Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Ипотека и реновация: старые правила в новых условиях». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Купить дополнительные квадратные метры или квартиру в рамках реновации можно как на собственные деньги, так и в ипотеку. Все льготы и субсидии также сохраняются — маткапитал, жилищная субсидия, государственный жилищный сертификат. Они могут быть зачтены в счет оплаты.
Можно ли использовать ипотеку и маткапитал по программе реновации в Москве
«Также участники программы могут воспользоваться специальными ипотечными программами для дополнительного улучшения жилищных условий при переселении. В случае приобретения квартиры (квартир) за доплату первоначальный взнос при оформлении кредита не требуется», — отметили в пресс-службе Фонда реновации.
По данным пресс-службы Фонда реновации, с 2018 года, с момента сдачи первого дома по реновации, было заключено 575 сделок на покупку дополнительных метров в момент переезда и в течение двух лет после него. Более 20% участников программы реновации, которые приобрели квартиры за доплату, воспользовались ипотекой.
Как оформить ипотеку по программе реновации
Начать следует с выбора объекта недвижимости. Полный список доступен на сайте Фонда реновации с предоставлением интерактивной карты. Если потенциальный заемщик уже является участником программы переселения, то новый объект должен располагаться в одном районе с домом, подлежащим сносу. Далее ипотеку оформляют по следующему алгоритму:
- Подача заявления в кредитную организацию, для получения предварительного одобрения;
- Обращение в Фонд реновации с заявкой на приобретение жилья. Потребуется приложить обязательный пакет документов и подтверждение оплаты обеспечительного взноса в сумме 100 тыс. руб;
- Завершение оформления договора ипотечного кредитования в банке;
- Заключение договора купли-продажи или мены с Фондом реновации;
- Оформление права собственности.
Для государственной регистрации электронная сделка не подойдет, необходимо обращение в Росреестр лично или через Фонд реновации. Во втором случае потребуется оформление доверенности у нотариуса.
Какие банки выдают ипотеку на объекты по реновации?
Кредит на недвижимость в пятиэтажке под снос можно получить во многих организациях по ставкам как на вторичное жилье. Но к заемщику предъявляются очень строгие требования.
Лидером по выдаче кредитов на сносимое жилье является Сбербанк, у него есть специальный продукт «Ипотека и реновация». Также в «Сбере» действуют государственные социальные программы, позволяющие снизить процент.
Условия кредитования вторичного жилья:
| Наименование банка | Ставка, % |
|---|---|
| Сбербанк | от 10,5 |
| Газпромбанк | от 10,5 |
| Возрождение | от 9,2 |
| Дом.рф (до 2018 года АИЖК) | от 9,6 |
| ФК Открытие | от 9,0 |
| Альфа-Банк | от 9,39 |
Размер минимального первоначального платежа – 15%. От его величины зависит ставка по ипотеке. Чем больше первый взнос за квартиру, тем выгоднее условия займа. Максимальный срок кредита – 30 лет. Страхование жизни и имущества повышает шансы на одобрение ипотеки и снижает размер процентной ставки.
Что происходит с ипотекой, если дом решат снести?
Если дом идет под снос, все стороны процесса руководствуются действующим законодательством, а именно Федеральным законом «Об ипотеке». В пункте 1 статьи 41 закона сказано, что если изъятое жилье было ипотечным, то ипотека будет распространяться и на предоставленное взамен имущество (это случай, когда собственник не выбрал компенсацию). «То есть собственник просто идет в банк и меняет закладное. Единственное требование банка — непрерывность залога. Снятие с залога старого объекта должно происходить параллельно с постановкой нового», — пояснили в пресс-службе «ДельтаКредит». Если же клиент выбрал денежную компенсацию, банк имеет приоритетное право получить из этой компенсации сумму для закрытия кредита.
В законопроекте о реновации жилфонда в Москве органы государственной власти наделяются целым рядом полномочий. Так, они будут утверждать примерную форму договора между собственником жилого помещения в сносимом доме и фондом содействия реновации жилфонда. В договоре предусмотрены обязательства фонда предоставить в собственность равнозначное жилое помещение в обмен на жилье в сносимом доме. Возможно, в проекте такого договора будут урегулированы вопросы, связанные с переходом права собственности на ипотечное жилье.
