Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «МЕТОДИЧЕСКИЕ РЕКОМЕНДАЦИИ ПО ОПРЕДЕЛЕНИЮ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Метод капитализации земельной ренты основан на том, что при наличии достаточной информации о ставках аренды земельных участков можно проводить определение стоимости этих участков как текущей стоимости будущих доходов в виде арендной платы за оцениваемый земельный участок.
Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условием применения метода является возможность получения земельной ренты от оцениваемого земельного участка.
Метод предполагает следующую последовательность действий:
-
расчет земельной ренты, создаваемой земельным участком;
-
определение величины соответствующего коэффициента капитализации земельной ренты;
-
расчет рыночной стоимости земельного участка путем капитализации земельной ренты.
Под капитализацией земельной ренты понимается определение на дату проведения оценки стоимости всех будущих равных между собой или изменяющихся с одинаковым темпом величин земельной ренты за равные периоды времени. Расчет производится путем деления величины земельной ренты за первый после даты проведения оценки период на определенный оценщиком соответствующий коэффициент капитализации.
В рамках данного метода величина земельной ренты может рассчитываться как доход от сдачи в аренду земельного участка на условиях, сложившихся на рынке земли.
Метод применяется для оценки застроенных земельных участков.
Условия применения метода:
наличие информации о ценах сделок с едиными объектами недвижимости, аналогичными единому объекту недвижимости, включающему в себя оцениваемый земельный участок. При отсутствии информации о ценах сделок допускается использование цен предложения (спроса);
наличие информации о наиболее вероятной доле земельного участка в рыночной стоимости единого объекта недвижимости;
соответствие улучшений земельного участка его наиболее эффективному использованию.
Метод предполагает следующую последовательность действий:
определение элементов, по которым осуществляется сравнение единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, с объектами — аналогами;
определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;
определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;
корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;
расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов;
расчет рыночной стоимости оцениваемого земельного участка путем умножения рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, на наиболее вероятное значение доли земельного участка в рыночной стоимости единого объекта недвижимости.
При практической работе по определению стоимости земельных участков и стоимости прав аренды на участки применение нескольких расчетных методов, рекомендованных МИО в Методических рекомендациях 2002 и 2003 гг., показало их чрезвычайную трудоемкость и противоречивость получаемых расчетных результатов.
Разработка практических методик оценки земельных участков (ЗУ) наталкивается на неразвитость рынка продаж свободных (незастроенных) участков и небольшом объеме ЗУ, вовлеченных в оборот вместе с улучшениями, при этом Оценщику приходится определять стоимость ЗУ для различных густонаселенных и малоосвоенных мест РФ с различными условиями оборота ЗУ.
Настоящая работа касается вопросов оценки земельных участков и связи стоимости участков с имеющимися улучшениями.
Рассмотрим данные, представленные в Кадастре Москвы и ограничимся только первыми кадастровыми номерами для каждого административного округа:
Приложение 1
к постановлению Правительства Москвы
от 3 июня 2003 г. N 417-ПП
УДЕЛЬНЫЕ ПОКАЗАТЕЛИ КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬ ПО КАДАСТРОВЫМ КВАРТАЛАМ ГОРОДА И ВИДАМ ФУНКЦИОНАЛЬНОГО
ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ЗЕМЕЛЬ
(руб. за кв. м)
| Номер кадастрового квартала |
Виды функционального использования земель | |||||||||||||
| Земли под жилыми домами многоэтаж- ной и повышенной этажности застройки |
Земли под домами индивиду- альной жилой застройки |
Земли гаражей и авто- стоянок |
Земли под объектами торговли, обществен- ного питания, бытового обслужива- ния, АЗС и газонапол- нительными станциями, предприя- тиями автосервиса |
Земли учреждений и организаций народного образования, земли под объектами здравоохра- нения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры и искусства, религиозными объектами |
Земли под администра- тивно-управ- ленческими и общественными объектами и земли предприятий, организаций, учреждений финансирова- ния, кредитования, страхования и пенсионного обеспечения |
Земли под промышленными объектами, объектами коммунального хозяйства, объектами материально- технического, продоволь- ственного снабжения, сбыта и заготовок, под объектами транспорта и связи |
Земли под воен- ными объек- тами |
Земли дачных и садовод- ческих объеди- нений граждан |
Земли под объектами оздорови- тельного и рекреа- ционного назначения |
Земли сельско- хозяйст- венного исполь- зования |
Земли под лесами в поселениях, под древесно- кустарнико- вой раститель- ностью, не входящей в лесной фонд |
Земли под обособ- ленными водными объектами |
Прочие земли поселе- ний улично- дорожная сеть и земли резерва |
|
| 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 | 9 | 10 | 11 | 12 | 13 | 14 | 15 |
| Центральный административный округ | ||||||||||||||
| 77-01-01001 | 22972 | 11064 | 22398 | 49089(12,24)* | 13253 | 34890 | 9074 | 8600 | 4006 | 4057 | 2129 | 3565 | 3572 | 6159 |
| Северо-Восточный административный округ | ||||||||||||||
| 77-02-01001 | 1120 | 1120 | 1120 | 1189 | 1539 | 1120 | 2525 (2,254) | 2054 | 1120 | 1120 | 1120 | 1120 | 1120 | 1120 |
| Восточный административный округ | ||||||||||||||
| 77-03-01001 | 5679 | 2566 | 2873 | 9288(4,537) | 3075 | 7224 | 2972 | 2640 | 2047 | 2159 | 1309 | 2174 | 2165 | 1622 |
| Юго-Восточный административный округ | ||||||||||||||
| 77-04-01001 | 2842 | 1868 | 2423 | 6688(5,971) | 3309 | 4134 | 3830 | 3394 | 1120 | 1120 | 1120 | 1120 | 1120 | 1756 |
| Южный административный округ | ||||||||||||||
| 77-05-01001 | 6347 | 6517 | 4640 | 15221(6,976) | 8083 | 10571 | 6942 | 6218 | 2220 | 2182 | 1260 | 1790 | 1850 | 3639 |
| Юго-Западный административный округ | ||||||||||||||
| 77-06-01001 | 11414 | 6450 | 5154 | 20872(5,970) | 6929 | 16456 | 4196 | 3496 | 3516 | 3703 | 1237 | 3447 | 3489 | 2338 |
| Западный административный округ | ||||||||||||||
| 77-07-01001 | 6542 | 3516 | 2208 | 7240(3,980) | 2944 | 5016 | 1819 | 1854 | 2733 | 2915 | 1168 | 2858 | 2825 | 1713 |
| Северо-Западный административный округ | ||||||||||||||
| 77-08-01001 | 2221 | 1595 | 1480 | 2690(2,301) | 1278 | 1167 | 1372 | 1300 | 1377 | 1475 | 1141 | 1557 | 1544 | 1087 |
| Северный административный округ | ||||||||||||||
| 77-09-01001 | 4348 | 1669 | 1706 | 4496(3,406) | 1539 | 2498 | 1418 | 1341 | 1320 | 1389 | 1120 | 1444 | 1432 | 1166 |
| Зеленоградский административный округ | ||||||||||||||
| 77-10-01001 | 1341 | 400 | 860 | 1867(4,667) | 655 | 1367 | 1063 | 1014 | 400 | 400 | 400 | 400 | 400 | 526 |
Земельные участки под коммерческое использование в сельской местности.
Допустим по трассе Москва – Ростов-на-Дону где-то на территории Липецкой области встречаем 2 свободных придорожных участка площадью по 1 га., один из которых выходит на трассу, а второй находится в 3 км. от трассы и к нему ведет только проселочная грунтовая дорога. Оба участка будут продаваться и для обоих требуется определить стоимость.
