Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Условия договора аренды земельного участка: объект, срок и другие». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Согласно статье 607 ГК РФ по договору аренды собственником (или уполномоченным им лицом) могут быть переданы земельные участки, обособленные природные объекты, предприятия и имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспорт и другое имущество.
Предмет договора аренды
Главным требованием к арендному имуществу является сохранение своих натуральных свойств в процессе использования (так называемые непотребляемые вещи). Доходы и продукция, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества, являются его собственностью.
Дополнительно закон может ограничивать или полностью запрещать возможность аренды некоторого имущества и устанавливать особенность аренды природных объектов, в том числе земельных участков.
Гражданский кодекс выделяет отдельные разделы по аренде движимого имущества (прокату); транспорту с экипажем и без; зданий и сооружений; предприятий и финансовой аренде (лизингу), найму жилых помещений. В этой статье мы рассмотрим только общие положения договора аренды.
Согласно действующему российскому законодательству, дополнительное соглашение к договору аренды составляют в случае внесения в него изменений, корректирующих правоотношения между субъектами. Как показывает практика, стороны прибегают к применению рассматриваемого документа в следующих случаях.
|
Случаи: |
|
продление или сокращение периода временного пользования участком; |
|
снижение или увеличение объема арендной платы; |
|
передача права пользования и/или владения третьим лицам; |
|
изменение площади участка, перенос границ; |
|
смена порядка внесения арендных платежей или их расчета; |
|
наделение субъектов правоотношений дополнительными правами и обязанностями, либо ликвидация некоторых из них; |
|
внесение дополнительных условий. |
Форма доп соглашения к договору аренды. Дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка: бланк. Дополнительное соглашение к договору аренды
В современном мире стороны, достигая соглашения, редко полагаются на устные договоренности. В большинстве случаев для закрепления договоренностей заключается договор, условиями которого по воле участвующих сторон устанавливаются определенные обязательства каждой из них.
При этом на практике достаточно часто встречаются случаи, когда возникает необходимость изменить отдельные условия уже действующего договора.
В этом случае, при наличии взаимного согласия, участвующие лица могут внести дополнения или изменения в условия ранее заключенного договора, оформив дополнительное соглашение к договору аренды. Подписанное соглашение прилагается к существующему договору и становится его неотъемлемой частью.
Посредством дополнительного соглашения допускается изменять следующие договорные положения:
должно содержать:
- Данные сторон, участвующих в договоре, аналогично тому, как они приведены в основном договоре. При изменении этих данных отдельный пункт, уточняющий произошедшие изменения, вводится в состав дополнительного соглашения.
- Номер договора аренды, дата и место заключения.
- Предмет дополнительного соглашения, т.е. основные вносимые в договор изменения.
Предмет договора аренды земельного участка
Законодательство требует четкого определения предмета в договоре аренды. Это означает, что образец договора аренды земельного участка, должен содержать весь объем данных, необходимых для идентификации соответствующего участка: местонахождение, площадь, кадастровый паспорт земельного участка, описание земельного участка и т.п. Стоит упомянуть, что аналогичные требования действуют и в отношении предмета договора купли-продажи земельного участка. В связи с этим представляется необходимым подробнее охарактеризовать те сведения, которые позволяют однозначно идентифицировать земельный участок, являющийся предметом соответствующей сделки.5
По действующему законодательству в аренду могут сдаваться также земельные доли, принадлежащие на праве собственности.
Существенные условия договора аренды земли
Если речь идет об арендной плате за пользование землей, находящейся в частной собственности, то размер, форма и сроки внесения арендной платы за землю устанавливаются по согласованию сторон в договоре аренды между ними.
Сроки внесения арендной платы за земельные участки государственной и коммунальной собственности устанавливаются Налоговым кодексом Украины.
Если договор аренды земли будет признан недействительным в судебном порядке, полученная арендодателем арендная плата за фактический срок аренды земли не возвращается.
Арендная плата за землю может оплачиваться не только в денежной форме (кроме случаев аренды земель государственной и коммунальной собственности, где возможна только денежная форма оплаты), но и в натуральной форме, а также в виде предоставления услуг арендодателю.
