Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Онлайн договор купли продажи нежилого помещения». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В юридическом аспекте договор купли-продажи нежилого помещения представляет собой закрепление в письменном виде соглашения между сторонами по поводу отчуждения недвижимого имущества. Документ предполагает, что продавец и покупатель достигли консенсуса относительно предмета договора (нежилого помещения), его стоимости, порядка проведения расчетов и ответственности за нарушения условий достигнутой договоренности.
Подводные камни и нюансы
С физическими лицами все, более или менее, просто: нужно внимательно изучить документ удостоверяющий личность, убедиться, что имеются следующие документы:
- согласие супруга на продажу нежилого помещения, если оно было приобретено в браке;
- отказ от покупки, данный сособственниками объекта, если продается доля недвижимого имущества.
Последнее, кстати, актуально, если стороной по сделке выступает ИП или юр. лицо. С бумагами, касающимися предмета договора, тоже все не очень сложно. Необходимо убедиться в следующем:
- На объект имеются правоустанавливающие документы, между помещением и бумагами – полное соответствие.
- Имущество не находится в обременении, на распоряжение им нет ограничений. Достаточно заглянуть в выписку из ЕГРН, чтобы понять это.
- Собственником является именно продавец, а не другое лицо. Исключение: в сделке участвует поверенный. В таком случае, нужно убедиться, что доверенность его – действительная, а человек является тем, за кого он себя выдает.
Самое сложное – проверить юридическое лицо. Нужно убедиться в следующем:
- ООО, АО, ПАО, товарищество – зарегистрировано надлежащим образом в ФНС.
- Представитель, принимающий участие в сделке, является уполномоченным на это лицом: имеет доверенность, выданную компетентным лицом.
- Нежилой объект находится в собственности компании, не имеет обременений и ограничений.
- Сделка санкционирована руководством организации.
Таким образом, в целом, купля-продажа недвижимости с участием юридических лиц происходит по одному алгоритму. Сложности возникают потому, что, в процессе, требуется изучить, подготовить и проверить большое количество бумаг.
Для сделок по продаже недвижимости, не связанных с предпринимательством, установлено, что если объект был в собственности (согласно данным ЕГРН) больше, чем 3 года, то НДФЛ не платится (п. 17.1 ст.217 НК РФ). Больше того, в этом случае гражданин не обязан даже подавать декларацию и указывать в ней совершённую сделку.
Однако тут есть ряд тонкостей:
- Если здание или помещение ранее тем же лицом сдавались в аренду – ситуация спорная. В большинстве случаев это не считается предпринимательством, и потому, согласно приведённой выше норме, НДФЛ уплачивать не надо. Однако налоговая инспекция может попытаться доказать другое. Если ранее гражданин был зарегистрирован как ИП, а затем прекратил деятельность и снялся с учёта – вероятность обойтись без уплаты налога крайне низка, хотя и не равна нулю.
- Срок отсчитывается двояко. Если объект изначально возводился или приобретался как нежилой – то три года считаются с момента приобретения или регистрации нового объекта в ЕГРН. Но если произошла смена статуса (например, гражданин перевёл принадлежащую ему квартиру на первом этаже в нежилой фонд, рассчитывая её затем продать какой-нибудь компании под офис или магазин) – то срок надлежит считать именно с момента перевода, сколько бы ранее гражданин этим объектом не владел.
ВНИМАНИЕ: Если помещение пробыло в собственности меньше трёх лет, платится налог по ставке 13%.
Но базу по исчислению можно уменьшить, воспользовавшись одним из двух вариантов (ст.220 НК РФ):
- Получить вычет либо в размере 250 тысяч рублей (если цена продажи больше), либо на полную цену проданного объекта (если он дешевле 250 тысяч). То есть, к примеру, продав помещение за 1 500 000 рублей, налоги он будет платить лишь с 1 250 000 рублей.