| № п,п | Наименование характеристик | Участок № 1 на трассе | Участок № 2 в 3 км от трассы |
|---|---|---|---|
| 1 | Площадь, га | 1,0 | 1,0 |
| 2 | Расположение | На трассе Дон, рядом пахотные земли, город на большом удалении | В 3 км от трассы Дон, рядом пахотные земли, город на большом удалении |
| 3 | Транспортная доступность | Хорошая | Затруднена весной и осенью из-за грунтовой дороги. |
| 4 | Назначение участков | Под коммерческое использование | |
| 5 | Наличие инженерных коммуникаций | Трасса Дон, коммунальные сети есть в 2 км. | Нет кроме подъездной дороги |
| 6 | Возможность приобретения соседних участков | Нет (участки сельскохозяйственного назначения) | Нет (участки сельскохозяйственного назначения) |
| 7 | Наличие воды | Нет (водоносный слой на глубине 18 м. ) | Вблизи есть водоем проточный |
| 8 | Наличие леса, рощи | Вблизи нет, только придорожные посадки | Лес рядом |
| 9 | Почва | Плодородная | Плодородная |
| 10 | Расположение населенных пунктов | В 2 и 6 км. по трассе мелкие населенные пункты | В 5 км. и 9 км. по трассе мелкие населенные пункты |
| 11 | Расположение магазинов | Продуктовые и промтоварные в 2 км. | Продуктовые и промтоварные в 5 км. |
| 12 | Расположение АЗС | В 2 км. | В 5 км. |
| 13 | Расположение пунктов придорожного питания | В 2 км | В 5 км. |
| 14 | Основная идея получения прибыли от ЗУ | Использование транспортного потока, движущегося по трассе | Под производство |
| 15 | Варианты использования | Торговля: — АЗС (близки конкуренты)
Услуги::
|
Производство:
|
| 16 | Аналоги по продаже | Мало | Нет |
| 17 | Аналоги по сдаче в аренду | Нет | Нет |
| 18 | Проведение оценки в рамках методик МИО |
|
Рынок не развит. — Метод предполагаемого использования и метод остатка могут дать отрицательную стоимость ЗУ. — Требуется изменить функциональное назначение участка и перепрофилировать его под сельхозугодья с расчетом стоимости земель с/х назначения. |
| 19 | Выводы по созданию улучшений на ЗУ | Месторасположение участка позволяет ориентироваться на проведение нового строительства зданий и сооружений с наличием прибыли предпринимателя | Наличие функционального износа (грунтовая проселочная дорога) и внешнего износа (новое строительство нерационально, мала площадь ЗУ ) не позволяют ориентировать ЗУ под коммерческое использование |
По земельному участку № 1 трудности с определением его стоимости будут в части корректировок (метод сравнения продаж), а методы остатка и предполагаемого использования потребуют решения вопросов, связанных с прибылью предпринимателя, внешними износами, влиянием сервитутов, многовариантностью и т.п.
По земельному участку № 2 трудности возникают с определением его полезности в коммерческом использовании. Маленькая площадь участка, большая протяженность грунтовой дороги, большая удаленность от города и отсутствие инфраструктуры не позволяют его ориентрировать на иные цели, кроме сльскохозяйственных (почва — плодородная). Ниже рассмотрена ситуация с участком № 2 при наличии на нем улучшений.
Земельные участки под коммерческое использование в промзоне маленького провинциального города.
Затронем вопрос определения стоимости ЗУ в промзоне маленького провинциального городка..
Что делать Оценщику при полном отсутствии земельного рынка? Нормативная (кадастровая стоимость) не соответствует виду стоимости и не может быть использована для оценки. Однако не следует отказываться от ее использования при решении задач корректировки стоимостей (если нельзя использовать прямые стоимостные данные, — вовсе не исключается использование соотношений этих данных). Кадастр – это опись и оценка земельных участков, подлежащих налоговому обложения, поэтому нам, Оценщикам, следует уважать огромный труд землеустроителей и в отдельных вопросах ориентироваться на Кадастр, составленный с учетом многофакторного анализа.
Порядок оценки земельного участка
1. В доходном подходе. Методика оценки земельных участков с использованием данного подхода предполагает оценку стоимости объекта недвижимости исходя из перспектив потенциального извлечения дохода.
В этом случае при проведении оценки земельного участка необходимо:
- рассчитать размер планируемых доходов от ренты (для земель коммерческого назначения) и других возможных выгод (арендная плата, прибыль от застройки, увеличение цены при перепродаже и т. п.);
- учесть доходности при владении землей и прибыли от дальнейшей продажи;
- вычислить коэффициент доходности (капитализации) объекта.
2. В сравнительном подходе. Данный подход зачастую применяется для оценки сельских и городских земель, используемых для жилых селений, садоводческих, огороднических и дачных коопераций. При этом порядок оценки земельного участка формируется на упорядочивании и сравнении сведений о ценах продажи подобных объектов.
Определение и анализ цен продаж сопоставляемых объектов происходит в несколько этапов:
- выявляются недавние сделки в конкретном сегменте рынка;
- проверяется достоверность информации о продажах и соответствие рыночного сегмента;
- оцениваемый объект сравнивается с реализованными и вносятся соответствующие корректировки оценки земельных участков с учетом ключевых отличий между ними. При этом во внимание берутся условия сделки, дата продажи, местоположение и уровень конкуренции, существенные физические характеристики;
- анализируются цены схожих объектов, и выводится конечная рыночная стоимость земли.
