Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как узаконить перепланировку: инструкция от эксперта». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Этот способ стал возможным потому, что в законе твердо не указано, что перепланировку можно делать только в том случае, если имеется готовый проект. С некоторыми оговорками, работы можно начинать пока проект находится в стадии разработки.
Я получил разрешение. Что дальше?
Начинайте перепланировку! Срок действия разрешения ограничен: всего 12 месяцев. Спустя год он утратит силу независимо от того, реконструировали объект или нет.
Когда работы будут закончены, нужно подтвердить, что вы все сделали в соответствии с проектом. Поэтому придется посетить еще несколько инстанций:
✓
БТИ (бюро технической инвентаризации). Специалист этой организации следит за тем, чтобы внесенные изменения соответствовали проектной документации. При отсутствии замечаний собственнику жилья в течение 10 дней выдается акт приемки
✓
Кадастровый отдел. Сюда предоставляется полученный в БТИ акт — на его основании делается паспорт жилого объекта, в котором отражается перепланировка помещений. Занимает эта процедура 30 дней
✓
Управление государственной регистрации кадастра. Здесь регистрируется паспорт и оформляется документ, подтверждающий право собственности
Основные правила перепланировки в 2022 году
Если владелец жилья запланировал капитальный ремонт, включающий изменения, которые необходимо будет внести в технический и кадастровый паспорта, его план необходимо предварительно согласовать. Для этого нужно подать заявку в районную (городскую) Жилинспекцию.
Вначале следует заказать технический паспорт (в БТИ, либо в МФЦ). Затем — разработку проекта (в любой сертифицированной проектной организации). Когда все это будет готово, отнесите в Жилинспекцию следующие документы:
- Заявление
- Техпаспорт на квартиру
- Эскиз проекта (2 экземпляра)
- Паспорт собственника
- Согласие всех, прописанных в квартире
Как провести законную перепланировку квартиры или помещения
К сожалению, собственники квартир часто игнорируют требования об узаконивании планировки, действуют самовольно, проводя незаконные работы без соблюдения обязательных требований по безопасности, что часто влечет за собой многочисленные аварии и обрушения.
Иногда владельцы планируют узаконить ремонтные работы и «задним числом», а потом просто об этом забывают. Конечно, такая халатность в отношении планируемых работ недопустима, и требует своевременного узаконивания в соответствующих инстанциях (администрации района, суда и.т.д). Не стоит забывать и о том, что если в будущем у вас возникнет желание, например, продать квартиру, то это будет сделать крайне сложно, ведь поэтажный план БТИ в красных линиях красноречиво будет свидетельствовать об осуществлении Вами незаконных работ по перепланировке. Поэтому, квартиру с таким паспортом вам будет сложно заложить, провести приватизацию или осуществить ее продажу до тех пор, пока вы не осуществите узаконивание перепланировки.
Если получили отказ в узаконивании перепланировки
Когда суд не легализирует перепланировку и выдает отказ, то в данном случае собственнику придется приводить квартиру в исходное состояние до перепланировки. Данный процесс контролирует межведомственная комиссия, целью которой является отслеживание процесса восстановления без каких-либо нарушений.
Также суд обязательно назначит собственнику квартиры уплату штрафа. И получить новые документы на квартиру собственник сможет только тогда, когда оплатит штраф. До этого момента квартира будет находиться под судебным арестом.
В случае, когда собственник примет решение об оформлении перепланировки квартиры «задним числом», тем самым обманув администрацию, то ему может грозить дополнительная ответственность подлог.
Возможные и недопустимые варианты перепланировки
Законом выделено два варианта перепланировки: простая и сложная.
В число поверхностной входит:
- Перенос сантехники и кухонной плиты;
- Демонтаж и установка новых перегородок не несущего типа;
- Переделка дверных проёмов.
Если при выполнении подобных работ собственники придерживались правил техники безопасности и использовали качественные материалы, угрозы конструкции дома нет. Но даже для таких работ необходимо предварительное разрешение. Если не провести согласование сделанной перепланировки, это чревато штрафами за незаконную деятельность. Необходимо, чтобы новая планировка отвечала указанным в техническом паспорте данными, за чем ревностно следит БТИ.
