Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «…А в кооперативе лучше! Обязаны ли владельцы гаражей вступать в кооператив?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Как следует из названия, гаражно-строительные кооперативы создаются, чтобы группа граждан могла возвести боксы для хранения автомобилей и обслуживать их в дальнейшем. Инициаторы создания организуют общее собрание, где принимается устав организации, избирается председатель, назначается размер паевых взносов.
Далее председатель формирует проектно-сметную документацию. Нужно проанализировать, на какой территории можно начать строительства. С проектом выдела земли можно обратиться в местную администрацию за получением участка.
Общая характеристика организации
Если передача земли в пользование согласована, то кооператив приступает к строительству. Нанимаются подрядные организации, граждане вносят денежные средства. Когда возведение боксов завершено, объект подлежит вводу в эксплуатацию. Каждый бокс закрепляется за определённым членом.
Председатель занимается:
- заключением договоров с обслуживающими организациями на оказание коммунальных услуг (предоставление воды, электроэнергии, отвод канализации);
- организацией круглосуточной охраны;
- ремонтом и обслуживанием общего имущества (дорог, забора, коммуникаций);
- представлением интересов ГСК в государственных органах.
На регулярных общих собраниях утверждается бюджет, размер членских взносов, избирается председатель, бухгалтер, ревизионная комиссия.
Специалистам Росреестра также могут потребоваться иные документы. Например, техпаспорт на помещение из БТИ, где будут указаны характеристики строения (площадь, габариты стен, высота потолка и т.д.).
Также при первых регистрациях могут потребоваться документы о ГСК:
- копия устава;
- копия решения о выделе земельного участка;
- копия акта о вводе объекта в эксплуатацию;
- копия решения о выделении земельного участка.
Земля ГСК может предоставляться на различных основаниях – собственности, долгосрочной аренды или постоянного пользования. Обычно власти выделяют участки на ограниченный период времени, чтобы в будущем иметь возможность пересмотреть своё решение. Площадки для новой застройки всегда нужны городским властям, и гаражные кооперативы хорошо подходят для таких целей.
Участок выделяется всему кооперативу сразу, хотя и размечается на отдельные части для размещения дорог, боксов, забора, ворот, административных зданий и т.д. Выделить землю под одним гаражом как отдельный объект недвижимости практически невозможно. Для этого будет необходим кадастровый паспорт, где должны быть отмечены границы участка и объекта, стоящего на нём.
Во сколько обойдется приобретение гаража в наследство
Во время наследственного приобретения гаража платить придется дважды. Первый раз вы заплатите относительно небольшую сумму нотариусу за открытие наследственного дела (несколько сот рублей).
Второй раз придется уплатить государственную пошлину. Это необходимый этап перед получением свидетельства о праве на наследство.
Налоговый кодекс РФ (п. 22 ч.1 ст. 333.24) устанавливает для наследников первой очереди и полнородных братьев и сестер умершего размер пошлины как 0,3 % от оценочной цены наследства.
Однако эта категория наследников не может платить больше, чем 100 тысяч рублей.
Остальным наследникам придется уплатить 0,6% стоимости. У них максимальная планка платежа 1 миллион рублей.
Покупка в гаражном кооперативе – когда можно сделать
Перед тем как оформить продажу гаража в гаражном кооперативе, продавец обязан уведомить совладельцев о сделке минимум за три месяца до ее начала. В этот период правление кооператива проводит собрание, на котором одобряется предстоящая сделка купли-продажи.
Одобрение сделки осуществляется при помощи открытого голосования, в случае, если большинство проголосует «за».
Позже к протоколу собрания прикрепляется протокол голосования. Он является аналогом нотариально заверенного согласия совладельцев на проведение сделки. После получения вышеуказанных документов можно приступать к передаче права собственности на данный гараж.
Если на собрании было принято отрицательное решение, владелец бокса может оспорить его через суд. В таком случае вместо протокола прикрепляется выписка из решения суда, в которой иск признан действительным.
Предупреждения и советы
На рынке существует множество мошеннических схем, благодаря которым преступники обманывают покупателей, поэтому на протяжении всей сделки необходимо соблюдать предельную осторожность. Помимо заведомо корыстных мотивов продавца источником неприятностей может стать и халатность покупателя.
Первое, на чем играют мошенники – нормы нарушения сделки, в том числе и со стороны покупателя.
Если после приобретения недвижимости у мошенника выйдет наружу вина покупателя, сделка может быть признана незаконной на основании статьи 178 ГК РФ, а объект спора изъят в пользу государства.
К подобным случаям относятся:
Главная ошибка – передача денежных средств в обмен на ключи от гаража на основании одной лишь устной договоренности. Оформление должно быть только письменным, заверенным и с подписями обеих сторон. В документе должно быть указано, что передача собственности состоялась на возмездной основе, а также – о каком конкретно объекте идет речь.
Если со стороны покупающей стороны нарушений сделки не выявлено, то все недобросовестные действия со стороны продавца, включая сбыт арестованного имущества, останутся в ответственности нарушившей стороны, без ущерба для покупателя.
