Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Инструкция перевода жилого помещения в нежилое». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Процедура мало отличается от изменения статуса квартиры. Есть особенности. Разрешено использовать для коммерческих целей часть строения. Проблема – местная администрация иногда приравнивает дом к квартире, отказывает владельцам.
Порядок процедуры и смены статуса
Порядок перевода объекта из одного статуса в другой и обратно имеет четкую структуру. Она приведена в табличном формате, где прописан алгоритм действий для каждой категории процедуры.
| Алгоритм действий | Жилое в нежилое |
Нежилое в жилое |
| Подготовка технической документации |
+ | + |
| Согласование с жильцами | + | + |
| Подача бумаг в муниципа- литет вместе с заявлением |
+ | + |
| Реализация решения | + | + |
| Регистрационные действия | + | + |
Технические требования к помещению
Есть и технические требования к переводимой жилой недвижимости, которые тоже нужно соблюдать:
- Квартира должна располагаться на первом этаже. Допускается перевод квартир и на верхних этажах, но лишь в том случае, если все нижерасположенные помещения являются нежилыми.
- Нужно оборудовать отдельный вход. До перепланировки и согласования перевода его делать нет смысла, лучше заняться его обустройством в процессе. Должен быть прямой вход в помещение, использование подъезда не допускается.
- Объект должен быть полностью изолирован.
- Нельзя создавать препятствия в использовании общедомового имущества: лестничных клеток, лифтов, и пр.
- Если здание относится к объектам культурного наследия, перепланировку нужно согласовывать через комитет культуры или иное учреждение в регионе.
- Если в ходе строительных работ затрагивается фасад, требуется согласование с комитетом архитектуры.
Зачем переводить «жилье» в «нежилье»
В 1990-х — начале 2000-х переводить жилые помещения в нежилые на первых этажах домов было популярно. Основной причиной можно назвать недостаточную торговую инфраструктуру во многих районах Москвы (и других городов), особенно в спальных. Квартиры на первых этажах активно переводили в нежилые помещения и открывали там магазины и другие востребованные жителями предприятия сферы услуг. Это было выгодно и продавцам, и покупателям. Поскольку продажа квартиры с такой целью была дороже, для предпринимателей появилась возможность открыть бизнес в удобном месте, для собственников таких помещений доходность от сдачи в аренду оказалась выше, чем в жилом сегменте.
В первую очередь бизнесменов интересовали дома рядом с метро или на центральных улицах с высоким трафиком. В последние годы в столице эта услуга потеряла популярность, так как большинство квартир в локациях с хорошим трафиком было выкуплено и переведено. К тому же в Москве все новостройки давно уже строят с нежилыми первыми этажами.
Фиксированных расходов при изменении статуса недвижимости не существует, они в каждом случае индивидуальны.
Придется взять на себя следующие расходы:
- Разницу в цене нежилого объекта при его расчете в БТИ.
- Оплата услуг, представленных БТИ и связанных с подготовкой технического паспорта помещения, а также справки о разнице цен до и после перевода недвижимости в разряд нежилых помещений.
- Оплата нотариальных услуг, которые потребуются при оформлении копии документов на владение квартирой, доверенности;
- Оплата госпошлины на регистрацию нежилого помещения;
- Оплата услуг фирмы, работающей над проектом перепланировки или переустройства недвижимости, если это требуется.
Что относится к жилому помещению?
Прежде чем перейти к вопросу, можно ли перевести нежилое помещение в жилое, разъясним, что относится к объектам жилищного права:
- Комнаты – часть, предназначенная для проживания гражданином, расположенная в квартире или доме.
- Жилые строения – дома и доли жилых домов, включающие комнаты и вспомогательные помещения, подходящие для проживания людей.
- Квартиры – включающие одну или несколько комнат – отдельные части дома в многоквартирных домах и их доли.
Также в законодательстве определено, что жилое помещение должно быть обособлено и подходить для постоянного проживания в нем с учетом всех санитарно-эпидемиологических норм.