3. В затратном подходе. Данный подход заключается в определении целесообразности приобретения земли (с готовой инфраструктурой, зданиями и/ или сооружениями) в сравнении с покупкой и возведением аналогичных по целевому назначению сооружений на подобном участке.
При этом экспертная оценка земельного участка происходит в следующей последовательности:
- предварительное определение рыночной стоимости улучшений (строения и сооружения) на земельном участке на основании исследования рынка и сравнительных продаж;
- расчет затрат на строительство аналогичных зданий, сооружений и инфраструктуры, которые состоят из прямых и косвенных затрат, а также предпринимательской прибыли;
- вычисление физического, функционального и внешнего износа объектов, расположенных на оцениваемом участке;
- определение разницы между восстановительной стоимостью и значением износа для вычисления остаточной стоимости улучшений;
- получение рыночной стоимости в итоге вычитания из стоимости объекта (земли и строений) улучшений (расходов на возведение необходимых строений), которые были рассчитаны ранее.
Сложность данного подхода заключается в необходимости учета:
- временных факторов;
- инфляционных явлений;
- приведения значения всех расходов на дату оценки.
Ситуации, в которых может потребоваться проведение оценки земельного участка
Определение стоимости земельного участка может потребоваться при различных действиях с имеющейся во владении землей. Как правило, оценку производят при передаче прав собственности, а также получении денежных средств в качестве инвестиции или под залог земельного участка. Чаще всего, оценку земельных участков выполняют в следующих случаях:
- Перед заключением сделки по продаже или приобретению земельного участка.
- В процессе наследования участка – если возникают споры по разделу наследуемого имущества.
- В процессе любых других имущественных споров – при разводе супругов, в время банкротства предприятия и так далее.
- При получении кредитных средств под залог имеющегося земельного участка.
- Для привлечения инвестиций, а также перед инвестированием в развитие земельного участка.
Нормативная база оценки
Регулирование всех вопросов, связанных с осуществлением проведения оценки тех или иных земельных участков, независимо от того, о каком выбранном способе оценки идет речь, находится в ведении нормативных актов четырех уровней:
- федерального уровня, к которым относятся различные федеральные законы, а также принятые на этом уровне постановления Правительства Российской Федерации и профильных министерств;
- региональные нормативные акты, которые касаются, в первую очередь, создания оценочных организаций, а также установления основных показателей, на основании которых производится оценка земельных участков на территории конкретного региона;
- ведомственные нормативные акты, которыми утверждается порядок оценки того или иного земельного участка, а также определяется, каким образом результаты такой оценки должны учитываться;
- нормативные акты внутреннего пользования оценочных организаций (к ним, как правило, относятся различные методические рекомендации, направленные на формирование внутренней процедуры проведения оценки земельных участков, а также на определение основных методов для осуществления такой оценки).
Ситуации, в которых может потребоваться проведение оценки земельного участка
Определение стоимости земельного участка может потребоваться при различных действиях с имеющейся во владении землей. Как правило, оценку производят при передаче прав собственности, а также получении денежных средств в качестве инвестиции или под залог земельного участка. Чаще всего, оценку земельных участков выполняют в следующих случаях:
- Перед заключением сделки по продаже или приобретению земельного участка.
- В процессе наследования участка – если возникают споры по разделу наследуемого имущества.
- В процессе любых других имущественных споров – при разводе супругов, в время банкротства предприятия и так далее.
- При получении кредитных средств под залог имеющегося земельного участка.
- Для привлечения инвестиций, а также перед инвестированием в развитие земельного участка.
Оценка рыночной стоимости земельного участка
Оценку рыночной стоимости земельного участка можно провести как самостоятельно, так и обратиться для этой цели в специализированную фирму или к независимому оценщику.
Специалисты в этой области смогут взять на себя полную ответственность по вычислению соразмерной суммы. За их услуги придется уплатить определенное вознаграждение.
При самостоятельном расчете следует выбрать наиболее простой для себя способ. Всего существует несколько методов оценки рыночной стоимости, каждый из которых требует использования специальных формул. Рекомендуется применить сразу несколько методов, а затем сопоставить полученные результаты. Если они сильно разнятся, лучше воспользоваться помощью специалиста-оценщика.
