Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Регистрация договора аренды в росреестре — делаем пошагово». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Договор аренды здания регистрируется как порождаемое данным договором обременение прав арендодателя соответствующими обязательствами. Согласно п. 1 ст. 453 ГК РФ при изменении зарегистрированного договора аренды обязательства сторон сохраняются в измененном виде, что означает изменение зарегистрированного обременения. Поскольку соглашение об изменении договора аренды, подлежащего госрегистрации, является его неотъемлемой частью, на практике возникают споры, всякое ли дополнительное соглашение к договору аренды, прошедшему государственную регистрацию, подлежит такой регистрации.
На практике возникает вопрос: подлежат ли госрегистрации изменения реквизитов сторон, указанных в договоре аренды?
Случаи, когда дополнительные соглашения к договору аренды, требующему госрегистрации, не подлежат государственной регистрации
5.1. Вывод из судебной практики: По вопросу о необходимости государственной регистрации дополнительных соглашений к договору аренды, заключенному до введения в действие Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”, если эти соглашения подписаны после вступления в силу указанного Закона, существует две позиции судов.
Позиция 1. Дополнительные соглашения к договору аренды, заключенному до введения в действие Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”, подлежат государственной регистрации, если они подписаны после вступления в силу указанного Закона.
Примечание: В соответствии с п. 8 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ “О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации” (далее – Закон N 302-ФЗ), вступившей в силу с 1 марта 2013 г., правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в ст. ст. 609 и 651 ГК РФ, не подлежат применению к договорам, заключенным после 1 марта 2013 г.
Однако ст. 3 Федерального закона от 04.03.2013 N 21-ФЗ “О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации” исключила ст. ст. 609, 651 ГК РФ из перечня, приведенного в п. 8 ст. 2 Закона N 302-ФЗ. В связи с этим государственная регистрация договоров аренды недвижимого имущества, заключенных на срок год и более, возобновляется. Указанный Закон вступил в силу 4 марта 2013 г.
Возникает вопрос о последствиях отсутствия государственной регистрации таких договоров, если они заключены 2 и 3 марта 2013 г. Он разрешен в п. 27 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 “Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды”. В соответствии с изложенной в нем позицией судам в отношении данных договоров следует применять разъяснения, содержащиеся в п. 14 данного Постановления. В нем, в частности, сказано, что арендатор не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ). Кроме того, к отношениям между ним и третьим лицом, которое приобрело на основании договора недвижимую вещь, переданную в пользование, не применяется п. 1 ст. 617 ГК РФ.
Государственная регистрация пролонгации договора аренды на тот же срок
В соответствии с п. 2 ст. 609 ГК РФ договоры аренды недвижимого имущества подлежат государственной регистрации, если иное не установлено законом. Нередко стороны в договоре аренды предусматривают условие о его пролонгации на аналогичный срок. На практике возникают споры о необходимости государственной регистрации продления договора аренды на тот же срок как в отношении договоров аренды, прошедших государственную регистрацию, так и договоров, заключенных на срок менее одного года.
8.1. Вывод из судебной практики: По вопросу о том, требуется ли государственная регистрация продления договора аренды, если в нем предусмотрено, что по истечении срока его действия он считается продленным на тех же условиях на тот же срок, существует две позиции судов.
Позиция 1. Если зарегистрированным договором аренды предусмотрено, что по истечении срока его действия он считается продленным на тех же условиях на тот же срок, то такое продление не требует государственной регистрации.
Судебная практика:
Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 04.07.2018 N Ф04-2632/2018 по делу N А46-21711/2017
“…Как установлено судами и следует из материалов дела, на основании договора аренды нежилого помещения от 23.10.2013 N 12АП/2013 (далее – договор), акта приема-передачи нежилого помещения от 02.12.2013 предприниматель (арендодатель) передал обществу (арендатор) во временное возмездное владение и пользование для размещения офиса абонентского участка часть нежилого помещения общей площадью 50 кв. м по адресу: Омская область, Таврический район, р.п. Таврическое, ул. Ленина, д. 42А. С целью идентификации помещение согласовано и отмечено сторонами в приложении N 1 к договору (пункты 1.1 – 1.3 договора).
