Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Выделение доли в квартире в натуре». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Человек, впервые столкнувшийся с жилищными спорами, чаще всего не представляет, с чего начать. Для вас мы подготовили пошаговую инструкцию, которая призвана упростить процедуру установления права на долю собственности.
Как выделить долю в квартире?
Когда требуется выделить долю в натуре и определить порядок пользования, собственники могут пойти двумя путями.
Первый — это договориться между собой и просто пользоваться недвижимостью в соответствии с договоренностями. Документально это соглашение не оформляется.
Второй вариант применяется в случае, если договориться полюбовно не удалось. Тогда владельцам приходится обращаться в мировой суд.
Понадобятся следующие документы:
- правоустанавливающие документы на имущество,
- паспорт,
- исковое заявление о выделении долей в натуре.
Когда суд «выделяет доли в натуре», он не выделяет отдельные объекты права, а просто фиксирует порядок пользования. После этого собственник пользуется имуществом так, как определил суд. Если вторая сторона каким-то образом этому препятствует, тогда можно обращаться к судебным приставам о понуждении в исполнении решения суда.
На практике суд отнимает много сил и времени, а итог получается примерно такой же, как и при соглашении. Разделить финансово-лицевой счет в Москве на данный момент невозможно.
В каких случаях выделение доли невозможно
Иногда без выдела доли не обойтись. Например:
- если супруги разводятся и планируют делить совместно нажитое имущество;
- если недвижимость получена в качестве наследства, но наследников несколько;
- если один из собственников хочет распоряжаться своей частью, например, продать ее или сдать в аренду.
Порой продажа доли собственности является единственным выходом в сложившейся жизненной ситуации. Для того чтобы хозяин мог распорядиться своей частью, необходимо, чтобы она была определена в натуральном выражении. А на практике это не всегда возможно. Например, определить физическую часть имущества не получится, если это:
- Затруднит доступ других собственников в места общего пользования, например, на кухню или в ванную.
- Повлечет за собой перепланировку, которая может создать угрозу жизни жильцов.
- Делает непригодным для проживания другие помещения имущества. Например, согласно статье 16 ЖК РФ, если в комнате нет окна, то она не является пригодной для проживания.
- Нарушит законные интересы организаций, например, кредитного учреждения (если квартира находится в залоге у банка), либо отдельных граждан, например, проживающего в квартире инвалида, которому будет ограничен доступ к местам общего пользования.
Выделенная доля — объект, которым можно более разумно управлять. Ее можно продать, подарить, обменять или иным образом ею распорядиться. Конечно, и невыделенной долей тоже можно распоряжаться, но это будет несколько иной «объект». Когда доля остается невыделенной (например, 1/2 доля по наследству или 1/3 доля после раздела имущества), неизвестно, где именно эта доля находится во всем объекте и, условно говоря, ящики с апельсинами можно ставить везде, в каждом углу этого объекта, пока не будет занята вся площадь, приходящаяся на размер такой доли.
Выделенная доля по цене раза в два ( примерно ) дороже невыделенной. Для продавца — хорошо. Для второй стороны, может, и плохо. Выделенная доля может быть реализована продавцом более быстро и успешно, чего при невыделенной.
Когда можно выделить долю в квартире в натуре
Если же дом является малоэтажным, в нём нет помещений общего пользования, то шансы выделить долю в натуре и зарегистрировать индивидуальное право собственности на квартиру довольно велики.
Рассмотрим это на конкретном примере из нашей практики.
Квартира располагалась в одноэтажном доме и принадлежала долгое время двум собственницам в равных долях. За это время они полностью обособили свои части помещения друг от друга, сделали отдельные входы, у каждой был отдельный санузел и собственная кухня. Никаких разногласий по порядку пользования у них не возникало. Коридором, кухней, столовой, санузлом и встроенным шкафом пользовалась одна собственница, а двумя другими жилыми комнатами, кухней и санузлом другая собственница.
Женщины даже разделили оплату коммунальных платежей, каждая оплачивала по отдельной квитанции и у каждой стоял свой собственный прибор учёта.
При таких обстоятельствах, вполне возможно было разделить данную квартиру фактически на две отдельные квартиры.