Если человек является полноправным владельцем жилой недвижимости, то он имеет право на следующие действия:
- В ней можно прописаться (временно или на постоянной основе) самому и зарегистрировать в ней членов семьи.
- Его можно сдавать в наем арендатору.
- За счет этого можно пользоваться специальной ставкой на налог.
Прежде всего, подготовить документы для переоформления помещения:
- правоустанавливающие документы (свидетельства, договоры, решения суда). Их копии заверить у нотариуса;
- техпаспорт. Его изготавливают кадастровые инженеры;
- план всех этажей дома. План можно получить в БТИ;
- проект реконструкции. Потребуется, если в дальнейшем переустройство или перепланировка будут необходимы для пользования нежилым помещением. Подготовку проекта лучше поручить организации, имеющей лицензию на проектную деятельность (состоящая в СРО проектировщиков);
- если собственников квартиры несколько, то нужно нотариальное согласие от каждого на перевод квартиры в коммерческую недвижимость и кому из собственников поручается заниматься этим вопросом;
- доверенность от собственника, если вопросом перевода будет заниматься иное лицо;
- если квартира принадлежит не гражданину, а юридическому лицу, то необходимы его учредительные документы (копии надо заверить нотариально).
Какое помещение можно сделать нежилым?
Переделать, перевести (вывести) из жилой категории в нежилую можно только ту недвижимость, которая обладает для этого необходимыми условиями. Если условий нет – их нужно создать.
Примерный порядок условий таков:
- помещение должно иметь отдельный вход со стороны улицы (если такого входа нет, должна быть возможность его создания);
- все собственники должны быть согласны с изменением категории;
- недвижимость соответствует требованиям и условиям главы 3 ЖК РФ;
- право собственности на помещение не обременяется договорами залога, аренды и прочими.
Итак, когда не допускается перевод ?
Помещение нельзя перевести в нежилое:
- Помещение, в котором на постоянной основе прописаны люди. Сначала они должны выписаться, а уже потом – подавать заявление на перевод.
- Часть квартиры коммунального типа. Перевести в нежилую можно только всю коммунальную квартиру целиком, а часть – нельзя ни при каких условиях.
- Квартира, отданная в залог или аренду. Для успешного перевода необходимо расторгнуть все договора, обременяющие право собственности.
- Квартира, под которой расположены жилые помещения. В этой ситуации перевод могут разрешить, но происходит это нечасто и зависит от особенностей эксплуатации будущего нежилого пространства.
Проще всего осуществить перевод, если помещение технически жилое, но по факту непригодно для проживания.
Пригодное для жизни помещение легко сделать нежилым лишь в том случае, если оно находится на 1 этаже. На этажах повыше будут серьезные затруднения и высокая вероятность отказа.
Нужно ли согласие владельцев других квартир?
Одной из частых проблем, с которой сталкиваются владельцы недвижимости при переводе помещения в нежилой фонд является согласие владельцев квартир в многоквартирном доме.
Данный документ является обязательным только в том случае, если при переводе недвижимости будут использоваться общие помещения или территория (лестница, лифт, придомовой участок и т.д.). При других обстоятельствах это соглашение не является обязательным.
Владелец, совершающий перевод обязан получить согласие не у фактически проживающих граждан, а у владельцев недвижимости.
Получить согласие можно двумя способами:
- лично обращаясь к каждому владельцу и подписывая с ним соглашение (обязательно нужно заверить документ нотариально).
- обратившись в ТСЖ с прошением провести внеочередное заседание жителей дома.
Как правило, чаще всего владельцы прибегают ко второму способу. Реализуется данный метод следующим образом:
- Собственник подает в ТСЖ заявление с прошением разрешить перевод здания.
- Данное прошение рассматривается на очередном из заседаний или специально для него проводятся внеочередные сборы.
- Проводится голосование всех членов ТСЖ и подсчитываются голоса.
- В результате голосования принимается решение об одобрении или отказе в запрашиваемом прошении.
Действительным данное соглашение будет только в том случае, если в голосовании принимали участие, как минимум 50% жителей дома.