В перечень «сложных» работ входит:
- Демонтаж стен с целью объединения комнат и расширения полезной жилой площади;
- Перенос кухни;
- Работы по разбору кладовок;
- Обустройство ещё одной ванной комнаты или перенос имеющейся;
- Перемещение коммуникаций;
- Перенос оконных проёмов.
Все эти манипуляции носят серьёзный характер, поэтому для их узаконивания потребуется полноценный проект перепланировки, который готовит компания, имеющая лицензию на выполнение подобных работ.
Если не выполнить согласование вовремя и начать работать без проекта, придётся платить штраф. В итоге согласование перепланировки после работ обойдётся дороже, нежели получение разрешения заранее. Кроме того, трогать несущие стены без разрешения архитекторов не рекомендуется не только по причине возможного штрафа. Подобные работы чреваты разрушением стены и нарушением прочности здания, что приведёт к плачевным последствиям.
Строго запрещено проводить такие действия:
- Пытаться увеличить площадь кухни за счёт уменьшения комнаты. Допустимые расширения не могут быть больше 25% от общей площади квартиры;
- Если в квартире проведено газовое снабжение, не допускается совмещать кухню с комнатой при помощи арок;
- Строго запрещено сносить несущие стены;
- Демонтировать радиаторы, трубы для подачи холодной или горячей воды (в том числе канализации), менять расположение вентиляционного канала или перекрывать его полностью;
- Туалет или ванну нельзя переносить в то место, где у соседей снизу находится жилая комната;
- Пытаться сделать отвод от общего отопления для проведения тепла на лоджию или балкон;
- Увеличивать размер балкона за счёт использования пространства жилой комнаты.
Не нужно получать никаких разрешений, если планируется клеить обои, выполнять покрасочные работы, устанавливать новую мебель, менять сантехнику. Также не нужно получать «добро» на установку кондиционера. БТИ не интересно, какого цвета унитаз установлен в квартире и как часто меняются двери, подтверждение надо только на масштабные работы с проектом.
Рекомендации, как провести перепланировку законно
Если собственник решает всё выполнить своими силами, согласование перепланировки нежилого помещения также, как и жилого, происходит в несколько последовательных этапов:
- Получение разрешения. Для этого потребуется собрать пакет документов, после чего обратиться в Жилищную инспекцию или БТИ по месту регистрации недвижимости. Упростить процедуру и сберечь нервы можно, если идти в МФЦ;
- Заказать проект перепланировки или сделать план своими силами, после чего передать его на проверку и одобрение. Обращаться можно исключительно в те проектные организации, у которых есть лицензия. Шансы получить согласие на работы по личному эскизу есть, но навстречу собственнику готовы идти не всегда;
- Дальше в Жилищной инспекции нужно получить согласие на работы по имеющемуся проекту. В среднем на это уходит до 45 дней, после чего письменное разрешение направляется в БТИ;
- После этого созывается специальная комиссия, которая оценивает перечень выполненных работ, сверяясь с проектом. Если всё прошло строго по нему, теперь останется только внести изменения в техпаспорт на квартиру. Если же нет – за узаконивание незаконной планировки придётся платить штраф или же суд может обязать владельца вернуть помещению прежний вид.
Поэтому чтобы не попасть в столь неприятную ситуацию, нужно знать, как узаконить работы.
В квартире может быть совершено простое переоборудование, которое выражается, в частности, в следующем:
- разбор антресолей, которые первоначально были предусмотрены застройщиком;
- замена ванны на душевую кабину;
- сдвиг санитарных приборов;
- перемещение дверных проемов в несущих стенах, перегородках;
- перенос перегородок с одного места на другое;
- замена дверей и оконных блоков, которая не касается изменения их площади.
