Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как сдавать квартиру и не волноваться: доверительное управление». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Между собственником объекта и доверительным управляющим подписывается официальный договор – соглашение. В нем указывается, что учредитель управления (собственник недвижимости) передает доверительному управляющему свое имущество для доверительного управления на оговоренное время.
1.1 Доверитель передает принадлежащий ему на праве собственности объект недвижимости, расположенный по адресу: г. Анапа, ул. Черноморская, д. 123, кв. 321, для использования в целях доверительного управления, в порядке и на условиях настоящего Договора Доверительному управляющему в течение 7 дней после подписания настоящего Договора, а Доверительный управляющий принимает его.
1.2 Указанный Объект недвижимости имеет следующие характеристики: общая площадь 100 кв.м; количество комнат – 2.
1.3 Доверитель гарантирует, что на момент заключения настоящего Договора Объект недвижимости не заложен, под арестом не состоит и не обременен никакими другими обязательствами.
1.4 Доверительный управляющий использует Объект недвижимости в течение всего срока действия Договора в соответствии с его целевым назначением (долговременная или посуточная аренда).
1.5 Право собственности на указанный Объект недвижимости подтверждается следующими документами: договор купли-продажи от 01.01.2010, регистрационный номер записи в Едином государственном реестре недвижимости от 01.01.2010 № 1234567890
1.6 Доверительный управляющий владеет и распоряжается переданным в доверительное управление Объектом недвижимости исключительно в интересах собственника.
1.7 Передача Объекта недвижимости в доверительное управление не влечет перехода права собственности на него к Доверительному управляющему.
8.1 Настоящий Договор имеет следующие приложения, являющиеся его неотъемлемыми частями: Акт приема-передачи Объекта недвижимости в доверительное управление.
8.2 Настоящий Договор составлен в двух экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу и хранящихся у Доверителя и Доверительного управляющего.
8.3 Стороны пришли к соглашению, что данный договор будет заключен путем обмена документами в электронном варианте (сканированные копии). Для заключения настоящего договора каждая из сторон направляет другой стороне по электронной почте подписанный экземпляр договора. Стороны, безусловно, признают экземпляры договора, переданные по электронной почте, равными по юридической силе экземплярам договора с оригинальной подписью.
Договор управления наследственным имуществом
Это вид соглашений предусмотрен ст. 1173 ГК РФ и призван обеспечить сохранность и грамотное управление имуществом, входящим в состав наследства. Окончательный состав наследников определяется и переход прав к ним на собственность умершего лица происходит через полгода после смерти наследодателя. Такие же виды имущества, как предприятие, интеллектуальная собственность, недвижимость требуют постоянного контроля. Особенность такого наследственного договора в том, что в его отношении законом установлены прямые нормы:
1) до заключения ДДУ проводится независимая оценка объектов;
2) наследственная собственность передается управляющему по описи;
3) основная цель учреждения — сохранение имущества, а не его приумножение;
4) управляющий не вправе оплачивать из доверенной собственности долги наследодателя;
5) при управлении долей ООО — информация об этом вносится в ЕГРЮЛ.
По заявлению наследников нотариус выступает учредителем договора управления имуществом, входящим в состав наследственной массы. Заявление также могут подать органы местного самоуправления, опеки, а также участники ООО, в уставном капитале которого котором есть доля умершего лица.
Доверительное управление квартирой — что это такое?
Под доверительным управлением понимают передачу недвижимости в управление другому лицу. Цель передачи — распоряжение имуществом таким образом, чтобы оно приносило прибыль своему владельцу. В частности, тот, кто становится доверительным управляющим, может:
— публиковать объявления о сдаче квартиры в аренду;
— общаться с потенциальными арендаторами;
— выбирать арендатора из числа тех, кого заинтересовал конкретный объект недвижимости;
— заключать договор аренды квартиры с арендатором;
— ежемесячно получать от квартиросъемщика арендную плату;
— оплачивать коммунальные услуги;
— заказывать клининг для уборки квартиры после того, как прекратил действие текущий договор аренды;
— следить за состоянием вещей, мебели, техники, которые находятся в квартире, в процессе проживания квартиросъемщика;
— заниматься проблемами, связанными с эксплуатацией жилья. Например, решать вопрос с неисправностью электропроводки или порывом труб;
— сообщать собственнику квартиры о том, что нужно заменить мебель или технику, приобрести какие-то вещи или предметы, которыми может пользоваться арендатор;
— принимать решение о досрочном расторжении договора аренды в случае нарушения арендатором условий заключенного договора;
— вселять жильцов и выселять их.