В суд от имени одной из собственниц нами было подано исковое заявление в отношении другой собственницы, в котором мы указали, что просим прекратить право общей долевой собственности, разделить квартиру в натуре, признать право собственности каждой из сторон на те помещения, которыми она фактически пользуется.
Для обоснования данных требований в иске мы указали:
- Собственницы родственниками не являются.
- У каждой из них собственный лицевой счёт для оплаты коммунальных платежей.
- У каждой собственницы стоят собственные приборы учёта.
- Между сторонами сложился порядок пользования квартирой, который устраивает каждую из сторон.
- Квартира оборудована отдельными входами.
- У каждой из собственниц имеется в пользовании своя отдельная кухня и отдельный санузел.
Продажа доли в квартире: последние новости
В августе 2015 г. в Государственную Думу РФ был внесен Законопроект о внесении изменений в Гражданский кодекс РФ в вопросах корректировки отчуждения имущества, находящегося в общей долевой собственности (к настоящему времени данный законопроект еще не был принят). Так, действующая сегодня редакция ст. 246 ГК РФ устанавливает возможность распоряжения общедолевым имуществом по усмотрению и соглашению участников собственности, в том числе, норма предусматривает право владельца доли самостоятельно принимать решение о ее отчуждении. В случае одобрения законодательной инициативы, распоряжаться имуществом, находящимся в долевой собственности, станет возможно только по решению суда. Так, при желании одного из сособственников продать или подарить свою долю, он должен обратиться в суд за соответствующим разрешением. Исключением являются случаи оставления доли собственности в наследство, законодатель предоставляет право выбора собственнику. Авторы законопроекта считают его основной целью предоставление дополнительных гарантий другим участникам общей долевой собственности, которые в силу статьи 250 Гражданского кодекса РФ имеют преимущественное право выкупа продаваемой доли. Однако, сейчас норма устанавливает на это действие не более 1 месяца, что считается незначительным сроком в ситуации изыскания средств на выкуп доли. Участие суда позволит учесть интересы всех собственников, исходя из реальных потребностей участников и их финансового положения.
✅ Можно ли выделить в квартире долю в натуре?
Наше общество знает немало примеров долевой собственности на объекты недвижимости. Под ней понимается, что собственники владеют жильем в равных пропорциях, но отдельные доли не выделены.
Пример 1
Развелись супруги. Общую купленную в браке квартиру также пришлось делить. Вследствие этого совместная собственность супругов превратилась в долевую — где у мужа и жены оказались равные доли. Впрочем, доли могут быть и не равными, например — если жена остаётся с ребенком или вклад мужа в обустройство квартиры был значительно больше.
Пример 2
Умерла Марья Васильевна. После ее смерти осталось трое претендентов на квартиру — двое сыновей и дочка. Поскольку наследников несколько, жилье делится на всех. Согласно закону, наследство переходит кандидатам из одной очереди в равных частях. Значит квартира перейдет в общую долевую собственность, где каждый из детей будет иметь по 1/3 доли.
Гражданское законодательство в ст. 252 ГК РФ допускает вариант с выделением доли в натуре, но при соблюдении ряда условий. Основное из них – жилье должно оставаться пригодным для проживания. Проще говоря, ломать стены и «захватывать» квадратные метры соседей вам никто не позволит.
Любой участник долевой собственности (встречается термин «сособственник») вправе требовать выдела принадлежащей ему доли (ст. 252 ГК РФ). Чёткого регулирования этой процедуры в законе нет. Всё нарабатывалось судебной практикой.
Выдел доли в натуре — это юридическая процедура, в результате которой часть объекта недвижимости выделяется и становится самостоятельным объектом, способным функционировать независимо от исходного объекта. Оставшийся от выдела исходный объект недвижимости также становится самостоятельным объектом.
По сути, происходит раздел исходного объекта недвижимости и создание из него двух или несколько новых объектов.
Право общей долевой собственности после выдела доли в натуре прекращается, а у бывших собственников возникает право собственности на вновь образованные в результате выдела доли объекты.
Размер выделяемой части объекта недвижимости должен быть пропорционален размеру доли в праве собственности.
Выдел доли в натуре на наглядном примере:
На картинке ниже изображён жилой дом общей площадью 180 кв. м., состоящий из 6 комнат площадью по 20 кв. м., а седьмая – 60 кв. м.
Дом принадлежит двум собственникам по 1/3 доли и 2/3 доли.