Исходя из указанных выше особенностей, покупателю необходимо обязательно официально проверить правоспособность продавца и учредителя, чтобы избежать возможных рисков, или свести их к минимуму.
Как вступают в наследство
В нашей стране основным законодательным актом по вопросам наследования является Гражданский кодекс РФ. Все, что связано с понятием «наследство», освещается в разделе V ГК РФ.
Гараж может достаться в наследство по завещанию, а в случае его отсутствия – по закону. Чтобы вступить в наследство на гараж или на любую другую собственность, придется пройти ряд юридических процедур.
Если есть завещание, по которому гараж оставлен только вам, и никто из других родственников распоряжение не оспаривает, то вы и станете владельцем этого объекта.
При наследовании по закону процедура несколько более сложна. Сначала определяется очередность наследования. Если вы единственный наследник первой очереди, то все просто. Если таких претендентов несколько, каждый наследует часть имущества либо наследники договариваются о разделе.
Во сколько обойдется приобретение гаража в наследство
Во время наследственного приобретения гаража платить придется дважды. Первый раз вы заплатите относительно небольшую сумму нотариусу за открытие наследственного дела (несколько сот рублей).
Второй раз придется уплатить государственную пошлину. Это необходимый этап перед получением свидетельства о праве на наследство.
Налоговый кодекс РФ (п. 22 ч.1 ст. 333.24) устанавливает для наследников первой очереди и полнородных братьев и сестер умершего размер пошлины как 0,3 % от оценочной цены наследства.
Однако эта категория наследников не может платить больше, чем 100 тысяч рублей.
Остальным наследникам придется уплатить 0,6% стоимости. У них максимальная планка платежа 1 миллион рублей.
Отличительные особенности работы объединения
ГСК получает статус юридического лица. Однако правовое положение кооперативов несколько отличается от прочих форм предприятий:
- Создание объединения завершается только после строительства боксов и уплаты всех паевых взносов.
- Пайщики могут сформировать НФИ кооператива(аббревиатура, означающая «неделимый фонд имущества»), на который участники не могут претендовать. Обращение взысканий на такой фонд по долгам пайщиков невозможно.
- Организация может использовать труд наемных работников, однако их численность не должна превышать 30% от числа участников.
- ГСК отвечает по своим долгам всем имуществом. Если его недостаточно, участники несут субсидиарную ответственность.
Осуществление ликвидации и реорганизации объединения
Обсуждая аспекты работы ГСК, стоит упомянуть процедуры, свойственные каждому юридическому лицу: реорганизацию и ликвидацию объединения.
Ликвидация – это прекращение деятельности предприятия. Она может проходить по решению самих пайщиков или суда. Следует знать, как проходит ликвидация в 2018 году. Для этого нужно совершить ряд действий:
- Оформление решения общего собрания участников или получение решения суда.
- Уведомление Росреестра о начале процедуры.
- Назначение ликвидационной комиссии на собрании участников.
- Размещение информации в официальном печатном органе о намерении ликвидировать ГСК.
- Сбор сведений о финансовом состоянии организации, взыскание дебиторской и погашение кредиторской задолженности.
- Составление баланса ГСК. Заметим, что закрытие гаражного потребительского кооператива с нулевым балансом – лучший вариант, поскольку взыскание чужих долгов или необходимость уплаты собственных не станут препятствиями для ликвидации объединения.
Реорганизация – изменение формы существования кооператива, в том числе разделение на несколько новых объединений. Порядок действий в этом случае выглядит так:
- Уведомление пайщиков о порядке и сроках процедуры с обоснованием ее необходимости.
- Подготовка учредительных документов для нового (новых) юридических лиц.
- Передача прав и обязанностей правопреемникам. Некоторые процедуры обязательно должны пройти государственную регистрацию, например, переход прав на недвижимость.
- Утверждение документов на общем собрании участников.
- Включение в состав новых юридических лиц пайщиков старого кооператива.
Банкротство ГСК является основанием для начала процедуры ликвидации в судебном порядке. В этом случае собрание пайщиков не проводится, ведь решение принимает суд. Он назначит ликвидатора, который:
- определит финансовое состояние организации;
- назначит очередность выплат по долгам;
- оставшиеся средства, если таковые будут, распределит среди участников объединения.
“Гаражными и гаражно-строительными кооперативами признаются потребительские кооперативы
, созданные как
добровольные объединения граждан
на основе членства в целях удовлетворения потребностей членов кооператива в гаражных от 26.05.1988 N 8998-XI (ст. 51), в ред. Законов СССР от 16.10.89 N 603-1, от 06.06.90 N 1540-1, от 05.03.91 N 1997-1, от 07.03.91 N 2014-1, от 07.03.91 N 2015-1), с изм., внесенными Постановлением ВС РФ от 19.06.1992 N 3086-1; федеральными законами от 08.12.1995 N 193-ФЗ, от 08.05.1996 N 41-ФЗ, от 15.04.1998 N 66-ФЗ).”