Доверительное управление не позволяет управляющему совершать какие-либо действия, связанные со сменой собственника недвижимости. Это означает, что управляющий не сможет подарить объект кому-либо, обменять или продать. Также он не может использовать недвижимость в качестве залогового имущества, например, при оформлении кредита.
Преимущества и недостатки сдачи квартиры в аренду с помощью доверительного управления
Положительные моменты такие:
— не нужно тратить свое время на действия, связанные с поиском арендатора и заключение с ним договора;
— можно не заниматься вопросами клининга, замены изношенной техники, возмещения ущерба – управляющий может принимать решение по всем подобным вопросам;
— как правило, квартиры, которые находятся в доверительном управлении, сдаются быстрее. Многие арендаторы думают, что управляющий будет менее дотошным в вопросах износа имущества, его порчи, поэтому охотнее соглашаются снять квартиру, состояние которой будет проверять не сам владелец, а другой человек.
К недостаткам доверительного управления можно отнести такие моменты:
— за управление недвижимостью придется отдавать часть арендной платы. Чем больше услуг будет оказывать доверительный управляющий, тем большим будет вознаграждение;
— если собственник доверяет другому лицу искать арендатора и заключать с ним договор, он не будет знать человека, который живет в его квартире;
— если передать квартиру в управление недобросовестному лицу для сдачи в долгосрочную аренду, есть риск передачи квартиры в посуточную аренду;
— более высока вероятность быстрого износа мебели, техники, если управляющий недостаточно ответственно подходит к вопросу контроля за тем, как арендатор соблюдает условия договора.
Порядок передачи квартиры в доверительное управление
Нужно сделать следующее:
1. Найти того, кто будет управлять недвижимостью. Это может быть физическое лицо или организация, например, отдельный риэлтор или агентство недвижимости. Поскольку передача квартиры в управление предполагает принятие управляющим важных решений в отношении недвижимости, лучше тщательно проверить репутацию риэлтора или агентства.
2. Обсудить все детали оказываемых услуг, которые будут включены в договор.
3. Договориться о стоимости услуг, оказываемых управляющим.
4. Открыть банковский счет, который будет использоваться для проведения взаиморасчетов с доверительным управляющим.
5. Собрать документы, необходимые для передачи квартиры в доверительное управление.
6. Составить доверенность на передачу квартиры в доверительное управление. В ней прописывается весь перечень действий, которые управляющий может осуществлять. Дополнительно предоставляется информация о том, что квартира предоставляется без права продажи и залога.
7. Составить договор и подписать его.
8. Составить и подписать акт передачи объекта.
9. Зарегистрировать договор в Росреестре.
Какие объекты можно передать в управление?
В доверительное управление передаются те объекты, из которых можно извлечь прибыль в результате управления ими. Управление подразумевает разнообразные юридические и фактические действия, совершаемые для получения прибыли (например, сдача в аренду одной части земельного участка и выращивание сельхозпродукции на другой).
Как правило, договор доверительного управления имуществом оформляется для управления недвижимостью (торговыми, офисными помещениями и пр.) либо имущественным комплексом (к примеру, предприятием). Среди движимых вещей чаще всего передаются в управление ценные бумаги. Денежные средства сами по себе не могут перейти в доверительное управление, но если они являются составной частью предприятия, то переходят в управление вместе с иными составляющими этого имущественного комплекса.
Заложенные вещи в доверительное управление передать можно, однако это не помешает залогодержателю взыскать сумму долга за счет такого имущества. В связи с этим собственник обязан известить управляющего о том, что на поступающее к нему имущество наложено обременение в виде залога. Если он этого не сделает, то управляющий вправе через суд расторгнуть договор доверительного управления имуществом и получить компенсацию, равную годовому вознаграждению.