Если собственники дома не дадут согласие, то можно попытаться урегулировать данный вопрос через суд. Однако, как показывает практика, суд занимает сторону владельцев остальных квартир.
Все по букве закона. Юридические тонкости перевода в нежилое помещение
Хороший метраж, удачное расположение, мечты о прибылях — все может пойти прахом из-за одной единственной подписи, а точнее, ее отсутствия на официальных документах. Законодательство теперь против «первоэтажников», но за остальных жильцов дома.
В 2019 году вышел новый закон 116-Ф3, который негласно обозвали «закон о нежелательных соседях». Он регламентирует все, что касается перевода жилого помещения в нежилое. Поэтому разговор дальше пойдет о нем.
Главной темой этого закона является то, что теперь собственнику квартиры на первом этаже придется изрядно попотеть, чтобы получить разрешение на перевод и последующую переделку квартиры под торговую или офисную площадку. И разрешение это необходимо получить от всех подряд.
Первопроходцем быть в этом деле крайне заструднительно, а вот если уже есть проторенная дорожка, то существует большая доля вероятности на успешную реализацию процесса перевода квартиры в нежилой фонд в кратчайшие сроки!
Если раньше чиновники после выявления подходящих условий и удовлетворяющих требованиям к нежилому помещению выдавали соответствующую бумагу, то теперь требуется разрешение от соседей вокруг со смежными стенами заявленной квартиры. Новый закон еще более усложняет процедуру одобрения, в которую дополнительно входит собрание всех жильцов дома. Для достижения кворума данного собрания в нем должны принимать участие 2/3 от общего количества собственников подъезда, а также не менее 50% жильцов всего дома. По новому законодательству решение общего собрания считается важнее, чем общее одобрение собственников квартир, непосредственно примыкающих к будущему нежилому помещению. То есть, если «жильцы-смежники» выразили свое согласие, а общее собрание ответило категоричным «нет», то перевод жилого помещения в нежилое никак не состоится. И это самый большой кирпич, преграждающий дорогу к приличным заработкам на кровных метрах. Прибыльную идею придется похоронить, если только не получится как-то умаслить всю эту толпу недовольных граждан, защищающих свой покой и безопасную жизнь.
Вернемся к упомянутому выше отдельному входу. Конечно, с этим раньше не было проблем, и любой доступный оконный проем без труда расширялся до входного. Однако целесообразность такой переделки также придется обсуждать на следующем общем собрании, до которого необходимо подготовить проектную документацию, пройти экспертизы, а также согласования входной группы в Москомархитектуре. На собрании перед присутствующим кворумом придется обосновывать необходимость отдельного входа и доказывать безопасность запланированных работ.
И здесь я пару слов скажу о тех, кто уже переделал квартиры под хостелы на этажах выше первого. Есть хостелы неофициальные на территории жилой площади, а также есть заведения на площади, переведенной в нежилой фонд. На данный момент все эти помещения считаются вне закона, если только собственник последних не согласует отдельный вход или лифт к себе в гостиницу, офис. Пока что эти жилплощади превратились в неликвид. Таких пострадавших не так уж и много, да и перевести нежилое помещение в жилое куда проще при необходимости. Конечно, придется потратить средства на переобустройство, а потом начать сдавать по старинке. Других вариантов у таких помещений просто нет.
Подготовка к общему собранию
Ч.2 ст.45 ЖК РФ дает возможность любому собственнику созвать незапланированное собрание, в том числе по вопросам перевода квартиры из жилого в нежилое помещение. Для проведения данного мероприятия потребуются:
- Реестр владельцев квартир, расположенных в многоэтажке.
- Уведомления о предстоящем собрании.
- Бланки решений собственников-участников собрания.
- Листы регистрации.
Не позднее, чем за 10 суток до запланированного мероприятия заинтересованный гражданин обязан уведомить собственников других жилых помещений о предстоящем событии одним из следующих способов:
- заказным письмом (однако общее собрание может предусмотреть иной способ отправки письменного сообщения);
- личное вручение каждому собственнику под роспись;
- размещение соответствующего объявления в общедоступном месте (например, в подъезде дома).