К сложной перепланировке можно отнести такие отдельные мероприятия:
- соединение нескольких квартир в одну, что предполагает нарушение целостности перегородок, стен;
- объединение комнаты или кухни с балконом, лоджией;
- расширение ванной комнаты, туалета за счет кухонной площади или комнатной;
- создание новых окон и дверных проемов в квартире в дополнение к существующим
- перестановка газового оборудования и систем газоснабжения
- Сервис продажи квартир от 70 000 рублей
- Сервис обмена квартир от 100 000 рублей
- Сервис покупки квартир от 70 000 рублей
- Продать комнату от 80 000 ₽ (все включено)
- Сопр. сделок с недвижимостью от 15 000 руб
- Согласование перепланировок от 15 000 ₽
- Приватизация квартир от 15 000 руб
- Оформление наследства от 15 000 ₽
- Бесплатная оценка квартир онлайн за 30 минут
- Срочный выкуп квартир от 50 000 руб
- Подбор вторичного жилья от 50 000 ₽
- Купить квартиру в ипотеку от 1% – от 80 000 ₽
- Подбор новостроек бесплатно под ключ
- Цены на вторичное жилье от 700 000 ₽
- Анализ стоимости квартир бесплатно
- Советы покупателю и продавцу жилья
- Более 475 положительных отзывов
- Оплата по факту выполненных работ-услуг
- Сегодня акция скидка 20 процентов
- Обращайтесь, гарантия результата 100%
Перепланировка и ипотека
Для оформления ипотечной сделки в списке обязательных документов присутствует отчет об оценке квартиры, в котором указаны все перепланировки, если они есть. Соответственно, при наличии незаконного переустройства помещения вероятность одобрения подобной ипотечной сделки снижается.
Так как все банки требуют предоставить этот отчет еще на этапе одобрения квартиры, поэтому продавцу и покупателю необходимо прийти к компромиссу, например:
- сфотографировать аналогичную квартиру без перепланирования (это возможно в новых построенных домах, где все квартиры до ремонта выглядят одинаково);
- попросить оценщика не указывать детали переустройства;
- оформить перепланировку законным путем.
Последний пункт – самый правильный, даже если на это придется затратить 2-3 месяца. Зато с официально узаконенной перепланировкой можно продавать квартиру любым способом (ипотека, всевозможные жилищные программы, наличные средства) не беспокоясь о том, что в процессе сделки возникнут проблемы.
Таким образом, даже перепланированную квартиру реально продать в ипотеку, если оформить все документы правильно. В то же время отчет об оценке, в котором скрыты важные сведения, теоретически становится поводом для аннуляции ипотечного договора и сделки по купле-продаже квартиры.
Требования и ограничения
Каковы ограничения по перепланировке и что запрещено делать? Она не должна угрожать безопасности проживающих, целостности дома и нарушать тепловой контур здания.
Подробно ответить на эти вопросы, касающиеся именно вашего случая (ведь может быть так, что именно в вашем доме и в вашей квартире не допускаются такие изменения) смогут специалисты Департамента капитального строительства муниципалитета, проектных организаций, а также юристы, специализирующиеся по жилищному праву.
Для начала рассмотрим — что нельзя делать при перепланировке:
- снос несущей стены;
- «ужимка» комнат более чем на 25% ради увеличения санузла и кухни;
- расположение санузлов над жилыми помещениями соседей снизу;
- перенос вентиляции, стояка, радиатора;
- объединение комнаты и кухни с газовой плитой;
- расширение лоджии за счет жилого пространства;
- устраивать на лоджии теплый пол от центрального отопления.
Что можно делать:
- «отсечь» от коридора, чтобы увеличить санузел;
- переносить краны за счет установки новых труб;
- объединять пищеблок и комнату за счет дверного проема.
Что считается перепланировкой
Рассматриваемая реконструкция жилых помещений предполагает существенное изменение утвержденной проектной документации. Эти действия в обязательном порядке сопровождаются коррекцией технического паспорта. Согласование необходимо при выполнении следующих работ:
- демонтаж, изменение конфигурации межкомнатных перегородок и силового каркаса;
- перенос (увеличение) дверных и оконных проемов;
- объединение жилых, технических и подсобных помещений;
- замена электрического отопления на газовое, другие модификации инженерных систем;
- создание новых вентиляционных каналов.
Специальное разрешение нужно получить от государственных (муниципальных) контролирующих органов, если недвижимость причислена к объектам культурного наследия. В отдельных ситуациях запрещают изменять цвет фасадов и элементы декора, монтировать внешние блоки кондиционеров и другое оборудование. Аналогичные запреты местные власти применяют, если дом расположен на видном месте (площадь, центральная улица).
В любом случае для перепланировки квартиры нужно получить согласие других собственников. Без соответствующего подтверждения невозможно изменить записи в базе данных ЕГРН, которые подтверждают законность реконструкции.
