Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Изъятие единственного жилья банкрота: прецедент или никакой сенсации?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Банкротство — единственный законный способ освобождения от долгов, а самый верный способ сохранить имущество должника — избежать банкротства. Все недвижимое имущество должника включается в конкурсную массу и подлежит реализации с торгов.
Анна Маджар, руководитель практики банкротства адвокатского бюро «Плешаков, Ушкалов и партнеры»:
— Ситуации, при которых у должника может быть изъято единственное жилье, встречаются в настоящее время довольно часто. Это возможно в случае, если суд установит в действиях должника признаки недобросовестного поведения и злоупотребления правом. В частности, это могут быть попытки уклониться от исполнения обязательств по оплате долга, создание видимости наличия обстоятельств, препятствующих обращению взыскания на единственное жилье, и действия по сокрытию имущества от обращения на него взыскания. При рассмотрении дела негативными факторами для суда будут являться факты, свидетельствующие, что должник искусственно придает квартире статус единственного жилья: например, никогда не проживал ранее в квартире, а регистрируется в ней уже в рамках процедуры банкротства; либо добровольно отказывается от права пользования жилым помещением, а впоследствии пытается доказать, что она является его единственным жильем. Также однозначно суд не оставит должнику единственную квартиру, но приобретенную за счет денежных средств, полученных преступным путем, что установлено соответствующим приговором суда.
Еще один существенный момент, который будет учитывать суд при определении возможности оставить единственную квартиру должнику, это то, насколько непосредственные характеристики квартиры, такие как ее площадь, стоимость, месторасположение, размер коммунальных платежей и т. д., соответствуют уровню нормального существования гражданина. Все чаще в судебной практике стали встречаться случаи, когда кредиторы взамен единственной большой дорогостоящей квартиры принимают решение о приобретении для должника квартиры, соответствующей минимально допустимым нормам в соответствующем регионе, а дорогую продают в рамках дела о банкротстве.
Банкрот – не значит бездомный
Действующее законодательство, в частности Гражданский кодекс и ФЗ “О несостоятельности (банкротстве)” защищает права должников. Забрать единственное жилье у гражданина нельзя. Если быть точнее — забрать единственное жилье за долги можно, но лишь в определенных ситуациях.
Чаще всего, единственное жилье остается за собственником. Оно может быть продано лишь в том случае, если приобретено по договору ипотечного кредита. Также реализация объекта допустима, если он относится к роскоши. Но взамен квартиры или дома, покрывающих потребности должника и членов его семьи с излишком, приобретается иной объект.
Можно ли самому продать недвижимость, чтобы она не ушла с молотка?
Первое, что сделает суд в самом начале процедуры банкротства — составит перечень имущества. На все объекты будет наложено обременение, а именно — запрет регистрационных действий. Соответственно, собственник не сможет продать дом или квартиру с целью сокрытия имущества.
Некоторые переоформляются жилье еще до начала процедуры банкротства. Особенность процедуры в том, что судом будут пересмотрены сделки за последние три года. Если будут обнаружены признаки их фиктивности или притворства, они могут быть пересмотрены.
Суд обратит внимание на следующие факторы:
- Как давно был заключен договор. Чем ближе к моменту подачи заявления о банкротстве, тем больше подозрений он вызовет.
- На основании какого договора была передана недвижимость. Дарение вызовет больше подозрений.
- Какова стоимость жилья. Заниженная цена также будет основанием для перепроверки договора.
- Кому был передан объект. Заключение договора с близкими родственниками заставит суд перепроверить обстоятельства.
Отчуждение жилого помещения третьим лицам может свидетельствовать о том, что оно не является для должника единственным жильем
Нередко должник в преддверии банкротства отчуждает одно (или несколько) из принадлежащих ему жилых помещений своим родственникам, оставляя себе менее ценное. В этом оставшемся помещении он регистрируется по месту жительства, полагая, что оно будет защищено исполнительским иммунитетом.
Финансовый управляющий успешно оспаривает такую сделку, дорогостоящее помещение возвращается в конкурсную массу. После чего должник регистрируется обратно в это дорогостоящее помещение и подает заявление об исключении его из конкурсной массы, ссылаясь на то, что для него это помещение является единственными жильем.