В сообщении необходимо указать:
- сведения о заинтересованном в проведении собрания гражданине;
- формат проведения общего собрания (очный, заочный, очно-заочный);
- дату, место и время встречи жильцов, а если собрание проводится в заочном формате – финальную дату приема решений и место, где можно его передать;
- вопрос, который будет решаться на собрании;
- порядок, время и место ознакомления с документами, которые будут представлены на общем собрании.
Технические условия перевода жилого помещения в нежилое
Перевод жилого помещения в нежилой фонд может быть связан с необходимостью внесения изменений в само помещение. Какие это будут изменения, а также их объем зависит от вида будущего бизнеса. Переделки связаны в первую очередь с оборудованием отдельного входа (это требование не зависит от вида бизнеса), а также с необходимостью выполнения санитарных и противопожарных требований к будущему бизнес-помещению (п. 136 СанПиН 2.1.3684-21).
Итак, на что следует обратить внимание при планировании преобразований:
- Независимо от вида бизнеса помещение должно иметь отдельный вход (п. 2 ст. 22 ЖК РФ).
- Переведенное помещение должно быть оборудовано противопожарной защитой. У посетителей должна быть возможность эвакуироваться, если начнется пожар (п. 3 ст. 80 закона «Технический регламент…» от 22.07.2008 № 123-ФЗ).
- У объектов, размещенных в жилых зданиях, должна быть автономная вентиляция. К общей системе можно присоединиться, если в помещении не будет вредных выбросов (п. 128 СанПиН 2.1.3684-21).
- Необходимо обеспечить звукоизоляцию преобразованной квартиры. Если в помещении будет работать какое-либо оборудование, шумы и вибрация не должны превышать допустимый уровень (п. 130 СанПиН 2.1.3684-21, СП 51.13330.2011).
- Если в планах создание торговой точки, то придется предусмотреть зону разгрузки-погрузки товаров. При этом необходимо учесть, что она должна быть расположена с той стороны, куда не выходят окна жильцов дома (пп. 138, 139 СанПиН 2.1.3684-21).
От кого нужно получить согласие
Преобразование помещения и обустройство отдельной входной группы, как правило, затрагивает часть общего имущества собственников всего дома. Для того чтобы осуществить эти преобразования, нужно провести общее собрание собственников и получить их согласие (подп. 4.5 п. 2 ст. 44 ЖК РФ):
- на использование части общего имущества МКД;
- перевод квартиры в помещение бизнес-категории.
Правила проведения такого собрания и получения согласия изложены в п. 3 ст. 45 и п. 1.2 ст. 46 ЖК РФ.
|
Количество подъездов в МКД |
Собрание считается правомочным (имеет кворум), если на нем присутствовали |
Решение считается принятым, если за него проголосовало |
|
Один |
Собственники помещений, обладающие более 2/3 от общего числа голосов собственников |
Большинство от общего числа собственников, участвующих в собрании |
|
Несколько |
Собственники (их представители), обладающие более 50% от общего числа голосов. В том числе собственники помещений подъезда, где расположено переводимое помещение, обладающие более 2/3 от общего числа голосов. |
Большинство от общего числа собственников, участвующих в собрании. В том числе большинство собственников помещений того подъезда, где расположено переводимое помещение. |
Принятие решения о переводе помещений
Орган, осуществляющий перевод помещений, должен рассмотреть заявление и представленные документы в течении 45 дней со дня их получения (п. 4 ст. 23 ЖК РФ). В Москве этот срок составляет 34 рабочих дня (п. 2.7 Административного регламента).
По результатам рассмотрения должно быть принято одно из следующих решений (п. 2 ст. 23 ЖК РФ):
- о переводе помещения;
- отказе в переводе помещения.
Положительное решение подтверждает окончание процедуры и является разрешением для использования квартиры в качестве бизнес-помещения (п. 7 ст. 23 ЖК РФ).
Если для перевода жилого помещения в бизнес-категорию необходимо переустройство и (или) перепланировка, то заключение о переводе жилого помещения в нежилое должно содержать требование о проведении соответствующих работ в помещении. Перечень работ зависит от того, что именно необходимо поменять в помещении, и от требований, которые установлены к таким процедурам в соответствующем субъекте РФ.