Один из собственников хочет выделить 1/3 доли в натуре в виде комнат № 1, 2, 3, которые в совокупности площадью 60 кв. м. будут соответствовать его доле в праве.
Правовое регулирование
Теоретически совладелец долевой собственности вправе требовать выделения доли в натуре из совокупного имущества (п.3 ст.252 ГК РФ). При невозможности достижения компромисса между сособственниками к решению вопроса должен подключиться судебный орган.
Однако вышеуказанный пункт содержит оговорку о компенсационной выплате в денежном эквиваленте, если выдел в натуральном выражении:
- запрещён законодательными актами;
- невозможен технически без причинения несоизмеримого ущерба.
Руководствуясь Постановлением ВАС РФ №8 от 01.07.1996 г. под ущербом понимается невозможность дальнейшего использования в соответствии с целевым назначением, значительное ухудшение общего технического состояния или существенные неудобства в процессе эксплуатации. Выдел доли в квартире в натуре означает разделение одного жилого помещения на несколько индивидуальных объектов, пригодных для жилья.
Технически можно ли выделить долю в квартире, определяется это возможностью выполнения ряда условий:
- оборудованием персонального входа в выделенную территорию;
- подведением обособленных коммуникаций к «мокрой зоне» (кухне, ванной комнате);
- обеспечением изолированности жилой площади.
Необходимость и целесообразность выдела доли в натуре в квартире
Что такое выделенная доля в квартире, как не идеальная возможность «отгородиться» от бывших членов семьи, практически превратившихся в соседей по коммунальной квартире.
Необходимость максимума обособленности возникает в ситуациях:
- расторжения брака между супругами с сопутствующим разделом совместно нажитого имущества;
- взросления детей и создания ими собственных семей;
- вступления в права наследования нескольких наследников, имеющих равную степень родства по отношению к наследодателю, но психологически несовместимых друг с другом;
- проживания лица, страдающего алкоголизмом, психическими расстройствами или ведущего асоциальный образ жизни.
Если невозможно провести перепланировку, то ничего не остаётся другого, кроме как выделить комнату в квартире в натуре с разделением лицевых счетов по коммунальным услугам. Целесообразность данного шага существует для увеличения её рыночной стоимости:
- при продаже или обмене;
- при сдаче в аренду или имущественный наём.
Что представляет из себя выдел в натуре
Выдел в натуре – это специальная процедура, в результате которой реализуется переход от общей собственности к индивидуальной.
Говоря простым языком, жилая площадь преобразуется (например, путём перепланировки) таким образом, что кто-то из собственников получает во владение выделенную площадь квартиры.
При этом стоимость такой части соответствует доле этого лица в общей собственности.
В случае, если квартира стоит 4 млн. рублей и является общей долевой собственностью, то один из собственников с правом одной четверти имеет возможность выделить себе в натуре площадь, стоимость которой равна 1 млн. руб.
Оформление выделенной доли
Госрегистрация права реализуется Росреестром в срок до десяти рабочих дней (если комплект документов в порядке).
В результате все собственники, подавшие заявление, получат свидетельства о праве собственности установленного образца.
Специалисту регистрационного органа предоставляются:
- Заявления от всех участников сделки;
- Паспорта заявителей;
- Вступившее в силу решение суда о проведении выдела (2 экз.);
- Чек об уплате госпошлины от заявителей – по желанию. Данный документ не является обязательным к предоставлению, т.к. сотрудники Росреестра могут самостоятельно проверить в специальной программе факт уплаты.
Как показывает статистический анализ, иски о выделе доли в натуре подаются довольно часто, но судебные решения большим разнообразием не отличаются. Если речь идет о квартирах в многоквартирном доме, шанс на положительный исход очень низок. Такой вариант возможен, если квартира была объединена из двух и в ней изначально предусматривались отдельные входы и имеется два санузла. Но такие случаи в судебной практике – большая редкость.
Обычно по результатам рассмотрения исковых заявлений судья выносит решение о правилах пользования общим имуществом. За собственниками может закрепляться и отдельная комната в квартире, но сам объект остается в общей долевой собственности.
Как правило, выдел в натуре допускается, если речь идет о частном доме. И даже в таком случае истец не всегда выигрывает судебный спор. Самая распространенная причина отказа – невозможность технического обеспечения положительного решения. В некоторых домах невозможно сделать отдельный вход, а где-то – оборудовать кухню и ванную комнату без повреждения важных конструкций здания.