Общая характеристика договора доверительного управления имуществом
1. Сущность доверительного управления имуществом состоит в следующем: собственник имущества передает свои правомочия в отношении данного имущества управляющему для получения экономической выгоды от его использования. Обычно собственника к этому побуждает некомпетентность в данных вопросах, отсутствие времени и т.д. Доверительный управляющий, являясь, как правило, профессионалом в области операций с соответствующим имуществом, в свою очередь получает вознаграждение за свои услуги.
В других случаях доверительное управление имуществом устанавливается в связи с особыми обстоятельствами, когда собственник самостоятельно не может осуществлять данную функцию (например, если гражданин признан безвестно отсутствующим).
Стороны договора и объекты доверительного управления имуществом
1. Учредителем управления, согласно ст. 1014 ГК, может быть собственник имущества, а в случаях, предусмотренных ГК, другое лицо. Следует отметить, что термин «собственник» здесь следует трактовать в несколько расширенном смысле. Так, в доверительное управление могут быть переданы исключительные права, хотя их обладателя, строго говоря, нельзя назвать «собственником».
Важно отметить, что согласно абз. 2 п. 1 ст. 1012 ГК передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности на него к доверительному управляющему. При этом «для собственника – учредителя доверительного управления исключается реализация только тех правомочий, которые создают невозможность исполнения обязательств, вытекающих из договора доверительного управления».
В отдельных предусмотренных законом случаях функции учредителя управления может выполнять не собственник, а иные лица (например, орган опеки и попечительства в отношении имущества подопечного или безвестно отсутствующего, исполнитель завещания (душеприказчик) в отношении наследственного имущества).
2. Доверительным управляющим в соответствии со ст. 1015 ГК может быть индивидуальный предприниматель или коммерческая организация, за исключением унитарного предприятия. Этой нормой еще раз подчеркивается профессиональный статус доверительного управляющего.
Когда договор считается прекратившим свое действие?
Договор доверительного управления прекращает свое действие в соответствии с назначенным сроком. Для этого одна из сторон должна уведомить другую о желании прекратить сотрудничество.
Если ни одна из сторон не изъявляет желания прекратить действие соглашения — договор считается продленным на тот же период. Условия сотрудничества остаются прежними.
Также действие договора доверительного управления может быть прекращено по следующим обстоятельствам:
- отказ выгодоприобретателя от прибыли, а также его смерть, если соглашение не предусматривает переход права получения дохода к другому лицу;
- возникновение объективных обстоятельств, не позволяющих управляющему выполнять свои обязательства;
- по инициативе собственника соглашение расторгается после того, как он выплачивает управляющему положенное по договору вознаграждение;
- управляющий признан частично или полностью недееспособным или объявлен банкротом.
Если собственник имущества — индивидуальный предприниматель, то соглашение расторгается и в случае его банкротства. В этой ситуации прекращение договора доверительного управления происходит из-за возврата собственности владельцу для расчета с кредиторами.
Доверительное управление — это передача актива во временное руководство другому лицу с целью получения прибыли.
Сегодня мы будем говорить о доверительном управлении недвижимостью (коммерческой или жилой).
Доверительное управление недвижимостью (ДУН) – комплекс услуг, которые получает собственник от управляющей компании. Регулирует отношения между собственником и управляющей компанией Гражданский кодекс РФ. Его 53-я глава посвящена этому виду управления.
Нуждаются в данном виде услуг те, кто не может (или не хочет) взваливать груз проблем управления на свои плечи — поиск арендаторов, обслуживание объекта, анализ рынка и другие обязанности. Еще один вариант — когда жилье сдает опекун недееспособного лица, владельца недвижимости.
Оформляя соглашение доверительного управления, стоит своевременно поставить в известность арендаторов недвижимости о существовании такого документа.
Это не обязательно к исполнению, однако является наиболее разумным действием.
Интересы арендатора не пострадают, поскольку их договоренности с организатором управления остаются в силе, а доверительный управляющий проводит сделки с недвижимостью от своего имени. Это необходимо, чтобы все вопросы, связанные с арендой, арендатор согласовывал с доверительным управляющим. При подписании соглашения аренды больше, чем на год, необходима регистрация (ст. 651 гражданского кодекса).
Все действия с переданным в управление помещением доверительный управляющий производит от своего имени, и указывает, что он выступает в качестве управляющего (с пометкой «ДУ»). При правовых действиях управляющего без оформления документов, арендатора необходимо проинформировать, что действия производятся ДУ.
