Частноправовые основания возникновения прав на землю

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Частноправовые основания возникновения прав на землю». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Договор купли-продажи земельного участка не надо регистрировать в кадастровых органах, но регистрации подлежит переход права собственности на недвижимость. Право собственности на земельный участок покупатель получит только после государственной регистрации перехода права. Обратите внимание, что само по себе заключение и даже исполнение договора купли-продажи этого права не дает.

Право на земельный участок при продаже находящегося на нем объекта недвижимости

Если земельный участок и здание на нем являются собственностью одного лица, то продавать их надо только вместе. Продавец должен учитывать эту норму гражданского и земельного законодательства. Даже если покупатель готов купить только здание, без земли под нем, такой договор признается ничтожным, а в государственной регистрации перехода права собственности на здание будет отказано.

При продаже здания, находящегося на арендованной земле, продавец должен сообщить арендодателю о переходе к покупателю права собственности на объект. Согласия арендодателя земельного участка на продажу не принадлежащего ему здания не требуется. Здесь применяется правило статьи 22 Земельного кодекса о том, что право аренды земельного участка автоматически переходит третьему лицу (в данном случае, покупателю здания).

Закон не требует переоформлять договор аренды на нового владельца недвижимости, однако в интересах продавца оформить с арендодателем земельного участка соглашение о прекращении договора аренды, чтобы избежать возможных претензий. Требовать переоформления договора аренды на себя может и покупатель здания.

В случае продажи здания, принадлежащего государственному (казенному) учреждению или органу государственной власти, может оказаться, что земельный участок находится у продавца на праве бессрочного пользования. Если это так, то покупатель, не имеющий возможности получить аналогичное право, должен будет оформить договор аренды на земельный участок или выкупить его.

Стандартный пакет документов для продажи земли включает:

• паспорт собственника (или собственников, если их несколько)
• выписку из ЕГРН
• документ, на основании которого возникло право собственности — договор купли-продажи, решение суда, договор дарения или свидетельство о праве на наследство

Дополнительно могут потребоваться:

• межевой план
• разрешение органов опеки и попечительства при наличии несовершеннолетних и недееспособных собственников
• нотариальное согласие супруга на продажу, если участок был приобретен в браке
• справки об отсутствии задолженности по оплате ЖКУ

Если на участке есть зарегистрированная постройка (например, садовый домик), то на неё также потребуется предоставить документы, подтверждающие собственность.

Неприятной неожиданностью для покупателя могут стать долги по целевым и членским взносам СНТ, ДНП, на территории которых расположен дачный дом. Само по себе наличие долгов по взносам не препятствует продаже участка, если на него не наложен арест. Задолженность также не переходит новому собственнику, говорит Жанна Колесникова. Однако на практике они могут стать для него проблемой, предостерегает юрист.

«Руководство СНТ может создавать новому собственнику различные неудобства, пытаясь получить долг с него, а не со старого собственника, который уже недоступен. Например, могут возникнуть сложности с подключением к газу, электричеству, общим коммуникациям, доступом на общую территорию», — привела пример Жанна Колесникова.

Чтобы не оказаться заложником чужих долгов, перед сделкой необходимо потребовать у продавца справку об отсутствии долгов, выданную руководством СНТ. Нелишним будет и личное знакомство с руководством для того, чтобы выяснить, какие взносы и платежи есть в поселке, рекомендовала юрист.

Кроме того, при покупке дачи нужно учитывать не только ее стоимость, но и ежегодные взносы, общее благоустройство территории СНТ, которая содержится на деньги дачников, добавила эксперт из «Миэль».

Скрытой проблемой могут стать и старые, изношенные коммуникации, не переданные на баланс специализированных организаций или органов местного самоуправления. Это может быть изношенный трансформатор, не переданный сетевой организации, или бесхозный мост, ведущий в поселок, который зимой становится опасным.

«У этих объектов одна общая проблема — они не переданы на баланс организации, которая должна отвечать за их эксплуатацию. Заставить сетевую организацию чинить такой трансформатор или муниципалитет чистить такой мост — задача сложная», — говорит юрист.