Суды рассуждают примерно так. Поскольку должник распорядился помещением, значит он не расценивал для себя это помещение в качестве единственного жилья. Кроме того, должник злоупотребил правом, поскольку попытался скрыть помещение от кредиторов, что является основанием для отказа должнику в защите принадлежащего ему права (ст.10 ГК РФ). На основании изложенного, в исключении спорного жилого помещения из конкурсной массы должника следует отказать.
Однако здесь есть свои нюансы. В п.4 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 48 «О некоторых вопросах, связанных с особенностями формирования и распределения конкурсной массы в делах о банкротстве граждан» разъяснено: “Целью оспаривания сделок в рамках дела о банкротстве является возврат в конкурсную массу того имущества, которое может быть реализовано для удовлетворения требований кредиторов. Поэтому не подлежит признанию недействительной сделка, направленная на отчуждение должником жилого помещения, если на момент рассмотрения спора в данном помещении продолжают совместно проживать должник и члены его семьи и при возврате помещения в конкурсную массу оно будет защищено исполнительским иммунитетом (статья 446 ГПК РФ)”.
Пример № 2. «Жертва моды» или можно ли жить в апартаментах
Вы идете в ногу со временем и решили перебраться. Вы пожелали из старой дедушкиной «хрущевки», полученной по наследству, переехать в новые модные апартаменты в стиле LOFT, расположенные в одной из бывших промышленных зон города Москвы. Похвально!
Но есть один нюанс — по действующему законодательству апартаменты являются нежилой коммерческой недвижимостью, а не жилыми помещениями. Возможно, вы скажите: «как так, в них же можно жить!». И вы будете по-своему правы.
Жить в них никто не запрещает, но вот сделать постоянную регистрацию в своих апартаментах вы не сможете, вам дадут только временную.
В связи с тем, что апартаменты не относятся к жилым помещениям, к ним предъявляется меньше требований, связанных, в том числе, с социальной инфраструктурой. Но также на них не распространяется действие имущественного иммунитета.
А это значит, что в случае если у вас не хватит денежных средств или иного имущества для полного погашения задолженности перед кредиторами, то в ходе банкротства ваши апартаменты будут выставлены на продажу. Даже если вам негде будет жить!
Понятие «единственное жилье»
По закону у должника нельзя забирать единственное жилье, в котором он проживает один или вместе со своими родственниками — им гарантируются условия для нормального существования. Но по факту, лишиться единственного жилья можно, если это огромный дом, роскошный особняк или просто квартира на 100 кв.метров, поэтому в судах обычно задаются вопросом, какой объем жилья нужно оставить должнику, чтобы он нормально существовал. Поэтому суд оценивает “единственное жильё” по двум критериям: какую площадь занимает жильё и какова жилищная норма на одного человека.
В каждом населенном пункте установлены свои правила жилищной нормы на одного человека. Например, в Москве на одного человека нормой являются 10 кв.метров, а в Санкт-Петербурге — 9 кв. метров. Поэтому, если единственное жильё должника площадью около 60 кв.метров, при этом, в нем живут 2 или 3 человека, высока вероятность, что доля от квартиры может быть взыскана судебными приставами для продажи и уплаты долга.
Как сохранить максимум имущества
Рекомендуем не предпринимать самостоятельных действий для «сохранения» жилья. В панике должники переписывают имущество на родственников, распродают, пытаясь спрятать от кредиторов. Не совершайте таких ошибок. Конкурсную массу нужно уменьшать только законными способами:
-
правильно определить перечень имущества, который не попадает под изъятие;
-
разделить имущество с членами семьи: например, нажитое в браке разделить со вторым супругом;
-
попробовать договориться о реструктуризации задолженности, что позволит не прибегать к реализации имущества;
-
подать на банкротство раньше кредиторов и обратиться к лояльно настроенному АУ. Он не пойдет против закона, но будет стремиться сохранить максимум имущества за банкротом;
-
заранее подготовить чеки и иные доказательства, что некоторые вещи принадлежат не должнику, а его родственникам.
Процедура реализации имущества при банкротстве
С целью погасить долги банкрота управляющим производится реализация имущества на торгах. То есть проводятся торги с установлением начальной цены и далее уже по итогам торгов имущество продается за определенную стоимость. средства от продажи распределяются кредиторам.
