Работа над ошибками: как исправить наложение земельных границ

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Работа над ошибками: как исправить наложение земельных границ». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Прежде всего я хочу, чтобы у граждан было представление о том, с чем им придется столкнуться на суде в споре с соседями. Каждая ситуация индивидуальна, но есть некоторый общий план действий. Нужно учесть уйму нюансов — от разницы границ по документам до поведения сторон в суде. А пока разберемся с теорией.

Что нужно будет оспаривать и доказывать в суде

Стороны в судебных разбирательствах:

• Истцы — собственники участка, при межевании которого выявлена проблема с наложением соседних кадастровых границ. Вместо истцов участвовать в суде могут их представители, например, земельный юрист/адвокат;
• Ответчики. Их может быть несколько: 1) Собственники соседних участков, с которыми у нас есть спор. У ответчиков тоже может быть представитель. 2) Представители администрации местного муниципального образования. Они тоже будут участвовать, потому что по суду мы также будем устанавливать границы своего участка (об этом ниже);
• Третья сторона: 1) Представители местного отделения Росреестра и Кадастровой палаты. 2) Председатель товарищества, если участки находятся в товариществе.

Совет — если при подготовке к суду появятся обстоятельства, которые ослабляют нашу позицию, можно и не сообщать об этом судье и, тем более, ответчику. Это нормально когда не говоришь о своих слабостях. Пусть ответчик их выявляет и доказывает, а мы будем искать его слабости. Суд — это состязательный процесс. Слабых сторон я коснусь дальше.

Чтобы победить в судебном разбирательстве, нужно оспорить межевание соседнего «спорного» участка и получить положительное решение на установление границ нашего участка.

Кадастровая карта отражает ошибки участников кадастровых процедур. Это происходит, когда кадастровый инженер, собственник участка или сотрудник Росреестра допускают ошибку в координатах. Росреестр различает два вида таких ошибок.

Реестровая ошибка — кадастровый инженер внес неверные координаты в исходный межевой план и эти ошибочные сведения регистрируют в ЕГРН. Кроме того, сотрудники Росреестра могут допускать технические ошибки, опечатки. Тогда искажаются правильные координаты из межевого плана, и несмотря на достоверность исходных документов, на кадастровой карте возникают сдвиги угловых точек участка.

Бывает, что собственники принимают за ошибки погрешности спутниковой фотосъемки. А некоторые склонны списывать на ошибку свои ложные представления о границах. Важно, что в таких ситуациях данные ЕГРН соответствуют юридическому положению дел.

Исправление ошибки — это внесение корректных изменений в ЕГРН. Есть два способа внесения таких изменений: внесудебный порядок и на основании судебного решения. Первый способ отличает отсутствие претензий со стороны третьих лиц — владельцев смежных участков. Если же возник конфликт с соседями, внесение изменений в ЕГРН возможно по решению суда. Разберем стандартные ситуации.

Выявить наложение границ ЗУ можно двумя способами:

Первый – при постановке на учет объектов.

Второй – в процессе межевания, которое проводится при разделе, перераспределении, объединении или регистрации ЗУ.

Оба этих варианта являются основанием для проведения судебного или иного разбирательства.

Первый вариант подразумевает вынесение решения об отказе или приостановке учета надела, на основании обнаружения ошибки в данных государственного реестра.

Во втором варианте, инженер кадастровой службы оформляет заключение, в котором должно быть конкретно указано, по какой причине произошло наложение и с границами какого участка, тем самым подтверждая факт несоответствия границ определенного участка.

Исправление кадастровой ошибки производится путем составления заключения, в котором инженер кадастровой палаты обязан указать следующее:

• подробное описание допущенной ошибки;
• конкретную причину ее возникновения;
• текущие данные, полученные в процессе межевания, которые позволяют исправить погрешность в реестре.

Такое заключение должно учитывать интересы собственников спорных участков, а не только решить проблему обратившегося владельца (например, если после устранения ошибки уменьшится площадь соседнего надела). Чтобы исключить такие негативные моменты, перед составлением заключения производится собрание всех заинтересованных лиц, с целью определения границ спорных участков.

Сотрудники Росеестра обязаны исправить ошибки в документации, после получения заявления от заинтересованного лица и заключения инженера. Производится корректировка данных в течение 5 рабочих дней.

Как исправить наложение?