При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков земельного участка, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков земельного участка (на проведение работ по мелиорации земельного участка и т.п.); непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки земельного участка за счет арендодателя, может заменить предоставленный арендатору земельный участок на другой, если это возможно, либо безвозмездно устранить недостатки.
Внесение изменений в договор аренды земельного участка
Договор аренды был заключен на срок с 2002 по 31.03.2006 года с ИП В. Не был перезаключен и стал договором на неопределенный срок. 04.08.2006 Мэрия (сторона договора) разрешает перезаключение и переуступку с ИП К.
Сейчас он считается договором не неопределенный срок.
Необходимо сделать его срочным, а именно изменить понятие на неопределенный срок на конкретные даты.
На какие статьи закона ссылаться в суде что бы принудить Мэрию к установлению сроков договора аренды. А именно изменить условия в части установления сроков.
Перезаключение договора не подходит. Интересует обоснование изменений в условия, а именно установление сроков договора.
Договор аренды земли. Первоначальный был зарегистрирован ФРС. Договор перенайма нет, т.к. уже успел стать на неопределенный срок.
Хотим ограничить срок аренды. Т.к в этом случае, когда договор на определенный срок, Мэрия выпускает постановления о перенайме и уступке прав.
Спасибо. Натолкнули на мысли. В каком направлении двигаться решаем.
22 Сентября 2014 11:44
- договор аренды лесного участка, договор аренды земельного участка, договор переуступки аренды земельного участка, права и обязанности собственника земельного участка, расторжение договора аренды земельного участка, срок договора аренды
- Поделиться
Регистрация дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка
Наиболее распространенными изменениями договора аренды, при которых заключаются дополнительные соглашения, являются пересмотр размера арендной платы, продление срока аренды, изменение характеристик земельного участка (например, разрешенного использования), а также внесение поправок в отдельные положения договора аренды.
Обратите внимание, что, если меняется сторона договора – арендатор (например, по соглашению об уступке прав по договору аренды), Росреестр квалифицирует эту сделку, как заключение нового договора аренды и госпошлина уплачивается в полном объеме, как за регистрацию договора аренды недвижимости.
В случае, если изменяются какие-либо условия договора аренды земельного участка, стороны заключают дополнительное соглашение к договору аренды, в котором указывают изменения положений договора.
Если договор аренды был заключен на срок более года и была произведена государственная регистрация договора аренды земельного участка, также необходима и регистрация дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка.
В случае, если договор аренды земельного участка заключен с ДГИ г.
Москвы (иными муниципальными органами), предварительно необходимо пройти процедуру получения распоряжения соответствующего органа на заключение дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка, подписать дополнительное соглашение, а уже потом осуществлять регистрацию дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка.
В случае, если меняются качественные характеристики земельного участка, например разрешенное использование или изменение площади по итогам уточнения границ, сначала необходимо внести соответствующие изменения в государственный кадастр, а уже затем регистрировать дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка.
Виды аренды земельных участков.
Выделяют несколько видов аренды земли. Так, в зависимости от срока действия договора аренда может быть:
- краткосрочной ее срок не превышает 3-5 лет;
- долгосрочной срок аренды от 5 лет и дольше (может доходить до 49 лет).
В случае, если срок аренды в договоре не определен, он рассчитывается из максимально допустимого и установленного законом срока для данной категории земель или данного вида аренды.
В зависимости от принадлежности земель, можно арендовать участок, находящийся:
- в частной собственности, если он принадлежит физическому или юридическому лицу;
- в публичной собственности, если это государственные или муниципальные земли.
По цели использования участка различают аренду:
- земель сельхозназначения;
- земель населенных пунктов и территорий, отведенных для целей индивидуального жилищного строительства;
- земель лесного фонда;
- промышленных территорий и другие виды аренды.
Заключение договора аренды.
Договор аренды земельного участка, находящегося в частной собственности, обычно составляется в простой письменной форме. Документ подписывается обеими сторонами сделки.
При аренде участка, который находится в публичной собственности, договор чаще всего заключается по итогам аукциона. Инициатором аукциона может быть государство, муниципальное образование или лицо, желающее стать арендатором.