Положительные решения иногда выносят, если речь идет о многоквартирном одноэтажном доме или о таунхаусе.
Примеры «незначительной доли»
Например, в суд поступило исковое заявление о выделении в натуре доли земельного участка, при этом один дольщик владеет 1/10 долей, а второй -9/10. Собственник с малой долей обращается в суд с тем, чтобы суд удовлетворил его иск о выделении доли в натуре. Но в процессе рассмотрения дела подтверждается, что такой выдел может снизить материальную ценность земельного участка, и что доля истца незначительна. Выслушав представителей обеих сторон, суд может принять одно из трех решений:
- если истец согласен забрать иск о выделении доли в натуре при предоставлении ему материальной компенсации – при этом его право собственности после получения денег утрачивается;
- истец не согласен на денежную компенсацию, но его доля незначительна. Поэтому суд присуждает выплату ему компенсации в принудительном порядке;
- если первый собственник не согласен на компенсацию и нет доказательств того, что доля истца в общем имуществе незначительна, прекращение права собственности не происходит.
Когда выдел невозможно сделать?
Условные причины (назовем их устранимые):
- Совершена перепланировка помещения – выдел доли до узаконения перепланировки невозможен
- Один из собственников умер, без вести пропал – выдел доли невозможен до завершения процедуры принятия наследства либо установления места нахождения лица, которое пропало без вести
Безусловные причины (назовем их неустранимые)
- случаи, когда выдел доли прямо запрещен законом, например, запрещено выделять долю в натуре в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме
- выдел доли невозможен, если при его совершении будет нанесен несоразмерный ущерб жилому дому, под этим понимают:
- жилым домом неудобно будет пользоваться либо нельзя будет им пользоваться по его основному назначению
- выдел доли приведет к ухудшению технического состояния дома
- при выделе снизится стоимость дома либо его нематериальная ценность (если, например, на фасаде дома имеются элементы, представляющие историческую ценность)
Понятие выделения доли
Процедура выдела доли в натуре подразумевает переход прав лиц от общей собственности к индивидуальной, то есть жилое помещение изменяется таким образом, в соответствии с которым собственник получает конкретную его часть для пользования и в собственность.
Стоимость полученной части должна соответствовать доле в общей собственности. Так, например, стоимость жилого помещения, находящегося в собственности 4 лиц, составляет 4 млн. рублей.
Если один из собственников пожелает выделить себе долю, то стоимость этой доли не может быть менее 1 000 000 рублей.
На практике точно произвести выдел, как правило, не получается. В связи с этим один из собственников, участвующих в процедуре, как правило, либо получает компенсацию, либо ее выплачивает.
Раздел общей квартиры в натуре и в денежном эквиваленте
Существуют два варианта выделения доли в квартире:
- в натуре — физическое разделение частей жилплощади
- в денежном эквиваленте — один из собственников компенсирует остальным стоимость их части квартиры
Для проведения раздела в первым способом жилое помещение должно отвечать требованиям СНиП 31-01-2003 ( Строительные нормы и правила Российской федерации , здания жилые, многоквартирные), таким как:
- для выделяемой доли должны быть оборудованы отдельный вход и все объекты благоустройства, которые присутствовали в неразделенной квартире
- общая её площадь должна быть более или равна 28 квадратным метрам
В случае если выделить ровные доли невозможно из-за конструктивных особенностей жилья, собственник, получивший большую часть, обязан будет компенсировать разницу в стоимости с долей другого/других собственников (при условии владения жилплощадью 50/50)
Пример:
| Квартира 100 кв. м., 2 конматы, стоимость 10 млн. руб | ||
| Собственник 1 | Собственник 2 | |
| Доля недвижимости | 50% | 50% |
| Комната 1 | 20 кв. м. | |
| Комната 2 | 40 кв. м | |
| Разница в денежном эквиваленте | 2’000’000 руб. |
Как видно из примера, где в двухкомнатной квартире, одна из комнат на 20 кв.м. больше другой, а все прочие помещения поделены поровну, при выделении доли в натуре собственник, получивший большую из них, должен будет компенсировать 2 млн. руб. разницы.