- Уменьшить базу по НДФЛ на сумму расходов, ранее понесенных в связи с этим объектом. В приведённом выше примере это означает, что если помещение было приобретено полтора года назад за 1 миллион, а затем в ремонт были вложены ещё 50 тысяч рублей, то платить придётся НДФЛ лишь с 450 тысяч. При этом, разумеется, все понесённые расходы должны быть документально подтверждены.
Наконец, если продажа была произведена в рамках деятельности ИП, то по УСН платятся 6%. Но здесь есть свои подводные камни:
- Стоимость сделки не должна быть выше 600 тысяч рублей. Иначе вместо УСН придётся платить по ОСН – а это в итоге оказывается больше, чем даже 13% по НДФЛ безо всяких вычетов.
- Если в ОКВЭД при регистрации не была указана деятельность, связанная с торговлей недвижимостью, в ИФНС могут придраться и потребовать платить не 6% по УСН, а 13% по НДФЛ.
Юристы рекомендуют соблюдать следующий алгоритм действий:
- Подготовить решения о продаже. Провести собрание акционеров, обсудить нюансы сделки и зафиксировать их в протоколе. Указать, кто возьмёт на себя непосредственно процесс продажи.Если собственник один, оформить решение в виде письменного документа.
- Составить договор купли-продажи. В документе нужно зафиксировать все условия проведения сделки: характеристики объекта, цену, данные продавца и покупателя.
- Заключить сделку. Если сторон всё устраивает, они подписывают договор. После чего заверяют его у нотариуса.
- Переоформить право собственности. После заключения сделки, нужно подать заявку в Росреестр на переход имущественных прав от продавца к покупателю. После того как изменения внесут, сделка будет считаться окончательно заключенной.
- Я на этапе покупки квартиры у юрлица. Куда переводить деньги или лучше отдать наличными?
Деньги за недвижимость нужно отдавать только в кассу организации или переводить на счёт.
- У моей компании упрощённая система налогообложения. Продаём нежилое здание. Мне всё равно нужно платить налог на имущество?
Налог на имущество должны платить все юрлица. Он не зависит от режима налогообложения компании.
- Собираюсь покупать квартиру у юрлица. Как узнать, не прописаны ли там посторонние и все ли счета за ЖКХ оплачены?
Обратитесь в Управляющую компанию жилого дома, вам предоставят соответствующую справку.
Если учитывать все нюансы заключения сделок с юрлицами, собрать все необходимые документы и тщательно подготовиться, можно хорошо сэкономить на услугах профессионального юриста.
Риски при сделках с нежилой недвижимостью
При купле-продаже коммерческой недвижимости обе стороны договоры несут определенные риски. В большей степени это относится к покупателю, однако и продавец нежилого помещения может оказаться в положении, когда придется принимать участие в судебных спорах по поводу правомерности проведенной сделки.
В судебной практике выделяются основные виды рисков, связанных с куплей-продажей коммерческой недвижимости:
- возможность расценивания договора не заключенным – может наступить, если в тексте договора недостаточно полно раскрываются его существенные условия (предмет договора и его цена);
- вероятность признания сделки недействительной – любое нарушение требований закона при заключении договора купли-продажи нежилого помещения или отсутствие необходимых справок и разрешений чревато тем, что соглашение будет объявлено незаконным;
- риск покупки недвижимости с обременениями третьих лиц;
- риск неисполнения сторонами своих обязательств по договору или оспаривания одной из сторон факта оплаты или передачи имущества;
- возможность включения проданного нежилого помещения в наследственную массу, если смерть продавца наступила до регистрации перехода права собственности.
Задача обеих сторон – максимально добросовестно отнестись к подбору необходимых документов и составлению договора купли-продажи. Надежно и быстро продать нежилое помещение можно только тогда, когда все нужные бумаги будут в безупречном порядке, а текст договора будет досконально оговаривать все необходимые условия.
Оформление предварительного договора купли-продажи нежилого помещения предшествует заключению окончательного соглашения о сделке. Подписанное предварительное соглашение выступает гарантом выполнения согласований между участниками.