Указанный договор зарегистрирован в установленном законом порядке 20.01.2014.
Согласно пунктам 5.1, 5.3 договора срок аренды устанавливается на три года с даты подписания договора, в случае если за 30 дней до окончания срока аренды ни одна из сторон письменно не заявит своих намерений о его расторжении, он считается возобновленным на тот же срок и на тех же условиях.
Исследовав и оценив доводы сторон, представленные в дело доказательства в их совокупности и взаимной связи по правилам статей 64, 67, 68, 71 АПК РФ, исходя из буквального толкования условий договора аренды нежилого помещения от 23.10.2013 N 12АП/2013 как регламентирующих его пролонгацию по окончании срока действия, при отсутствии на то возражений сторон на тот же срок, на который изначально был заключен договор (3 года), и на тех же условиях, а также не предоставляющих право любой из сторон на односторонний немотивированный отказ от договора, и более того, устанавливающих возможность расторжения договора только по основаниям, предусмотренным законом, суды пришли к правильному выводу о том, что в спорном периоде правоотношения сторон регулировались договором аренды нежилого помещения от 23.10.2013 N 12АП/2013, продленным до 24.10.2019, действовавшим в спорном периоде в отсутствие соглашения сторон о его расторжении, а также условий для его прекращения, предусмотренных пунктом 2 статьи 620 ГК РФ.
Ссылка общества на то, что в отсутствие государственной регистрации действия нового договора он не может считаться заключенным, является ошибочной, поскольку правоотношения сторон в спорном периоде регулировались условиями изначально заключенного договора, зарегистрированного в установленном порядке. Соглашения о его прекращении, а также новый договор, требующие проведение их государственной регистрации, сторонами не заключались…”
Аналогичная судебная практика:
Центральный округ
Постановление ФАС Центрального округа от 20.05.2010 по делу N А54-3839/2009С17
“…Пунктом 6.5 Договора определено, что если до окончания срока аренды ни одна из сторон не заявит о своем отказе от продления Договора, он считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.
В период действия Договора ни одна из сторон не заявляла об отказе от договора аренды в предусмотренном пунктом 6.5 порядке, в связи с чем по условиям указанного пункта Договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях.
По указанной причине суд апелляционной инстанции правильно отметил, что повторная государственная регистрация Договора не требовалась, поскольку он уже была осуществлена при его заключении 29.12.2005 в Управлении Федеральной регистрационной службы и в рассматриваемом случае между сторонами не возникло новой арендной сделки, подлежащей самостоятельной государственной регистрации, а были продлены на новый срок и на тех же условиях арендные правоотношения, вытекающие из ранее заключенного и зарегистрированного в установленном законе порядке Договора N 2421105 от 15.10.2005…”
Позиция 2. Если зарегистрированным договором аренды предусмотрено, что по истечении срока его действия он считается продленным на тех же условиях на тот же срок, то такое продление требует государственной регистрации.
Пользование арендованным государственным или муниципальным имуществом с момента его передачи до государственной регистрации договора аренды
На практике зачастую после заключения сторонами договора аренды, требующего государственной регистрации, арендодатель сразу передает арендатору имущество по договору.
Поскольку договор аренды, подлежащий государственной регистрации, в соответствии со ст. 609 ГК РФ до такой регистрации считается незаключенным и не порождает арендных правоотношений между сторонами, возникает вопрос: вправе ли арендодатель получить от арендатора платежи за пользование имуществом в период до регистрации договора и на каком основании?
13.1. Вывод из судебной практики: Пользование арендованным государственным или муниципальным имуществом с момента его передачи до государственной регистрации договора аренды, требующего такой регистрации, влечет неосновательное обогащение арендатора в размере невнесенных арендных платежей по ставкам, установленным нормативным актом.