Если неточности наложения были выявлены сотрудниками кадастровой службы, тогда в отношении участка по регламенту комплекс работ следует приостановить до того момента, пока в полной мере не будет произведено ее исправление.

Иногда она может быть обнаружена собственником или кадастровым инженером. Тогда рекомендуется заявить о найденном сбое в межевом пространстве, а также узнать у юриста, какие способы устранения имеются. Рекомендуется заявить об ошибке и затребовать ее исправление.

По регламенту сбои любого рода могут быть исправлены в том случае, если обнаружены сотрудниками ГКН. Также этим специалистам должна принадлежать инициатива по исправлению. Сведения о сбоях поступает в установленном порядке.

Если границы требуют исправления по причине наличия ошибок, в таком случае кадастровая служба может отказать заявителю в рассмотрении споров о наложении.

Так происходит, когда ошибки и недочеты имеют неявный характер. Сотрудники ГКН не могут решать такие проблемы, но без участия органа учетные записи не могут быть исправлены.

Исправление подразумевает использование сложного механизма, позволяющего сохранить права на участки всех собственников и соблюдать правовые формы решения вопроса.

При обнаружении факта ошибки в отношении собственного ЗУ нужно обратиться:

• к соседу, с участком которого граничит ваш надел;
• с заявлением относительно исправления ошибка в кадастре недвижимости, где должны быть подробно описаны все нарушения.

Такие действия можно считать успешными только тогда, когда лица, которые извещены о существующей погрешности, выполнят такие действия:

• сосед согласится с доводами и захочет сделать совместное межевание, чтобы восстановить границы и установить специальные межевые знаки;
• работники ГКН исправят ошибки по вашей жалобе и восстановят правильное положение межевых знаков, границ наделов.

Что делать при наложении участков при межевании

Алгоритм действий полностью зависит от того, на каком этапе и кто именно выявил наложение. Вариантов всего 3.

1. Ошибку выявил собственник. В таком случае следует перепроверить себя наймом кадастрового инженера. В большинстве ситуаций определить границу без сложного оборудования и расчетов невозможно, поскольку задействовано слишком много переменных.
2. Наложение выявлено кадастровым инженером в ходе проведения полевых работ. В этом случае специалист перепроверяет расчеты и обнаруживает лишь фактическое изменение границы, либо предполагаемую неточность в кадастровых сведениях.
3. Спорный момент выявлен госкадастром. Если наложение связано именно с кадастровыми ошибками, ГКН исправляет все самостоятельно. Если ошибка не критична, а недочет не носит явного характера, проблему могут оставить без разрешения. Но поскольку в обязанности ГКН не входит решение проблем с наложением границ, при определенных обстоятельствах вопрос придется решать в досудебном или судебном порядке.

Решение судебного органа напрямую зависит от полноты предоставленных доказательств, поэтому важно собрать полный перечень бумаг.

Учтите! К ним относятся:

• удостоверяющие личность бумаги (гражданский паспорт истца);
• бумаги, дающие право собственности на земельный участок;
• кадастровый план земельного участка с полным разграничением границ;
• по возможности копию кадастрового паспорта смежного участка;
• результаты проведенной экспертизы, которая определила наложение земель;
• официальный отказ от сотрудников единого государственного реестра о внесении изменений в документацию;
• бумаги, подтверждающие досудебное урегулирование конфликта;
• свидетельские показания;
• выписка из ЕГРН;
• другие бумаги, которые послужат доказательством по делу.

Полный перечень документации может быть расширен при необходимости установления отдельных фактов. При явке на судебный процесс каждому из участников потребуется предоставить гражданский паспорт.

Что делать при наложении границ

Если ошибка допущена геодезистом, собственник может потребовать от компании-подрядчика провести процедуру повторно, бесплатно.

Исправить техническую или реестровую ошибку можно, подав заявление в Кадастровую палату. Потребуются документы, подтверждающие статус собственника (выписка из ЕГРН, договор купли-продажи или свидетельство о праве по наследству), свежий межевой план и заключение кадастрового инженера. Итог обращения – исправление реестровой ошибки или отказ с обоснованием от Росреестра. Отказ можно оспорить в суде.

В судебном порядке решаются и конфликты между соседями. Суд не только обяжет восстановить границу, снести за свой счёт незаконные постройки, но и наложит административный штраф на ответчика, занявшего чужую территорию. Если ответчик проводил какие-либо действия по улучшению земли, его расходы возмещены не будут.