В документе в обязательном порядке устанавливается целевое предназначение недвижимости, как коммерческой, выполняющей функцию коммерческого объекта. Приобретаемый объект не должен быть обременен штрафными санкциями, что и подтверждается соответствующей документацией от продавца. В предварительном договоре купли-продажи нежилого помещения указывается время, когда будет осуществлено подписание настоящего соглашения.
Правовое действие предварительного документа длится 1 год, если другое не предусмотрено условиями соглашения о приобретении недвижимого имущества, не предназначенного для проживания. Если временной период истек, а подписание документации не произошло, то один из участников сделки может обратиться в судебный орган для принудительного исполнения условий договора. При бездействии договор купли-продажи нежилого помещения считается аннулированным.
Регистрация соглашения купли-продажи нежилого помещения в Росреестре
После заключения договора купли-продажи нежилого помещения, следует отправиться в Росреестр для завершения процедуры передачи прав собственности покупателю. Обращение в отделение производится сразу обеими сторонами сделки — продавцом и покупателем.
Пишется соответствующее заявление, к которому прилагается следующая документация:
- свидетельство о праве собственности лица, продающего нежилое помещение;
- подписанный договор купли-продажи;
- документ из БТИ, подтверждающий стоимость недвижимого имущества;
- кадастровый паспорт;
- документ из ЕГРП, доказывающий отсутствие наложения арестов или обременений;
- согласие на осуществление купли-продажи нежилого помещения, если продаваемая недвижимость является совместно приобретенным имуществом;
- одобрение службы органа опеки и попечительства на проведение сделки, если продавцом выступает несовершеннолетний гражданин;
- квитанция об уплате государственной пошлины.
Участие в сделке юридического лица предполагает дополнительные документы:
- устав предприятия/организации, учредительное соглашение, справка из ЕГРЮЛ, свидетельство о госрегистрации организации и утверждение на учет в ФНС;
- письменное доказательство функций директора предприятия;
- согласие на совершение сделки советом учредителей.
Месячный срок утвержден для перепроверки всей необходимой документации и осуществления регистрации прав собственности на нежилое помещение. Размер пошлины для физических лиц составляет — 2.000 рублей, для юрлиц — 22.000 рублей.
Государственная регистрация перехода права
ДКП подписан, расчеты произведены. Теперь предстоит сдать документы на госрегистрацию перехода права собственности на НП к покупателю.
Для подачи документов надо дойти до многофункционального центра (МФЦ) или в отделение Росреестра, где будут приняты заявление сторон и необходимые для этого документы. Для регистрации перехода права нужны:
- Правоподтверждающие документы Продавца на НП.
- ДКП в количестве экземпляров, равных числу лиц по договору, + 1 экземпляр для регистрирующего органа.
- Передаточный акт в количестве экземпляров, равных числу лиц по договору, + 1 экземпляр для регистрирующего органа.
- Нотариальное согласие второго супруга (если НП относится к совместно нажитому имуществу).
- Нотариальная доверенность, если лицо, подписавшее договор и/или подающее документы в МФЦ, действует от имени участника сделки.
- Кредитный договор, если НП приобретается с использованием заемных средств.
- Квитанция об оплате госпошлины (может не предоставляться, если оплата была произведена в электронном виде). Размер госпошлины – 2000 руб. Если договор с ипотекой – 1000 руб. Оплачивает госпошлину покупатель.
Также необходимо взять документы, удостоверяющие личности продавца и покупателя и СНИЛСы.
Особенности продажи недвижимости юридическим лицом
При подготовке сделки купли-продажи недвижимого имущества, принадлежащего юридическому лицу, следует принимать во внимание ряд аспектов:
- Если организация-продавец существует в корпоративной форме (ООО с несколькими участниками, акционерное общество), то продажа недвижимости юридическим лицом возможна только после проведения общего собрания участников. В его ходе должно было достигнуто решение о возможности реализации искомого имущества, что подтверждается официальным протоколом собрания.
- Если в организации имеется только один участник-учредитель, то он принимает решение единолично, но оно в любом случае должно быть подкреплено протоколом.