Примечание: В соответствии с п. 8 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ “О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации” (далее – Закон N 302-ФЗ), вступившей в силу с 1 марта 2013 г., правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в ст. ст. 609 и 651 ГК РФ, не подлежат применению к договорам, заключенным после 1 марта 2013 г.
Однако ст. 3 Федерального закона от 04.03.2013 N 21-ФЗ “О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации” исключила ст. ст. 609, 651 ГК РФ из перечня, приведенного в п. 8 ст. 2 Закона N 302-ФЗ. В связи с этим государственная регистрация договоров аренды недвижимого имущества, заключенных на срок год и более, возобновляется. Указанный Закон вступил в силу 4 марта 2013 г.
Возникает вопрос о последствиях отсутствия государственной регистрации таких договоров, если они заключены 2 и 3 марта 2013 г. Он разрешен в п. 27 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 “Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды”. В соответствии с изложенной в нем позицией судам в отношении данных договоров следует применять разъяснения, содержащиеся в п. 14 данного Постановления. В нем, в частности, сказано, что арендатор не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ). Кроме того, к отношениям между ним и третьим лицом, которое приобрело на основании договора недвижимую вещь, переданную в пользование, не применяется п. 1 ст. 617 ГК РФ.
Ответы на распространенные вопросы
Вопрос №1. «Что делать если вторая сторона отказывается от госрегистрации договора аренды?»
Вы можете обратиться в суд, вторая сторона обязана будет принять требования законодательства, а также предоставить документы для регистрации.
Вопрос №2. «Можно ли договор аренды недвижимости заключить в электронном виде?
Вы можете заключить договор аренды недвижимости в электронном виде лишь в том случае, если он заключается на срок до 1-го года, либо одна из сторон договора является юрлицом.
Вопрос №3. «Если у стороны-заявителя нет возможности лично обратиться в Росеетр, что делать в этом случае?»
За Вас это может сделать доверенное лицо, но доверенность на него Вы должны заверить нотариально.
Основные права и обязанности сторон по договору аренды
Главная обязанность арендодателя – это передать арендатору во временное владение и (или) пользование в оговоренный срок то имущество, которое указано в договоре аренды. Имущество должно находиться в состоянии, дающем возможность использовать его по назначению. Вместе с имуществом должны быть переданы его принадлежности и документы. Если без их передачи арендатор не сможет пользоваться имуществом, то он может потребовать:
- предоставления таких принадлежностей и документов;
- расторжения договора;
- возмещения убытков.
За недостатки сданного в аренду имущества, из-за которых арендатор не может им пользоваться, отвечает арендодатель, даже если на момент договора аренды он об этом не знал. В то же время за недостатки, о которых арендатор знал перед заключением договора или мог (должен был) их обнаружить, арендодатель ответственности не несет. Исходя из этого, перед арендой надо тщательно осмотреть или проверить работоспособность имущества и указать эти недостатки в договоре или акте приемки-передачи.
При обнаружении недостатков, которые не были указаны в договоре, арендатор может, по выбору:
- потребовать их безвозмездного устранения или уменьшения арендной платы;
- потребовать возмещения понесенных им расходов на устранение недостатков или удержать эту сумму из арендной платы, предварительно сообщив об этом арендодателю;
- досрочно расторгнуть договор аренды.
Встречная обязанность арендатора — принять арендованное имущество и своевременно вносить арендную плату. Как правило, порядок и сроки арендной платы определяются условиями договора аренды. Если же это условие в договоре прямо не указано, то надо применять арендные ставки аналогичного имущества при схожих обстоятельствах (кроме аренды недвижимости, для такого договора указание арендной платы обязательно).
Арендатор должен пользоваться имуществом в соответствии с условиями договора аренды или в назначения имущества, иначе арендодатель имеет право досрочно расторгнуть договор и требовать возмещения убытков, если он были причинены. Сдавать арендованное имущество в субаренду, а также передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу арендатор может только с согласия арендодателя.