Сдача участка в аренду без аукциона может привести к признанию договора аренды недействительным.
Аукцион не нужно проводить в случаях, которые оговариваются в законе, например, когда участок арендует:
- собственник объекта незавершенного строительства с целью достроить его;
- собственник здания на данном земельном участке;
- лицо, заключившее договор о развитии застроенной территории;
- лицо, которому выдается участок взамен изъятого для государственных или муниципальных нужд участка.
Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.
В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.
Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Отметим, что срок договора аренды не является существенным условием договора.
На практике различают: срок действия договора аренды и срок, в течение которого имущество должно быть передано арендатору. Такой срок передачи имущества прописывается в договоре аренды либо срок передачи имущества предполагается как разумный). Соблюдение этого срока имеет значение. Так как в этом случае непередача имущества арендатору приводит к тому, что арендатор имеет право потребовать возмещения убытков и передачи имущества либо арендатор имеет право требовать расторжения договора и возмещения убытков.
Преимущественное право аренды
Арендатор, исполнявший договор аренды без каких-либо нарушений имеет право на преимущественное право перед другими лицами на заключение договора аренды на новый срок.
Если арендатор намеревается заключить договор аренды на новый срок он должен письменно об этом уведомить арендодателя. Срок направления такого уведомления может быть определен в договоре аренды. Если в договоре аренды это срок не предусмотрен, то такое уведомление должно быть направлено арендатором в разумный срок.
Если арендодатель отказался заключать с арендатором договор на новый срок, а в течение года заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе обратиться в суд с иском о переводе прав и обязанностей арендатора на себя и/или о возмещении причиненных убытков.
Продление договора аренды также происходит, если арендованное имущество остается в пользовании арендатора по истечении срока договора аренды и арендодатель этому не возражает. В этом случае договор аренды считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Срок действия и государственная регистрация договора аренды земли
- Срок договора. Согласно общим требованиям к договорам об аренде недвижимости срок не является в таком документе существенным условием, поэтому в тексте он может быть не указан. В таком случае соглашение будет действовать в течение неопределенного времени. Любая из сторон сможет заявить о своем желании расторгнуть договор, предупредив другую за 3 месяца, если иное условие о сроке такого уведомления не предусмотрено законодательством или соглашением сторон (п. 2 ст. 610 ГК РФ).
ЗК РФ предусматривает ограничение сроков аренды для отдельных категорий земель. Например, максимальный срок аренды земель сельхозназначения, находящихся в собственности государства или муниципалитета, не должен превышать 49 лет (п. 3. ст. 9 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» от 24.07.2002 № 101-ФЗ). Если в договоре аренды земельного участка, для которого законодательством установлены предельные показатели времени действия, срок не указан вообще или превышает установленный нормами, то соглашение будет считаться заключенным на максимальный возможный срок (п. 3 ст. 610 ГК РФ). - Регистрация договоров госорганами. Договор аренды земельного участка нуждается в государственной регистрации (п. 2 ст. 609 НК РФ). При этом устанавливается, что фиксировать данные в ЕГРН об аренде земельного участка нужно в том случае, если соглашение заключено на срок не менее 1 года (п. 2 ст. 26 ЗК РФ).
Как продлить договорные обязательства
Срок аренды может быть продлен различными способами:
- Когда в соглашении установлен срок аренды, то продлить его можно, составив дополнение к нему с указанием нового периода либо вообще его не уточнив. В этом случае он становится бессрочным и его продление не требуется. Если же были зафиксированы нарушения положений соглашения, то арендодатель может отказать в заключении нового документа, но при этом он не сможет в течении года после окончания аренды передавать этот участок другим претендентам на тех же условиях.
У арендатора есть преимущественное право на получение объекта в новую аренду, если им соблюдались условия предыдущего найма.
- В соответствии с положениями ст. 609 ГК РФ, когда срок найма земельной территории истек, но субъект продолжает её использование с выполнением тех же правил, а у собственника объекта нет возражений, то происходит автоматическая пролонгация обязательств. Формируя документ, в него необходимо внести дополнительные обстоятельства, при наступлении которых, возможно продление на больший срок.
- Заключение дополнительного соглашения до истечения основного.