- При подготовке и проведении сделки купли-продажи с недвижимостью должны соблюдаться условия уставных документов. В отдельных случаях в них может быть закреплен запрет на продажу и в целом отчуждение организационной собственности сторонним лицам. При наличии таких ограничений следует первоначально провести собрание учредителей, в его ходе принять изменения в Устав – и после этого можно начинать подготовку будущей сделки.
- Для подписания договора купли-продажи имущества, принадлежащего юрлицу, необходимо определить уполномоченного представителя организации. Его право представлять интересы организации-продавца должно быть подтверждено доверенностью с правом подписания документов. Соответственно, если происходит продажа недвижимости между юридическими лицами, то в сделке должны принимать участие представители обеих компаний.
- Если в сделке принимает участие непосредственный руководитель организации, то оформление доверенности для него не требуется – полномочия подписывать документы закреплены в его должностных правах и обязанностях.
- По аспектам налогообложения сделки по реализации имущества юридического лица существенно отличаются от аналогичных процедур, проводимых между физическими лицами.
Договор купли продажи нежилого помещения между юридическим лицом и физическим
Нежилые помещения, в соответствии со ст.1 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», относятся к категории недвижимого имущества, право собственности на которое нуждается в обязательной государственной регистрации. Регистрация перехода прав собственности на нежилое помещение производится в соответствующем учреждении юстиции по месту расположения помещения.
Предмет договора купли продажи нежилого помещения при заключении договора должен быть определен однозначно. То есть, в договоре строго указываются все значимые параметры нежилого помещения: адрес, площадь помещения, номера на поэтажном плане и т.д.
Цена договора купли продажи нежилого помещения обязательно указывается в рублях. Следует учесть, что цена — существенное условие договоров данного вида. Цена может указываться как на все нежилое помещение, так и на единицу площади. В последнем случае цена договора рассчитывается, исходя из площади передаваемого нежилого помещения. Цена нежилого помещения по договору купли продажи не связана с балансовой или инвентаризационной оценкой, которая необходима в целях налогообложения.
В соответствии со ст.433 ГК РФ, договор купли продажи нежилого помещения считается заключенным с моментами подписания его сторонами договора. Вместе с тем, право собственности на помещение официально сохраняется за продавцом до момента государственной регистрации перехода права собственности на нежилое помещение, и покупатель еще не может распоряжаться приобретенным имуществом.
Договор купли-продажи нежилого помещения между юридическими лицами
Покупатель обязан: 6.2.1. Оплатить приобретаемое имущество (Помещение) в полном объеме (п.2.1 настоящего договора) путем безналичного перечисления денежных средств в порядке и в сроки, которые установлены в п.2.3. 6.2.2. Принять имущество на условиях, предусмотренных настоящим договором. 6.2.3. Представить для государственной регистрации перехода права собственности все необходимые документы.
7. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН 7.1. За неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязательств по настоящему Договору Стороны несут ответственность в соответствии с нормами действующего законодательства РФ и возмещают причиненные другой стороне убытки в размере прямого действительного ущерба. 7.2. Во всем, что не предусмотрено настоящим договором, Стороны руководствуются действующим законодательством РФ. 8. РАЗРЕШЕНИЕ СПОРОВ 8.1.
Внимание
Продавец гарантирует, что Нежилое помещение не отчуждено, не заложено, не входит в состав арестованного имущества, не является объектом взыскания кредиторов и службы судебных приставов, не обременено иными способами и правами третьих лиц (в том числе правами аренды), не является предметом судебных и досудебных споров. 1.4. По согласованию сторон Продавец продает Покупателю Нежилое помещение за сумму 5 000 000 рублей, (пять миллионов рублей) (далее – Цена Нежилого помещения). Форма и порядок расчетов предусмотрены разделом 2 Договора.
Указана цена, установленная соглашением Сторон, является окончательной и изменению в одностороннем порядке не подлежит. 2.ФОРМА И ПОРЯДОК РАСЧЕТОВ 2.1.