Полностью обезопасить себя от подобной проблемы сложно, но можно снизить риски. Например, расспросить потенциальных соседей, которые знают обо всех проблемах в поселке и зачастую охотно ими делятся.

Сделка купли-продажи земельного участка в 2022 году: документы

Право собственности на участок передается, если собрана папка документов. Главный документ – договор купли-продажи земельного участка. В этой бумаге нужно указать все важные особенности территории, включая то, какой у неё кадастровый номер. Помимо этого указывается адрес, площадь, какое использование разрешено и т.п. Также нужно вписать данные о покупателе и продавце (ФИО, паспортные данные и т.п.). Чтобы договор был составлен, нужны паспорта сторон, межевой план территории, выписка ЕГРН. Когда договор готов, дальше нужно получить следующие бумаги:

• Квитанция за госпошлину.
• Паспорта владельцев (бывшего и будущего) и доверенных лиц, на имя которых выписана доверенность.
• Заявление от собственника. Пишется по установленному образцу.

Заключение договора доверительного управления землей

Договор доверительного управления — это соглашение, на основании которого одна сторона принимает на себя обязательства по использованию и применению участка земли таким образом, чтобы обеспечить интересы ее владельца (ст. 1012 ГК РФ).

Особенности такой сделки заключаются в том, что:

• право собственности сохраняется за владельцем земли, т. е. управляющий может лишь самостоятельно ее использовать (п. 1 ст. 1012 ГК РФ);
• все действия с землей управляющий совершает от своего имени, указывая при этом в документах сведения о своем статусе (п. 3 ст. 1012 ГК РФ);
• в договоре необходимо указать сведения о земельном участке, лице, в интересах которого будет использоваться земля, сроке действия соглашения и размере вознаграждения, выплачиваемого управляющему (п. 1 ст. 1016 ГК РФ);
• максимальный срок действия соглашения — 5 лет. При отсутствии возражений любой из сторон по истечении он автоматически пролонгируется еще на 5 лет (п. 2 ст. 1016 ГК РФ).

Как происходит сделка

Для того, чтобы сделать сделку более безопасной, принято дополнительно к основному заключать предварительный договор. В нём рекомендуется учесть следующее:

1. Нужно указать дату, когда будет происходить заключение сделки.
2. Определяется, будет ли вноситься гарантийное обеспечение от покупателя и какова должна быть его величина. В большинстве случаев принято устанавливать размер платежа размере 5% от суммы сделки.
3. Как правило, если покупатель отказался вносить остальные средства, гарантийная сумма остаётся у продавца. Это гарантирует серьёзность намерений участников сделки. С другой стороны, если в срыве сделки имеется вина продавца, то уплаченные аванс должен быть возвращён покупателю и, кроме этого должна быть дополнительно уплачена такая же сумма.

Такое соглашение необходимо заверить у нотариуса.

Сделки с долями земельных участков

С долями земельных участков можно совершить определенные сделки и действия, а именно, продать свою долю, выделить долю в земельном участке, завещать свою земельную долю, отказаться от доли в земельном участке и др.

При этом законами могут устанавливаться особенности совершения сделок в отношении долей земельных участков.

Например, если лицу принадлежит доля на участок из земель сельхозназначения и участников долевой собственности больше пяти, то продать долю можно только участнику долевой собственности.

В иных случаях, прежде чем продать долю какому-то третьему лицу, собственник должен уведомить других долевых собственников не менее чем за месяц о продаже своей доли. Месячный срок может не соблюдаться, если участники долевой собственности письменно откажутся от преимущественного права покупки продаваемой лицом земельной доли.

Сроки и стоимость оформления сделки

Росреестр проводит регистрацию права собственности на недвижимое имущество в течение 7-10 дней. Точное время проведение регистрационных действий зависит от способа подачи заявления.

Стоимость оформления сделки включает расходы на госпошлину и услуги нотариуса (если есть необходимость). Размер государственной пошлины, которую нужно оплатить за регистрацию передачи имущественного права, зависит от статуса владельца. Физлицо вносит в госказну 2000 рублей. Если в роли покупателя выступает юрлицо, размер пошлины составляет 22 000 рублей.