Работы принимает приемочная комиссия, сформированная органом, осуществляющим перевод (п. 9 ст. 23 ЖК РФ). В задачи комиссии входит:
- проведение проверки выполненных работ;
- составление акта, который подтверждает, что работы выполнены.
В соответствии с законом, когда многоквартирное здание планируют реконструировать, в обязательном порядке собираются собственники. Принятие решения осуществляется большинством голосов. Если перепланировка или внесение тех или иных изменений в конструкцию затрагивает общее имущество, к примеру, если после реконструкции планируется присоединение к объекту участка лестничной клетки, либо подвального помещения, необходимо, чтобы решение было принято единогласно. На практике все происходит так: если изменения не коснутся общего имущества, хватит простого большинства голосов собственников в многоэтажном здании. Чтобы получить по итогу согласие собственников соседних квартир, необходимо пройти несколько этапов: В первую очередь, это обращение с письменным заявлением в управляющую компанию (ТСЖ, ЖЖУ), в котором заявитель просит провести голосование по вопросу переоформления статуса жилого помещения в предпринимательскую недвижимость.
Проведение голосования осуществляется при очередном собрании собственников, при этом в повестку включается соответствующий вопрос, а если этого собрания в ближайшее время не будет, то инициируется внеочередное собрание. Решение может быть принято, если на собрании присутствует не менее половины от общего числа собственников. Подобными вопросами должен заниматься ЖЭУ. Лицу, которое в этом заинтересовано, выдают справку о решении общего собрания жильцов многоквартирного дома.
Даже при получении положительного решения, лучше самому получить согласие, посетив всех жильцов (хотя бы из ближайших подъездов), обсудив этот вопрос с каждым, донести до них, что это не будет им мешать.
Если среди соседей найдется ярый противник, лучше, чтобы конфликт был улажен до посещения Управления Росреестра. В ситуации, если такой собственник будет подавать жалобу, в переоформлении будет дан отказ. В этом случае разумней будет поиск компромисса с таким соседом, предложить ему что-то, например, какую-то компенсационную выплату
Согласно Конституции РФ и Жилищному кодексу, каждый собственник может сделать свое жилое помещение нежилым.
Это мероприятие достаточно сложное. Оно требует предельной внимательности и серьезного отношения, но не трудное, если выполнять все последовательно согласно нормативной базе и основным правилам.
Общие правила и условия:
- Смена статуса помещения возможна лишь с соблюдением ЖК РФ и Градостроительного кодекса.
- Нельзя сделать жилое помещение нежилым, если доступ к нему невозможен без доступа к жилым помещениям, или если данной помещение используется кем-либо (в том числе самим хозяином) для проживания.
- Помещение, находящееся в многоквартирном здании, должно быть обязательно либо на первом этаже, либо в подвальном помещении. Допускается расположение этажами выше, только если под ним никто не живет.
- Нельзя осуществить перевод квартиры в наемном доме социального использования.
- Нельзя переводить, если помещение предполагается использовать в религиозных целях.
- Перевод не осуществляется, если помещение не соответствует указанным требованиям или право собственности каким-то образом не соответствует законодательству.
Прежде чем приниматься за осуществление данного мероприятия, обязательно нужно проверить следующее:
- наличие доступа помещения к инженерным коммуникациям;
- есть ли данное помещение в будущих планах по реконструкции здания или капитальному ремонту;
- является ли здание памятником архитектуры;
- находится ли здание под наблюдением гражданской обороны;
- находится ли здание в аварийном состоянии, и не собираются ли его скоро сносить.
Кроме того, проблемы можно ожидать в таких случаях:
- Помещение находится в объекте культурно-исторического наследия.
- Целевое назначение будущего объекта не соответствует допустимым нормам по зонированию в соответствии с градостроительным законодательством.
- Здание находится на учете в штабе по делам ГО и ЧС.
- Не подключены основные инженерные коммуникации.