Чтобы снизить риск ошибки, нужно внимательно выбирать компанию-подрядчика. На что обратить внимание:

• Наличие лицензии и сертификатов у компании
• Членство в СРО кадастрового инженера

Наша компания предоставляет полный пакет документов, подтверждающих право на составление межевых планов. Опытные кадастровые инженеры знают особенности процедуры и проведения работ на местности, умеют обращаться с техническим оборудованием (качественным и современным). Это практически полностью исключает ошибку при составлении межевого плана.

Звоните или оставляйте заявки на сайте!

Порядок согласования местоположения границ.

Процедура согласования местоположения границ достаточно четко определена в ст. 39 и 40 Закона № 221-ФЗ и является обязательной при проведении кадастровых работ по уточнению границ земельного участка.

В целом процедуру согласования можно разделить на три этапа.

I этап. Подготовительный.

В рамках данного этапа необходимо осуществить следующие действия:

1. выявить всех заинтересованных лиц (в ч. 3 ст. 39 Закона № 221-ФЗ указано, что это собственники земельных участков, лица, владеющие земельными участками на праве пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования и аренды). Следует отметить, что в Законе предусмотрены определенные исключения из данного перечня. Выявить заинтересованных лиц можно путем запроса сведений из государственного кадастра недвижимости (они носят открытый характер), хотя в большинстве случаев все заинтересованные лица известны;

2. определить, каким образом будет осуществляться согласование местоположения границ участка. Закон наделяет заказчика кадастровых работ, коим, как правило, является собственник земельного участка, правом выбора – устанавливать границы земельного участка на местности или нет (ч. 5 ст. 39 Закона № 221-ФЗ). Однако заказчику кадастровых работ нужно помнить, что заинтересованные лица имеют право потребовать согласования местоположения границ с их установлением на местности;

3. определить порядок проведения согласования местоположения границ земельного участка. Данное решение принимается кадастровым инженером. Законодательством предусмотрены только два варианта этой процедуры: проведение собрания заинтересованных лиц или согласование с каждым из них в индивидуальном порядке (ч. 7 ст. 39 Закона № 221-ФЗ);

4. довести до заинтересованных лиц информацию о проведении собрания (если кадастровый инженер решил его проводить). Форма извещения о проведении собрания с целью согласования местоположения границ земельного участка утверждена Приказом Минэкономразвития России от 24.11.2008 № 412.

В соответствии с ч. 9 ст. 39 Закона № 221-ФЗ в извещении о проведении собрания с целью согласования местоположения границ земельного участка должны быть указаны:

• сведения о заказчике соответствующих кадастровых работ, в том числе почтовый адрес и номер контактного телефона;
• сведения о кадастровом инженере, выполняющем соответствующие кадастровые работы, в том числе его почтовый адрес, адрес электронной почты и номер контактного телефона;
• кадастровый номер и адрес земельного участка, в отношении которого выполняются кадастровые работы, кадастровые номера и адреса смежных с ним земельных участков (при отсутствии адресов указываются сведения о местоположении земельных участков) либо кадастровый номер кадастрового квартала, в границах которого расположены указанные земельные участки;
• порядок ознакомления с проектом межевого плана, место или адрес, где можно ознакомиться с проектом;
• место, дата и время проведения собрания о согласовании местоположения границ;
• сроки и почтовый адрес для вручения или направления требований о проведении согласования местоположения границ с установлением их на местности и (или) обоснованных возражений в письменной форме.

Согласно ч. 8 ст. 39 Закона № 221-ФЗ извещение заинтересованных лиц может осуществляться четырьмя способами:

1. непосредственное вручение извещения под расписку заинтересованным лицам или их представителям;
2. направление извещения с уведомлением о вручении по почтовым адресам;
3.направление извещения по адресам электронной почты заинтересованных лиц в соответствии с кадастровыми сведениями (при их наличии);
4.опубликование сообщения о проведении собрания в порядке, установленном для официальной публикации муниципальных правовых актов и иной официальной информации соответствующего муниципального образования. Однако опубликование допускается лишь в следующих случаях:

• в государственном кадастре недвижимости отсутствуют сведения о почтовом адресе любо-го из заинтересованных лиц;
• получено извещение о проведении собрания о согласовании местоположения границ, направленное заинтересованному лицу посредством почтового отправления, с отметкой о невозможности его вручения;
• смежный земельный участок расположен в пределах территории садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения и относится к имуществу общего пользования, либо входит в состав земель сельскохозяйственного назначения и находится в собственности более чем пяти лиц, либо входит в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.