Нужно ли регистрировать договор аренды нежилого помещения?
Арендный договор – это документ на оформление сделки, предоставленный в письменной форме с участием двух сторон.
Один из участников сделки выступает в роли арендодателя и отдает в распоряжение второму участнику – арендатору – нежилую недвижимость на конкретный срок.
Аренда коммерческих помещений является на сегодняшний момент одной из распространенных видов сделок.
В ФЗ №122 статье 1 имеется разъяснение о том, что коммерческое помещение относится к недвижимому имуществу. По статье 4 этого закона недвижимость проходит обязательную госрегистрацию при заключении соглашений, относящихся к аренде.
По статье 651 Гражданского кодекса договор между арендатором и арендодателем недвижимого имущества заключается в бумажном виде.
Комментарий к статье 609 ГК РФ
1. В п. 1 коммент. ст. содержатся общие требования к форме договора аренды. Форма договора аренды может быть как письменной, так и устной. Договор аренды на срок более года, а также если хотя бы одной из сторон является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в простой письменной форме. В части срока данное правило вполне логично: более или менее длительные правоотношения по пользованию чужим имуществом во избежание недоразумений при доказывании спорных фактов должны быть формализованы. В части требования о соблюдении письменной формы договора с участием юридических лиц рассматриваемое правило является, по сути, лишь воспроизведением общей нормы п. 1 ст. 161 ГК.
Таким образом, устная форма допустима лишь для договоров аренды между физическими лицами на срок менее года — и то, если его сумма не превышает 10 МРОТ (иначе «включится» более общее правило ст. 161 ГК) и если закон не предусматривает обязательную письменную форму (например, для договора проката — см. коммент. к ст. 626 ГК). При этом суммой договора аренды следует считать стоимость арендованного имущества или размер арендной платы за весь срок аренды в зависимости от того, какая величина из них больше (см.: Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. Часть вторая (постатейный) / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. М., 2005. С. 232 (автор комментария — А.А. Иванов)).
Пункт 1 коммент. ст. не содержит специальных последствий несоблюдения письменной формы договора аренды. Таким образом, нарушение формы лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства, если иное последствие — в виде недействительности сделки — прямо не указано в самом договоре (см. коммент. к ст. 162 ГК) или законе (договор аренды здания и сооружения — см. коммент. к ст. 651 ГК).
Виды договоров аренды
Виды договоров аренды:
-
договор субаренды;
-
договор аренды квартиры;
-
договор аренды нежилого помещения;
-
договор аренды автомобиля;
-
договор аренды транспортного средства;
-
договор аренды жилого помещения;
-
договор аренды оборудования;
-
договор аренды земельного участка;
-
договор аренды гаража;
-
договор финансовой аренды (лизинг);
-
договор аренды предприятия;
-
договор аренды имущества;
-
договор аренды с правом выкупа.
Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом – арендную плату. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:
-
определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;
-
установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;
-
предоставления арендатором определенных услуг;
-
передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;
-
возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.
Куда обращаться за регистрацией договора
На регистрацию договор между физическими лицами подают две стороны сделки в ближайшее отделение МФЦ или в электронном виде через официальный портал Росреестра, если у обоих участников есть электронная подпись. Сделать это надо в последующие 30 дней с момента подписания данного соглашения.
Порядок регистрации отводит на проверку и внесение изменений 7 рабочих дней. После её завершения участники сделки получают документ с печатью регистрирующего органа и свежую выписку из ЕГРН с внесёнными ограничениями прав на объект договора.
В дальнейшем любое изменение первоначальных условий регистрируется в ЕГРН. Будь то увеличение арендной платы или замена одного из участников сделки. Расторгнуть зарегистрированный документ наймодатель сможет, только подав заявление в судебную инстанцию (ст.687 ГК РФ). Наниматель имеет право разорвать договор в любое время, если он письменно уведомил об этом заинтересованную сторону за три месяца до этого.