Гражданский кодекс предусматривает, что доверительный управляющий, кроме получения от собственника недвижимости вознаграждения за свои услуги, имеет право на компенсацию растрат, связанных с управлением вверенной ему недвижимости.
Кто может быть участником договора доверительного управления имуществом
Итак, в число лиц, которые могут являться сторонами-участницами договора доверительного управления материальными благами, входят следующие граждане.
Таблица 1. Стороны договора доверительного управления имуществом
| Сторона | Описание |
|---|---|
| Учредитель управления | Первой стороной договора выступает владелец материального объекта, являющийся так называемым учредителем управления. |
| Доверительный управляющий | Вторым участником рассматриваемых договоренностей будет лицо, на которое возлагаются обязанности по управлению имущественным наименованием, а именно, доверительный управляющий. |
| Выгодоприобретатель | Последним в списке значится выгодоприобретатель — фигура, которая не обязательно должна указываться в договоре, так как при отсутствии указания на третье лицо, автоматически данный статус приобретает учредитель управления (однако, выгоду может получать и иное лицо, не учредитель, в интересах которого в дальнейшем будет производиться использование имущества). |
По общему правилу, договор доверительного управления совершается в простой письменной форме и не требует дополнительной регистрации в уполномоченных государственных органах. Тем не менее, для отдельных объектов имущества передачи их в управление требует проведения государственной регистрации.
Пунктом 2 статьи 1017 ГК РФ установлено, что управление объектами недвижимого имущества должно закрепляться в форме, предусмотренной для сделок купли – продажи таких объектов. Аналогичное правило применяется для определения необходимости государственной регистрации управления недвижимостью.
Так как управление коммерческой недвижимостью является одним из наиболее популярных видов подобных сделок, государственная регистрация договоров будет обязательной, если срок соглашения превышает один год.
Как в процессе коммерческой деятельности, так и во многих других случаях может возникнуть необходимость составить договор доверительного управления имуществом. Подробнее об этом договоре будет рассказано в данной статье.
Данный договор необходимо рассматривать как акт, по которому передается собственность наследодателя. Сторона берет на себя обязательства по контролю за имуществом с учетом интересов правопреемников. При наличии завещания, где указан исполнитель, это лицо исполняет функции по руководству наследственной массой.
В другой ситуации в качестве учредителя выступает сотрудник нотариальной конторы. Между тем, объектом по соглашению является имущество, по отношению к которому необходимо исполнять определенные действия.
Соглашение может быть оформлено на:
- ООО или предприятие, представленное в форме комплекса разных объектов;
- ценные бумаги;
- доли в капитале компании.
Когда объектом выступает недвижимость, то контроль реализуется посредством оформления арендного соглашения.
Права и обязанности управляющего
При передаче недвижимости в доверительное управление обязательно составляется договор между сторонами сделки, такая операция подлежит регистрации. Есть две стороны сделки – учредитель (собственник) и доверительный управляющий.
У управляющего складывается определенный круг функций:
- Для получения прибыли он ищет выгодных арендаторов. Важно, чтобы они отвечали требованиям собственника недвижимости.
- Управляющий подготавливает договор аренды с учетом законодательства.
- Он регулярно получает плату за аренду. В обязанностях такого лица – следить за тем, чтобы арендная плата вносилась вовремя и в полном объеме.
- В обязанностях управляющего – решение конфликтов с арендаторами, контроль над сохранностью имущества, оказание бытовых услуг, касающихся квартиры. Он должен заниматься и страхованием объекта.
Несмотря на то что переданное в доверительное управление имущество учитывается на отдельном балансе управляющего, оно не подлежит у него обложению налогом на имуществост. 378 НК РФ.
Как и в бухучете, управляющий должен вести учет поступлений и затрат в рамках договора доверительного управления отдельно от собственных доходов/расходовст. 332 НК РФ.
Все участники договора доверительного управления обязаны при расчете налога на прибыль определять доходы и расходы только по методу начисленияабз. 2 п. 4 ст. 273 НК РФ. Если до заключения такого договора применялся кассовый метод, то все доходы и расходы нужно пересчитать по правилам метода начисления с начала года, в котором был заключен договор.