В следующем списке перечислены отдельные типовые работы. Эти примеры демонстрируют, какие перепланировки можно производить по разрешению:
- «мокрые» зоны увеличивают за счет коридора с качественной гидроизоляцией;
- подоконник убирают в кирпичном (монолитном) доме;
- конфигурацию кухни изменяют в точном соответствии с действующими строительными (санитарными) нормами;
- переносят межкомнатные перегородки;
- устанавливают проемы в несущих стенах с усилением специальными металлическими конструкциями;
- монтируют электрическую плиту вместо газовой при возможном подключении мощной нагрузки;
- делают остекление и утепление балкона.
Ответственность за незаконную перепланировку
За перепланировку квартиры без разрешения действующим законом установлены следующие штрафы (диапазон в тыс. р.):
- 1-1,55 (2-2,5) – частным лицам при выполнении работ в жилом доме (квартире МКД);
- 40-50 – компаниям, которые сделали ремонт без разрешения собственника.
Ограниченный размер штрафов за перепланировку квартиры не следует воспринимать как аргумент для возможных правонарушений. Реальная ответственность за самовольную перепланировку намного больше. Кроме штрафа, закон обязывает устранить выявленные ошибки или принимает следующие решения:
- принудительная продажа объекта недвижимости на открытом аукционе;
- расторжение договора социального найма с выселением и выпиской жильцов.
Полученные после проведения торгов деньги используют для устранения недостатков. Остаток передают бывшему собственнику.
Как согласовать уже сделанную перепланировку?
Согласование самовольной перепланировки возможно, если проведенные работы не наносят существенного ущерба дому и соседям. Для этого нужно получить технический паспорт в БТИ (на нем красными линиями наносятся изменения, сделанные в процессе самовольной перепланировки). Также потребуется техническое заключение от проектной организации (проектного бюро) — этот документ подтвердит, что внесенные изменения не скажутся на конструкции дома. После этого следует обратиться с орган местного самоуправления с полным пакетом документов.
В ряде регионов (например, в Московской области) согласовать уже проведенные работы можно только через суд, поскольку в этих регионах отсутствует регламент по согласованию самовольной перепланировки.
Согласование перепланировки квартиры
Что подразумевает согласование перепланировки?
Перепланировка квартиры — это изменение конфигурации помещений вашей квартиры в ходе ремонтно-строительных работ. К перепланировке квартиры относится демонтаж и монтаж перегородок, устройство и перенос дверных проемов и даже демонтаж встроенных шкафов.
Переустройство квартиры — это перенос существующих и установка новых сантехнических приборов, перенос кухонной зоны, замена и перенос приборов отопления и прочее. И перепланировка и переустройство квартиры требует согласования.
Согласование перепланировки квартиры — это процесс приведения в соответствие данных о вашей квартире, находящихся в Росреестре, к фактическому состоянию вашей квартиры, при выполнении работ по перепланировке и переустройству.
Существует административный и судебный способ согласования перепланировки. Административный способ более правильный и он предполагает, что вы только планируете выполнить перепланировку вашей квартиры. Для этого вам необходимо заказать разработку проекта перепланировки, после чего получить разрешение на строительные работы в районной администрации. Судебный же способ (узаконение перепланировки) применяется в случаях, когда перепланировка уже выполнена.
Компания ГенПроект может взять на себя все этапы согласования, связанные с перепланировкой вашей квартиры. Стоимость услуги рассчитывается индивидуально и зависит от сложности вашей перепланировки.
Не допускается перепланировка помещений, при которой происходит:
Ухудшение условий эксплуатации дома и проживания граждан, в том числе, затруднение доступа к инженерным коммуникациям и отключающим устройствам.
Полный демонтаж несущих конструкций.
Размещение туалета и ванной (или душевой) непосредственно над жилыми комнатами и кухнями. Размещение туалета и ванной (или душевой) над кухней допускается только в квартирах, расположенных в двух уровнях.
Установка радиаторов и устройство полов с подогревом на лоджиях и балконах.
Ликвидация / уменьшение сечения каналов естественной вентиляции.
Вход в помещение, оборудованное унитазом, непосредственно из кухни и жилых помещений (кроме квартир, предназначенных для семей с инвалидами).
Объединение жилого помещения и кухни — по санитарным нормам, человек не может принимать пищу там, где хранится его одежда и обувь.