Порядок оформления договора
Порядок регистрации договора аренды нежилого помещения осуществляется в несколько этапов:
- формирование арендного договора и его подписание между фигурирующими в нем участниками, в качестве которых могут выступать и граждане, и организации. В госрегистрации договор аренды нежилого помещения считается главным. В него включаются существенные пункты:
- преамбула, в которой предоставляются сведения о лицах, заключающих арендные отношения;
- предмет договора описывает коммерческую недвижимость с указанием адреса, описанием сдаваемой площади, кадастровым номером;
- права и обязательства сторон;
- плата за аренду и периодичность ее внесения. Без этого важного пункта договор будет считаться недействительным.
- срок, на который заключается договор;
- ответственность участников сделки и дополнительные положения документа;
- реквизиты сторон и их подписи.
- Сбор документов для регистрации договора аренды нежилого помещения.
Они будут отличаться в зависимости от того, кто является участниками сделки: организация или граждане.
Примерный список документации:
- подлинник договора об аренде в трех экземплярах;
- заявление от участников соглашения;
- сертификат о праве собственности на сдаваемый коммерческий объект;
- кадастровый паспорт сдаваемого объекта или выписка;
- акт приема-передачи нежилого объекта;
- документ с полномочиями на представителя арендатора или арендодателя;
- платежка на внесение государственной пошлины.
- Подача документации, проведение экспертизы и законности сделки в Росреестре. Вся процедура рассмотрения производится в течение месяца.
- Внесение договора в Единый Государственный реестр.
- Передача документов о внесении на учет участникам сделки. Для каждой стороны предоставляется экземпляр договора с регистрационным номером и датой постановки на учет в Росреестр. При подаче правильно оформленных документов никаких сложностей при регистрация договора аренды нежилого помещения в росреестре не бывает.
Но существует ряд особенностей в следующих ситуациях.
Нужно ли регистрировать договор аренды квартиры и где это сделать?
Сдача квартиры в аренду является достаточно прибыльным бизнесом. Именно поэтому при наличии свободной площади многие граждане предоставляют свое жилье в наем. Причем срок аренды может быть, как непродолжительный – посуточный, так и длительный.
Максимальный период для предоставления жилой недвижимости в аренду установлен в 5 лет. Все договора, заключаемые на промежуток времени более 1 года, должны пройти государственную регистрацию.
Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – просто позвоните, это быстро и бесплатно !
Все права на продление найма жилья между физическими лицами предусмотрены законодательством и изложены в статье 684 ГК РФ. Согласно этой статье, владелец жилья за 3 месяца до конца истечения срока действия текущего договора, обязуется предложить новый.
Что же произойдет в том случае, если владелец квартиры самостоятельно не предложил продлить договор? В этом случае, по закону, наем продлевается автоматически на тот же период, на который заключался изначально. Условия тоже все сохраняются.
Можно ли оформить без наличия ордера?
Существует еще один вид сделок — найм социального жилья.
Социальная аренда – это предоставление жилых помещений, принадлежащих государственным или муниципальным органам исполнительной власти, нуждающимся лицам.
Если ранее выданный ордер, являющийся основанием для проживания в социальной квартире, был утерян, то существуют следующие варианты действий:
- восстановить ордер в домоуправлении;
- получить право соцнайма по действующим в регионе правилам;
- доказать через суд незаконность лишения права соцнайма.
В домоуправлениях по месту жительства могут сохраниться книги с записями о выданных до 2005 года ордерах, также эти сведения могут быть в районных архивах. Если записей о ранее выданном ордере не сохранилось, то физическое лицо может получить право социальной аренды, если будет отнесено в категорию нуждающихся.
В данную категорию могут быть отнесены следующие лица:
- малоимущие;
- многодетные семьи;
- родственники погибших военных, оставшиеся без кормильца;
- лица, нуждающиеся в улучшении условий проживания;
- родственники и соседи лиц, имеющих заболевания, несовместимые с проживанием в коллективе (туберкулёз, сифилис и т.д.);
- инвалиды и ветераны военных действий.