Расчеты вполне может провести и человек, не имеющий специального образования в этой области. Но если есть сомнения в собственной компетенции, рекомендуется обратиться к специалистам.
Читайте об уплате налога с продажи земельного участка в 2020 году. Как подать заявление на присвоение адреса земельному участку? Смотрите тут.
Методы оценки в чем отличия?
Перед тем как рассматривать какие основные методы оценки стоимости земли применяются, нельзя не упомянуть и о 5 важных факторах, которые могут, в свою очередь, влиять на стоимость земельных участков в современных условиях рынка:
- спрос на рынке на конкретные участки;
- месторасположение земли в т. ч. транспортная доступность и окружение;
- пригодность или перспективность земельного участка (климат, зонирование, экологические, инженерно-геологические и прочие параметры);
- юридическая доступность участка – отсутствие каких-либо ограничений, обременений и запретов со стороны действующего законодательства;
- доходность – дисконтирование ожидаемых в будущем доходов с учетом возможных рисков планируемых инвестиций.
Применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода — возможность застройки оцениваемого земельного участка улучшениями, приносящими доход.
Это метод оценки земли предполагает следующие правила расчетов:
- расчет стоимости воспроизводства или замещения улучшений, соответствующих наиболее эффективному использованию оцениваемого земельного участка;
- расчет чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости за определенный период времени на основе рыночных ставок арендной платы;
- расчет чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения, за определенный период времени как произведения стоимости воспроизводства или замещения
- расчет улучшений на соответствующий коэффициент капитализации доходов от улучшений;
- расчет величины земельной ренты как разности чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости за определенный период времени и чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения за соответствующий период времени;
- расчет рыночной стоимости земельного участка путем капитализации земельной ренты.
Согласно ФСО №2, при осуществлении оценочной деятельности используются четыре вида стоимости объекта оценки: рыночная, ликвидационная, инвестиционная и кадастровая.
Рыночная стоимость объекта недвижимости — это цена, за которую его можно продать в условиях свободного рынка. Именно ее используют, например, покупатели и продавцы при обсуждении стоимости недвижимости, либо юридические лица в качестве доказательства наличия определенных активов. Рыночную стоимость определяют, в зависимости от условий рынка: находят аналогичные объекты и рассчитывают среднерыночную цену. Она же появляется в результатах оценки.
Рыночная стоимость — та, за которую можно продать объект недвижимости.
Ликвидационная стоимость объекта недвижимости — это цена, по которой его можно продать быстро. Так, при расчете стоимости оценщики используют срок экспозиции 3–4 месяца. При расчете ликвидационной стоимости берут срок экспозиции 1–2 месяца. Ликвидационная стоимость объекта недвижимости всегда меньше, чем рыночная. Обычно она составляет 75–80% от рыночной цены.
Ликвидационная стоимость — та, за которую можно быстро продать недвижимость. Согласно ФСО №2, при определении ликвидационной стоимости учитывают влияние чрезвычайных обстоятельств, которые вынудили продавца продавать объект на условиях, не соответствующих рыночным.
Инвестиционная стоимость объекта оценки — это цена для конкретного человека или группы лиц при определенных инвестиционных целях. Чаще всего ее используют для оценки эффективности отдельных проектов, например, чтобы определить, будет ли приносить доход недвижимость при сдаче в аренду. Инвестиционная стоимость всегда больше рыночной, потому что учитывает возможную прибыль с объекта в дальнейшем. Если она меньше, значит, выбран плохой план, и проще просто продать недвижимость по рыночной цене.
Инвестиционная стоимость — та, за которую можно купить объект для извлечения прибыли.
Кадастровая стоимость объекта недвижимости — это сумма, установленная в результате государственной кадастровой оценки. Ее определяют методами массовой оценки, а если это невозможно — индивидуально для каждого объекта недвижимости. Оценщик определяет кадастровую стоимость, в том числе, для налогообложения.
Реже используют другие типы стоимости при проведении оценки, например, восстановительную. Восстановительная стоимость объекта недвижимости — это сумма, которую нужно потратить на строительство такого же объекта в текущих условиях. При ее расчете учитывают зарплату рабочих, стоимость строительных материалов, оплату проектных материалов и другие прямые, косвенные затраты.
Чаще всего при оценке рассчитывают рыночную стоимость объектов.