Заказать услугу по оформлению купли-продажи земельного участка и других видов имущества «под ключ» можно в ГЕОМЕР ГРУПП. Узнать условия сотрудничества, получить бесплатную консультацию можно онлайн или по телефону.

Общая характеристика сделок с земельными участками

1. Земельное законодательство регулирует оборот земельных участков тремя различными способами.

Во-первых, ограничение оборота земельных участков по объекту. В статье 27 ЗК РФ содержится перечень изъятых из оборота и ограниченных в обороте земельных участков.

Земельные участки, изъятые из оборота, не могут предоставляться в частную собственность, а также быть объектами сделок, предусмотренных гражданским законодательством. К ним относятся земельные участки, занятые находящимися в федеральной собственности следующими объектами:

• 1) государственными природными заповедниками и национальными парками (за исключением случаев, предусмотренных статьей 95 ЗК РФ);
• 2) зданиями, сооружениями, в которых размещены для постоянной деятельности Вооруженные Силы Российской Федерации, другие войска, воинские формирования и органы (за исключением случаев, установленных федеральными законами);
• 3) зданиями, сооружениями, в которых размещены военные суды;
• 4) объектами организаций федеральной службы безопасности;
• 5) объектами организаций органов государственной охраны;
• 6) объектами использования атомной энергии, пунктами хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ;
• 7) объектами, в соответствии с видами деятельности которых созданы закрытые административно-территориальные образования;
• 8) объектами учреждений и органов Федеральной службы исполнения наказаний;
• 9) воинскими и гражданскими захоронениями;
• 10) инженерно-техническими сооружениями, линиями связи и коммуникациями, возведенными в интересах защиты и охраны Государственной границы Российской Федерации.

Земельные участки, ограниченные в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами. К ним относятся находящиеся в государственной или муниципальной собственности следующие земельные участки:

• в пределах особо охраняемых природных территорий, не указанные в пункте 4 настоящей статьи;
• из состава земель лесного фонда;
• в пределах которых расположены водные объекты, находящиеся в государственной или муниципальной собственности;
• занятые особо ценными объектами культурного наследия народов Российской Федерации, объектами, включенными в Список всемирного наследия, историко-культурными заповедниками, объектами археологического наследия, музеями-заповедниками;
• предоставленные для обеспечения обороны и безопасности, оборонной промышленности, таможенных нужд и не указанные в пункте 4 настоящей статьи;
• не указанные в пункте 4 настоящей статьи в границах закрытых административно-территориальных образований;
• предназначенные для строительства, реконструкции и (или) эксплуатации (далее также — размещение) объектов морского транспорта, внутреннего водного транспорта, воздушного транспорта, сооружений навигационного обеспечения воздушного движения и судоходства, объектов инфраструктуры железнодорожного транспорта общего пользования, а также автомобильных дорог федерального значения, регионального значения, межмуниципального значения или местного значения;
• занятые объектами космической инфраструктуры;
• расположенные под объектами гидротехнических сооружений;
• предоставленные для производства ядовитых веществ, наркотических средств;
• загрязненные опасными отходами, радиоактивными веществами, подвергшиеся биогенному загрязнению, иные подвергшиеся деградации земли;
• расположенные в границах земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд;

Во-вторых, ограничение оборота по субъектам. Иностранные граждане, лица без гражданства, иностранные юридические лица и совместные предприятия, доля иностранного капитала в которых превышает 50%, не могут быть собственниками земель:

• сельскохозяйственного назначения;
• особо охраняемых природных территорий;
• приграничных территорий, перечень которых устанавливается указом Президента РФ.

Понятие сделки с земельным участком

Сделка является наиболее распространенным основанием возникновения прав на земельные участки. Определения сделки с земельным участком ГК РФ и ЗК РФ не содержат. В литературе также авторами не уделяется внимания понятию данного института. Поэтому определение такой сделки представляется дать возможным на основании определения, даваемого ст. 153 ГК РФ, как действий граждан и юридических лиц, направленных на установление, изменение или прекращение прав и обязанностей в отношении конкретного земельного участка. Некоторые авторы в качестве синонима употребляют словосочетание «земельно-правовая сделка».