При этом перед продажей имущество оценивается либо самим управляющим, либо привлекается оценщик.
Финансовым управляющим подготавливается положение о порядках, условиях и сроках продажи имущества, которое должно быть утверждено судом.
Имущество может быть реализовано на торгах, если другое решение не принято кредиторами на собрании.
Если продать имущество на торгах не получается, тогда конкурсный может передать это имущество кредиторам.
Если же кредиторы не берут себе имущество, не реализованное на торгах, тогда имущество вновь передается должнику, который может им распорядиться.
Выводы о рисках и возможностях взыскания единственного жилья
Правило «единственное жильё за долги не забирают» уже не такое «железобетонное», как раньше. Теперь должник рискует лишиться единственного жилья.
Суд может принять решение об изъятии единственного жилья, если решит, что должник действовал недобросовестно, злоупотреблял правом и при этом на должнике висел долг. Причём рыночная стоимость купленного должником жилья свидетельствует о том, что у должника были возможности вернуть долг, а само жильё явно больше и роскошнее разумно необходимого.
У некоторых кредиторов открываются возможности взыскать долги, которые ранее невозможно было взыскать из-за того, что у должника нет имущества, кроме единственного жилья.
Риск лишиться жилья возникает не только в процедуре банкротства, но и в «обычном» исполнительном производстве, которым занимается служба судебных приставов. Кредитором в таких делах может быть как гражданин, так и юридическое лицо, например, банк.
Имущество детей и родственников при банкротстве физического лица
При банкротстве родителей движимое и недвижимое имущество, принадлежащее детям на основании права собственности, не может выставляться на торги. Например, это может быть доля в квартире бабушки, которая была получена ребенком в дар или по наследству.
В отношении вещей, принадлежащих детям и родственникам должника, действует общее правило, закрепленное федеральным законодательством — по своим долгам гражданин должен отвечать личным имуществом. Ситуация осложняется, если физическое лицо является, например, долевым собственником.
Например, должник, его мать и брат владеют земельным участком и домом на правах долевой собственности. Имущество им перешло по наследству после смерти отца, соответственно, каждому собственнику принадлежит 1/3 от общего имущества.
В случае признания должника банкротом на продажу будет выставляться только его доля недвижимости. При этом продать такую собственность затруднительно, и часто она просто сохраняется за гражданином после закрытия процедуры несостоятельности.
Закон не запрещает родственникам и супруге должника участвовать в торгах. Этот вариант наиболее выгоден для должника, так как позволяет выкупить реализуемое имущество за небольшую цену в единоличную собственность.
У должников есть несколько законных способов уберечь свое имущество при банкротстве:
-
Суд не вправе признать недействительными сделки, которые заключались без намерения причинить материальный вред кредиторам.
Например, человек решает признать себя банкротом, так как недавно он был уволен с работы, а поиски новой оказались безрезультатными, вследствие чего он не в состоянии гасить кредит в один миллион рублей, оформленный им два года назад.
При проверке выясняется, что год назад должник продал свой автомобиль за 450 тысяч рублей. Однако для оспаривания такой сделки нет оснований, так как продажа транспорта проводилась по рыночной стоимости, после чего гражданин в равной степени удовлетворил требования кредиторов за счет вырученной суммы.
-
Выкупить имущество на торгах через родственников или знакомых.
Продажа собственности банкрота проводится по стоимости меньше рыночной, что дает гражданам возможность избавиться от долгов, сохранив при этом дачу, комнату, дом или квартиру. Но перед тем, как спасти свое имущество этим способом, учтите, что на ликвидные активы найдется немало желающих. Это приведет к росту цены на торгах.
-
Договориться с кредитором.
Например, обратиться в выдавший ипотеку банк с просьбой переадресовать требования к созаемщику или поручителю, а во время процедуры банкротства не заявляться в качестве кредитора. Поскольку банк является залоговым кредитором, находящееся в залоге имущество реализуют только при его участии в банкротстве.
-
Обратиться за помощью к профессионалам.
Опытные юристы, знакомые с судебной практикой не понаслышке, хорошо знают, как законно уберечь имущество от реализации и помочь должнику выйти из непростой ситуации с наименьшими потерями.