Решение проблемы в досудебном порядке

Если всё же вы обнаружили, что была допущена ошибка в межевании и не знаете, что делать, будет полезно ознакомиться со статьёй 61 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». В ней говорится о том, как исправить ошибку межевания и какие сроки даются на внесение изменений:

• Если допущенная ошибка технического характера, то есть допущена органом регистрации прав, то изменения вносятся в Росреестр после получения заявления от заинтересованного лица в течение 3 рабочих дней;
• Ошибка, допущенная во время процедуры межевания, устраняется в течение 5 рабочих дней после того, как будут получен пакет документов, подтверждающих её наличие.

Если произошло наложение границ соседних участков

Если на вашем участке было выявлено наложение границ при межевании, то узнать, что делать в этом случае можно из статьи 39 ФЗ «О государственном кадастре недвижимости». Исходя из норм, содержащихся в этой статье, утверждение местоположения границ проводится посредством собрания заинтересованных собственников, которые ставят свои подписи в акте согласования расположения границ, составленного на обороте межевого плана, представленного кадастровым инженером.

Если собственник участка, извещенный надлежащим способом, не выразил своё согласие на утверждение местоположения границ участка посредством личной подписи в акте, либо не представил в письменной форме свои мотивированные возражения, то процедура утверждения границ всё равно будет считаться согласованной.

При этом, к межевому плану должны быть приложены документы, подтверждающие, что все заинтересованные лица были извещены надлежащим образом.

Томский районный суд Томской области рассмотрел гражданский иск о признании результатов ранее проведенного межевания недействительным. Истец решила выделить границы своего земельного участка фактически для чего и обратилась в кадастровую службу. При проведении работ было обнаружено, что произошло наложение на соседний участок, так как другой владелец неправильно указал параметры своего надела.

Ответчик не создавала конфликтной ситуации и не оспаривает, что по ее вине произошло неправильное межевание. Поддерживает просьбу о признании результатов замеров недействительным и необходимости проведения новых геодезических работ.

Кадастровые специалисты подтвердили, что ранее установленные параметры были ошибочными, а необходимость в установлении правильных границ действительно присутствует. На основании всего этого суд полностью удовлетворил исковые требования истца и постановил признать кадастровый план соседнего владельца недействительным.

Решение от 27 февраля 2020 г. по делу № 2-395/2018

• Смотреть
• Скачать

Как изменить границы земельного участка после межевания?

Изменение границ после завершения процедуры межевания вносятся в государственный реестр, но только если в течение отведенного законодательством срока от заинтересованных лиц не поступало новых заявлений об уточнении. В случае, если границы нужно изменить после межевания, собственник обращается в Росреестр и получает ожидаемый отказ, так как порядок предыдущего межевания не был нарушен.

Получив отказ, владелец должен обратиться в суд, где его заявление и приложенные документы рассмотрят и установят правомерность пересмотра границ участка. Если правомерность подтверждена, владелец может обратиться в организацию, предоставляющую услуги инженерно-геодезических изысканий, и инженер выполнит все работы по составлению нового межевого плана. С этим планом и с постановлением суда собственник вновь обращается для внесения изменений в кадастр.

Отвечает начальник отдела АО «Фонд имущества Санкт-Петербурга» Николай Яблоков:

Сделку без межевания оформить можно. Но предусмотрительный человек не станет этого делать.

По-хорошему, СНТ должно было разработать проект организации застройки СНТ, с определением границ, схемой расположения участков, их площадью, а также поставить на кадастровый учет границы и организовать всех членов товарищества для совместной работы по межеванию участков. В старых садоводствах этого практически не делалось. Каждый по собственному желанию межевал свой участок у разных кадастровых инженеров, в разное время, в разных системах координат.

В данном случае в устранении кадастровой ошибки должны быть заинтересованы не только владельцы участка, который готовится к продаже, но и те, чьи участки «съехали» со своих мест. При этом необязательно проводить межевание всей территории СНТ. Достаточно только устранить накладки с теми, чьи участки залезли на участок заявителя.

