стандартной купли-продажи), согласно Закона № 214-ФЗ, начинает действовать со дня, который следует за последним днем передачи жилья, указанным в договоре долевого участия.
Но есть несколько моментов, на которые стоит обратить особое внимание. Так, например, не всегда в условиях договора указываются точные даты. Чаще обозначаются лишь некоторые сроки, например, «в третьем квартале 2020 года» или «в течение 6 месяцев с даты получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию». Таким образом, потребитель вводится в заблуждение на счет точного срока обязанности застройщика по передаче квартиры.
Срок передачи квартиры по договору долевого участия в обязательном порядке должен понятно прописываться в соглашении (в ДДУ), и этому обычно посвящается отдельный пункт договора. Если в документе указана конкретная дата, то отсчёт просрочки начинается со дня, следующего за ней.
В ДДУ может быть указано, что передачу жилья застройщик планирует осуществлять в течение определённого периода времени после введения дома в эксплуатацию, к примеру, на протяжении одного квартала, трёх месяцев или даже года. И тогда просрочка начинается в день, следующий за окончанием указанного срока передачи. Если же точная дата ввода дома в эксплуатацию не отмечена в договоре, то срок передачи квартиры отсчитывается от указанного приблизительного или максимального срока получения застройщиком РВУ (разрешение на ввод в эксплуатацию).
Например: в ДДУ указано «Срок окончания строительства дома – 3 квартал 2020 года. Срок передачи квартиры – в течение 6 месяцев с даты получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию.
В вышеуказанном примере датой окончания срока сдачи жилья является 31.03.2021 года. При этом если застройщик получит разрешение на ввод дома в эксплуатацию, например, 10.09.2020 года (то есть раньше окончания 3 квартала 2020 года), то окончательный срок передачи сдвинется на 10.03.2021 года. А если он получит разрешение на ввод дома в эксплуатацию с задержкой (после окончания 3 квартала 2020 года), то срок сдачи жилья не изменится и все равно останется – 31.03.2020 года.
В статье 8 Закона № 214-ФЗ указано, что застройщик непременно минимум за один месяц уведомляет всех дольщиков о приближающемся сроке передачи квартир. Участники ДДУ после вручения таких уведомлений (врученных лично или отправленных по почте с обязательным уведомлением о состоявшемся получении) в течение семи рабочих дней должны приступить к приемке (если более длительный период не указан в ДДУ), то есть договариваются с девелопером о дате осмотра объекта недвижимости и приходят на осмотр.
Если гражданин, который купил квартиру по договору долевого участия, не принимает её за два полных календарных месяца, прошедших с даты, в которую девелопер уведомил о готовности жилья к передаче, то застройщик по закону имеет право подписать акт приема передачи в одностороннем порядке, то есть без встречи с дольщиком и без осмотра жилья последним. Это возможно только если жилье не имеет существенных строительных недостатков или если участник долевого строительства не явился на осмотр квартиры в принципе.
Если застройщик не успевает завершить строительство многоквартирного дома в срок, то не меньше чем за два месяца до окончания срока передачи жилья, указанного в ДДУ, девелопер обязан оповестить об этом, а также предложить им подписать дополнительное соглашение о переносе срока строительства жилья. Однако, это обязанность застройщика, а не его право, поэтому покупатель недвижимости в новостройке имеет право не подписывать предлагаемое ему дополнительное соглашение к ДДУ и в последующем требовать компенсацию в виде неустойки за задержку сроков строительства.
Как же взыскать положенную неустойку
Как взыскать неустойку за просрочку сдачи дома по договору долевого строительства?
Самый правильный способ – обратиться в специализированную юридическую компанию, имеющую многолетний опыт данной работы и хорошую репутацию на рынке.
Самостоятельно взыскивать тоже можно, но тогда будьте готовы к многочисленным поездкам в суды, банки, к приставам и даже к неблагоприятному исходу дела. Как правило, при самостоятельном взыскании вы дополнительно потеряете деньги на том, что суд уменьшит размер причитающейся вам неустойки более значительно, чем при работе с юридической компанией. Просто потому что вы не сможете профессионально и аргументированно защитить свою правовую позицию и юридически точно возразить на аргументы строительной организации.
Обратите внимание, что с 03 апреля 2020 года по 01 января 2021 в Москве, Московской области и всех остальных регионах России действует Правительственное Постановление № 423 от 02.04.2020 года, в соответствии с которым взыскание неустойки и штарфных санкций с застройщика за неисполнение им договоров и подрядчиками не производится и откладывается до 01 января 2020 года (если и далее не будет продлено). Это означает, что до 01.01.2021 года все застройщики России освобождены от какой-либо ответственности за неисполнение своих обязательств пере кем бы то ни было из своих клиентов и своих партнеров и контрагентов (субподрядчиков и т.д.). Зачем это освобождение от ответственности было предоставлено застройщикам мы не знаем и судить о правильности и целесообразности этого решения не будем, но должны принимать его во внимание.
Необходимо обратить внимание и на то, что до 01.01.2021 года согласно указанному Постановлению Правительства РФ застройщики также имеют отсрочку исполнения обязательств по неустойки и штрафным санкциям за более ранние нарушения и просрочки, случившиеся до 01.04.2020 года.