Ограничения на единственное жилье
Поскольку не являющаяся залоговой единственная квартира (или дом) банкрота исключается из конкурсной массы, на нее не распространяются ограничения в части запрета на заключение сделок. И на вопрос, можно ли продать единственное жилье, ответ положительный — банкрот не ограничен в правах распоряжения этим имуществом.
Должник в ходе процедуры банкротства вправе обменять или продать объект недвижимости, купив на вырученные средства новый. Но есть ряд нюансов:
- если стоимость нового жилья будет выше цены проданной недвижимости, у суда вполне закономерно возникнет вопрос, откуда у банкрота деньги и почему он не погасил ими часть задолженностей перед кредиторами;
- если стоимость новой квартиры или дома меньше стоимости проданного жилья, то кредиторы не вправе претендовать на оставшуюся сумму — она находится в безраздельном распоряжении банкрота и может быть потрачена им по своему усмотрению;
- не стоит злоупотреблять своим правом и пытаться спасти имущество от реализации, подарив единственное жилье перед банкротством, затем купив другую недвижимость и объявив ее единственной — такая схема легко выявляется, а должнику за это грозит признание в ложном банкротстве.
Нередко встречаются случаи, когда должник продал единственное жилье перед банкротством. Если финуправляющим будет определено, что оно действительно является единственным, то такая сделка не будет оспорена. И полученные средства банкрот сможет потратить, как он посчитает нужным.
Можно ли отобрать единственное жильё при банкротстве физлица?
Если оно не заложено, на него не могут обратить взыскание. Если получая кредит, должник не оставил залог в качестве квартиры, отдавать её за долги не придётся, если она единственная.
Если получая займ, должник предоставил информацию о собственной квартире, все равно не нужно паниковать. Данные о наличии жилплощади в кредитном договоре не означают, что она заложена. Плохо если договор залога подписан и зарегистрирован. Тогда недвижимость — предмет залога и ее реализуют для погашения задолженности.
Если ни должник, ни его доверенные лица не подписывали с банком залоговый договор, а квартира — единственное жилье, то нет повода для беспокойства. Жилье после банкротства остается у вас.
Как поступить с лишним жильем?
Если у должника несколько квартир, то в ходе банкротства придётся с ними расстаться. Их оценят и выставят на торги. Выручку распределят для уплаты долга между кредиторами банкрота.
Может ли должник продать жилье заранее, а выручку от продажи сохранить. Такое возможно, но соблюдая следующие условия:
- продать квартиру или дом необходимо по рыночной стоимости (дарить и переписывать нельзя);
- часть средств нужно отдать кредиторам на погашение долга, а другую часть можно оставить себе.
Нежелательно свое имущество продавать родственникам. Потому что банкротство физ лица предполагает возможность оспорить и признать недействительной заключенную на протяжении последних 3-х лет имущественную сделку. Даже если продавать жилье по рыночной стоимости, кредиторы при желании будут оспаривать сделку. Процесс затянется, а покупатель может остаться без приобретенного имущества. Средства никто ему возвращать не станет.
Если жилье обременено ипотекой
Когда квартира, дом, земельный участок под домом обременены залогом, то залоговый кредитор вправе обратить на них взыскание, как в порядке обычного гражданского производстве, так и при банкротстве должника. В последнем случае жилье попадает в конкурсную массу.
Но, если оставшаяся задолженность незначительна по отношению к стоимости квартиры, то обращать взыскание даже на ипотечное жилье нельзя.
ВС РФ в Определении от 23.04.2019 года по делу №49-КГ19-5, возвращая дело в суд апелляционной инстанции, указал судам, на что обязательно нужно обращать внимание при рассмотрении подобных дел:
- соотношение суммы долга и стоимости заложенного имущества,
- рыночную стоимость жилья (истец указал первоначальную стоимость квартиры на момент выдачи кредита, но за 4 года ее цена на рынке недвижимости выросла почти в два раза),
- количество допущенных при оплате кредита просрочек.
Внимание! Если вы допустили просрочку более трех раз за 12 месяцев, то на квартиру, обремененную залогом, может быть обращено взыскание даже при незначительной задолженности. Поэтому не допускайте такой ситуации, при появлении проблем с платежами, сразу же обращайтесь в банк с заявлением об отсрочке платежей либо о предоставлении «ипотечных каникул».