По моему мнению, нужно вызывать кадастрового инженера, который проводил межевание спорных участков. При этом, если менялась местная система координат, то с высокой вероятностью координаты участков «сползают». Это исправляется их пересчетом (координат) и внесением изменений в сведения ГКН (Госкадастра недвижимости).

Если система координат не менялась, то это чистая оплошность кадастрового инженера при проведении кадастровых работ.

Исковое заявление при наложении границ земельного участка

В соответствии со статьей 125 АПК РФ в оформленном по определенной форме исковом заявлении укажите следующие данные:

• Информацию о каждой из сторон;
• Условия спора, детальная информация о наложении границ;
• Момент возникновения права владения землей, форму права;
• Условия, при которых вам стало известно о том, что произошло наложение границ;
• Информацию о том, каким образом вы пытались разрешить возникшую ситуацию в досудебном порядке. Приложите соответствующие документы, подтверждающие ваши действия;
• Действия, совершенные ответчиком, в результате которых ваше право было нарушено;
• Обращение к судебному органу с просьбой признать иск в полном объеме.

Решение вопроса о наложении границ земельных участков в судебном порядке

Но, конечно, не каждый сосед захочет дать свое согласие на такое мероприятие. При невозможности достигнуть каких-либо договоренностей с соседями, гражданин может обратиться за защитой своих прав в суд

При обращении в судебные органы оптимальным решением будет привлечение профессиональных юристов.

Стоит обратить внимание на тот факт, что такого рода процессы затягиваются на долгий срок. Необходимо запастись терпением.

Если по каким-то причинам решено идти в суд самостоятельно, то необходимо составить исковое заявление. В нем указываются все сведения, относящиеся к делу.

В пакет документов должен входить межевой план и акт обоснования — документ о наличии кадастровой ошибки, составленный и подписанный кадастровым инженером. А также к бумагам прикладывается платежка, свидетельствующая об уплате государственной пошлины.

По окончании процесса необходимо получить судебное решение на руки. Следующим шагом будет обращение в кадастровую палату. Там заявитель пишет заявление — и прикладывает к нему судебное решение. На основании этого документа, проблема пересечения границ будет решена.

Нужно знать, что при внесении изменений в реестр, сотрудникам земельного кадастра понадобится вся информация о координатах участка и характерных точках на его границах. Такая информация необходима для осуществления корректировок и дальнейшей работы кадастрового органа. Именно поэтому нужно позаботиться о наличии данных в судебном постановлении.

Составляя иск, указывайте в нем на этот нюанс. Для убедительности можете подчеркнуть данную информацию.

Случаи возникновения наложения границ ЗУ

По преимуществу все ситуации, допускающие обозначенные нарушения, основаны на недобросовестности или халатности одного из землевладельцев. Иногда инициаторами нарушений выступают несколько участников.

Например, при нарезке наделов, риэлтерская компания не сочла необходимым провести межевание. Очередной участок она продала «от забора соседа». При этом во внимание не был принят факт, что недальновидный сосед незаконно присоединил к своему участку два метра заброшенной, по его мнению, земли.

Купившие три последующих участка граждане, возвели заборы и начали возводить капитальные строения. Четвёртый сосед оказался добросовестным правообладателем и провёл межевание. Последствия такой ситуации оказались плачевными и привели к продолжительным судебным тяжбам. Но ситуация могла зайти в имущественный тупик ещё глубже, если бы в строительство было вложено больше финансовых затрат.

Этот прецедент говорит о том, что главным параметром, допускающим нарушение, является отсутствие своевременного межевания земель.

В каких случаях возникают споры?

Причинами сложившейся ситуации и последующих разбирательств могут оказаться:

1. Сотрудники Росреетсра допустили неточность при внесении сведений.
2. Существенные погрешности в замерах кадастрового инженера. В этой ситуации клиент вправе требовать повтора процедуры, но уже не внося платы. Если и после повторной процедуры результат не устраивает, то можно обратиться к независимому эксперту. Если он выявит наличие ошибочных данных, то можно обращаться в суд за компенсацией убытков.
3. Самовольный перенос может быть учинен соседями. Начать разрешение спора можно с попытки мирного урегулирования конфликта.
4. Смещение с кадастровой картой из-за изменений ландшафта.

Похожие записи:

• Печать «Для документов» — где можно ставить?
• Инструкция: как подать заявление на патент, не выходя из дома
• Можно ли уволиться после отпуска и как сделать это правильно