Договор купли продажи нежилого помещения между физ лицом и юр лицом
Ппредоставить Покупателю все необходимые документы для государственнойрегистрации перехода права собственности на Помещение и оформления правземлепользования.6.1.3. Не связывать Покупателя какими-либо обязательствами по целевому использованиюпродаваемого Помещения.6.1.4. Предоставить все необходимые документы для заключения данного договора и нестиполную ответственность за их достоверность.
Предоставить все необходимые документы длягосударственной регистрации перехода права собственности Покупателя на данноеПомещение в Едином государственном реестре прав.6.2. Покупатель обязан:6.2.1. Оплатить приобретаемое имущество (Помещение) в полном объеме (п. 2.1 настоящегодоговора) путем безналичного перечисления денежных средств в порядке и в сроки,установленные в п. 2.3.6.2.2. Принять имущество на условиях, предусмотренных настоящим договором.6.2.3.
Правила составления договора
Договор купли-продажи нежилого помещения представляет собой документ, который может быть составлен в простой письменной форме, если собственник один и его приобретает, также, одно лицо.
Другой вариант заключения сделки может быть через риэлтора, который предоставит типовую форму договора купли-продажи и разъяснит все нюансы.
В силу договор вступает с момента регистрации прав нового владельца.
Типовой договор купли-продажи состоит из трех основных частей:
- Вступление, где указано название документа, место и время его составления, полные данные сторон (удостоверения личности, адреса прописки и иные необходимые сведения);
- Основная часть, где описаны все условия соглашения. Характеристики объекта сделки, согласно выписке из ЕГРН — вид недвижимости, адрес, кадастровый номер, общая площадь, состояние объекта, документы на правообладание объектом, задолженности или обременения, если таковые есть и т.д.;
- Цена договора, где описан порядок оплаты (полная, аванс, рассрочка и т. д.) и в какой валюте. В этом же пункте указывается полная стоимость, а также порядок передачи денег и недвижимости. В этой части договора могут быть определены лица, которые будут нести расходы, связанные с госрегистрацией договора. Указываются меры ответственности по исполнению (не исполнению) настоящего соглашения. Стороны могут вносить и другие дополнительные пункты. Завершается договор указанием реквизитов сторон, даты, проставлением подписи и печати.
Юристы рекомендуют отдельно составлять в качестве приложения к настоящему соглашению акт о передаче имущества.
В нем подробно указать данные сторон, передающих и принимающих нежилое помещение, его состояние на момент передачи. Это будет аргументом в разрешении споров и разногласий.
Также подписание данного акта является подтверждением для продавца, что обязанности по передаче выполнены.
Регистрация соглашения купли-продажи нежилого помещения в Росреестре
После заключения договора купли-продажи нежилого помещения, следует отправиться в Росреестр для завершения процедуры передачи прав собственности покупателю. Обращение в отделение производится сразу обеими сторонами сделки — продавцом и покупателем.
Пишется соответствующее заявление, к которому прилагается следующая документация:
- свидетельство о праве собственности лица, продающего нежилое помещение;
- подписанный договор купли-продажи;
- документ из БТИ, подтверждающий стоимость недвижимого имущества;
- кадастровый паспорт;
- документ из ЕГРП, доказывающий отсутствие наложения арестов или обременений;
- согласие на осуществление купли-продажи нежилого помещения, если продаваемая недвижимость является совместно приобретенным имуществом;
- одобрение службы органа опеки и попечительства на проведение сделки, если продавцом выступает несовершеннолетний гражданин;
- квитанция об уплате государственной пошлины.
Участие в сделке юридического лица предполагает дополнительные документы:
- устав предприятия/организации, учредительное соглашение, справка из ЕГРЮЛ, свидетельство о госрегистрации организации и утверждение на учет в ФНС;
- письменное доказательство функций директора предприятия;
- согласие на совершение сделки советом учредителей.
Месячный срок утвержден для перепроверки всей необходимой документации и осуществления регистрации прав собственности на нежилое помещение. Размер пошлины для физических лиц составляет — 2.000 рублей, для юрлиц — 22.000 рублей.