Принято выделять четыре признака, присущие сделкам, которым вполне отвечают и сделки с земельными участками:

• 1) сделка — это юридический факт;
• 2) сделка — это правомерное действие;
• 3) сделка — это волевой акт лица, совершающего действия;
• 4) сделка характеризуется особой направленностью, т.е. действия лиц направлены на возникновение, изменение и прекращение прав и обязанностей.

Договор купли-продажи дома и земельного участка

Если вы собираетесь продать свой дом, то вместе с ним покупатель должен получить и земельный участок. Продать отдельно дом или отдельно участок по закону нельзя.

Договор купли-продажи в этом случае оформляется один. Порядок практически аналогичный, но есть несколько особенностей, которые надо учесть:

1. В части договора о предмете сделки должны быть прописаны все данные и дома, и участка земли под ним.
2. Цена земли может включаться в стоимость дома или выделяться отдельно.
3. Все документы, перечисленные в предыдущем пункте, понадобятся как на дом, так и на земельный участок. Дополнительно по дому могут потребоваться выписки из домовой книги, которые подтвердят отсутствие других прописанных людей.
4. В договоре надо отразить, в какой срок продавец обязуется освободить и передать дом с участком покупателю.
5. Регистрировать право собственности надо будет и на дом, и на участок, то есть госпошлину придется платить дважды: 350 рублей за земельный участок и 2 000 рублей за жилой дом (для отдельных типов домов и участков, а также способов подачи документов размер пошлины может отличаться).

Сделки – действительные и недействительные

Недействительная сделка недействительна с момента своего совершения и не влечет юридических последствий, за исключением связанных с ее недействительностью.

Сделка может быть признана недействительной в силу самых разных причин. Например, если она нарушает требования закона, иного правового акта или совершена с целью, противной основам правопорядка или нравственности. Недействительными являются мнимые и притворные сделки.

Недействительной признается сделка, совершенная гражданином, признанным недееспособным или ограниченным судом в дееспособности, не способным понимать значение своих действий или руководить ими; а также сделка, совершенная под влиянием существенного заблуждения, обмана, насилия, угрозы или неблагоприятных обстоятельств.

Оборотоспособность земельных участков ограничивают не только традиционные для гражданского права способы. Установлен особый порядок совершения сделок с земельными участками, включая договора купли-продажи. Обусловленный категорией земельного участка, формой собственности, целями приобретения, он предопределяет значительные особенности купли-продажи земельных участков в зависимости от этих и других факторов.

В соответствии со статьей 37 ЗК РФ признаются недействительными следующие условия договора купли-продажи земельного участка:

• устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию;
• ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком, в т. ч. ограничивающие ипотеку, передачу в аренду, совершение иных сделок с землей;
• ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на земельные участки третьими лицами.

Заключительный «аккорд» сделки купли-продажи земельного участка

«Права на недвижимое имущество и сделки с ним подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав» ─ говорится в Федеральном законе «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

В соответствии со статьей 551 «Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость» ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору ее продажи к покупателю подлежит государственной регистрации. Таким образом, только после государственной регистрации перехода права собственности покупатель становится собственником приобретенного в результате сделки земельного участка. Государственная регистрация прав ─ это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав. Регистрацией прав завершается оформление купли-продажи земельного участка. Выражаясь образно, регистрация прав – это заключительный акт купли-продажи земельного участка. Хотя сам договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения (статья 425 ГК РФ).

Достаточно часто употребляемые выражения – «зарегистрировать куплю-продажу земельного участка» и «регистрация купли-продажи земельного участка» не совсем точны, поскольку прямого требования о государственной регистрации договоров купли-продажи земельных участков в нормативных документах не содержится. Государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимость. Поэтому можно говорить, что сделки с земельными участками подлежат государственной регистрации тогда, когда на их основании возникает, переходит или прекращается право собственности (иное вещное право) на земельный участок.

Похожие записи:

• Взыскание ущерба без учета износа с виновника ДТП. Примеры из судебной практики
• Как выселить из квартиры непрописанного человека
• Какие права при наследовании имеют внуки умершего?