У членов кооператива не возникает обязанности и необходимости изначально оформлять государственную регистрацию права собственности, как это предписывает Гражданский кодекс в других случаях (п.2 ст.223 ГК РФ). Законодательством установлено, что машиноместа в функционирующем
гараже принадлежат участникам кооператива каждому в отдельности, полностью внесшим за них паевой взнос (п.4 ст.218 ГК РФ). Имущество общего пользования (мойка, смотровая яма и т.д.) на балансе ГСК также не учитывается, если оно является объектом долевой собственности и не используется в коммерческой деятельности (ст.244 ГК РФ). Таким образом,
право собственности члена кооператива на гаражный бокс не зависит от факта его государственной регистрации
. Свидетельство о регистрации необходимо лишь при выполнении гражданско-правовых сделок по распоряжению своим имуществом (продажа, завещание, обмен и т.д.).
Что делать, если нет документов?
Земельный участок гаражному кооперативу, как правило, выделялся муниципальными властями по договору аренды. Затем происходит получение соответствующего разрешения на строительство. Поэтому для начала нужно запросить у председателя ГСК эти документы.
Во многих случаях прошло довольно много времени и документы могут быть просто утеряны или не сохранились. При их отсутствии потребуется восстановление с оформлением соответствующих запросов в адрес муниципалитета. Этот процесс довольно длительный по времени, поэтому регистрация права собственности может продлиться довольно долго.
Процедура длительная, но не безнадежная. Чаще всего добиться признания прав на такое строение можно в судебном порядке, где понадобится предоставить технический паспорт гаража, а также доказать, что:
- возведен на средства заявителя (предоставить сметы или договор со строительной компанией);
- не ущемлены права иных лиц;
- имеется разрешение на постройку. Если такого нет, суд может признать постройку незаконной и потребовать ее снести.
Выход и исключение из сообщества
Членство в ГСК может быть прекращено по добровольному решению гражданина, в результате его исключения из членов кооператива, по причине смерти пайщика (тогда членами объединения становятся его наследники) или из-за прекращения деятельности ГСК. Также возможно прекращение права собственника на находящееся в комплексе имущество в связи с его отчуждением, что предусмотрено законодательством РФ.
Чтобы выйти из пайщиков гаражно-строительного кооператива на добровольной основе, нужно:
- Подать заявление, в котором написать о своих намерениях покинуть кооператив. Это необходимо сделать за две недели до предполагаемого выхода из членов объединения.
- Вместе c заявлением предоставить копии паспорта и квитанций за последние пять лет, подтверждающие факт оплаты коммунальных счетов. Также предоставляется членская книжка гаражного кооператива.
Инициативной группе необходимо разработать устав гаражного кооператива. В нем описываются вопросы, касающиеся создания общего имущества, источников поступления средств. Как правило, гаражно-строительный кооператив существует на вступительные и паевые взносы. Могут предусматриваться и другие платежи. Важным этапом является госрегистрация. Она производится в территориальном подразделении ФНС. В налоговую службу следует предоставить учредительные документы гаражного кооператива и заявление. Необходимым условием постановки на учет является открытие счетов в банке. В первую очередь должен существовать основной р/с объединения. Кроме того, открываются лицевые счета для того, чтобы каждый член гаражного кооператива мог перечислять взносы.
Какие документы понадобятся
Обычно, кроме личного заявления на имя председателя гаражно-строительного кооператива, главы правления или соответствующего по статусу лица, ничего не нужно. Но не помешает изучить устав товарищества (действующий или типовой), чтобы быть во всеоружии, знать свои права и обязанности, как члена ГСК. Его должны дать в руководстве кооператива.
Иногда возникает необходимость в предоставлении копии паспорта, членской книжки, дубликатов платежных поручений за определенный период (год, 5 лет). Не забывайте об этом, когда будете общаться с руководством кооператива. Вас могут попытаться убедить, что данного пакета документов недостаточно, нужны еще какие-то особенные справки и формуляры. Тогда можно смело обращаться в адвокатскую контору за консультацией. Или решать вопрос через суд.
Имеются некоторые риски, которые могут возникать при оформлении договора покупки объекта недвижимости в гаражном кооператива.
На что стоит обратить внимание, в особенности приобретателю:
| Заключение договора без документов | что указывает на то, что данный гараж является самовольной постройкой, поэтому риск ее сноса достаточно высок |
| Рекомендуется обратиться за услугами грамотного юриста | для проведения правовой экспертизы предоставляемых продавцом бумаг. Иначе, будущий покупатель может потерять крупную сумму денежных средств |
| Покупателю нужно убедиться в том, что продавец не имеет задолженности перед ГСК | но если она имеется, то она засчитываются в общую цену гаража |
| Продавцу следует в обязательном порядке приложить выписку из ЕГРН | удостоверяющей законное владение объектов. В случае нежелания продавца предъявлять данный документ, приобретателю следует осторожнее подходить к сделке |
| Существуют и другие риски | которые зависят от особенностей конкретной сделки |