«В любом случае замену предмета залога необходимо будет согласовывать с банком, так как в кредитных договорах с банками обычно устанавливается обязанность заемщика уведомить банк о необходимости замены предмета залога. Вероятнее всего, залогодержателю необходимо будет обратиться к оценщикам для того, чтобы они подготовили отчет по оценке нового жилого помещения. На данный момент неясно, готов ли будет фонд содействия реновации жилищного фонда покрывать эти дополнительные расходы заемщиков, — говорит адвокат, управляющий партнер адвокатского бюро „Казаков и партнеры“ Дмитрий Казаков. — Если между банком, заемщиком и фондом содействия реновации жилищного фонда в городе Москве возникнет спор, то его необходимо будет решать в судебном порядке».
Как оформить ипотеку на квартиру под реновацию?
Для этого:
-
Выберите квартиру из списка реновации. Она должна находиться в том же районе, где и старое жилье.
-
Выберите банк и подайте заявление лично или онлайн. Получите консультацию и узнайте подробные условия кредитования.
-
Дождитесь решения банка. При одобрении соберите документы на новую квартиру, которые запросит кредитор. Заключите кредитный договор с банком.
-
Заключите договор мены с Фондом реновации и передайте ему копию кредитного договора, чтобы зарегистрировать право собственности.
Могут ли дом убрать из программы реновации
Жители многоэтажного дома могут проголосовать за исключение здания из программы реновации в любой момент в случае, если к этому времени ни один из нанимателей или собственников квартир еще не заключил договор о предоставлении нового жилья.
Чтобы дом исключили из программы, жители должны провести общее собрание, и на нем за отказ от реновации должны быть отданы не меньше одной трети от всех голосов дома. Если собрание решит исключить дом, то обратно его вернуть не получится.
Это риск для тех, кто решил инвестировать в старое жилье, чтобы затем получить новые квартиры. Если вы решили так вложить деньги, перед покупкой поговорите с будущими соседями и представителями управляющей компании. Выясните, нет ли в доме активных жителей, которые выступают и агитируют остальных против реновации. Если такие есть, схема инвестирования может провалиться, и вы останетесь с квартирой в старом доме.
Условия ипотеки по реновации в других банках
Ипотеку в рамках государственного проекта кроме Сбербанка дают два банка: «Возрождение» и Газпромбанк.
Условия кредитования в данных учреждениях представлены в следующей таблице.
| Банки | Ставка, годовых | Срок, месяцев | Максимальный лимит, рублей |
| Газпромбанк | 10,50 | 360 | 60 млн |
| Возрождение | 9,20 | 360 | 30 млн |
Что такое ипотека под реновацию
Начнем с понятия реновации. Если говорить простыми словами, это процесс обновления жилого фонда, предполагающий снос жилых домов старого образца, в том числе ветхих построек, и возведение на их месте новых жилых комплексов или нежилых объектов.
В столичном регионе этот процесс начат еще в двадцатом столетии, однако, в связи с масштабным кризисом в стране, реновацию на время приостановили. Возобновился процесс в 2017 году, однако, по сей день споры относительно его целесообразности не умолкают. Обусловлено это рядом противоречий, возникающих в ходе реализации проекта.
К примеру, многие граждане считают, что дома, в которых они проживают в состоянии прослужить еще долгие годы и необходимости в их сносе нет. С позиции местных органов власти города особенно такие крупные, как столица, нуждаются в изменении облика и улучшении качества условий проживания граждан. По их мнению, новостройки способны в разы улучшить качество жилищных условий населения столицы.
Что можно купить и почем?
По данным ЦИАН, на вторичном рынке Москвы сегодня продается около 1,5 тысяч квартир в домах, попадающих под реновацию. При этом жилья с перспективой скорого переезда становится все меньше: всего 4% лотов реализуются в объектах, переезд по которым запланирован в первую волну расселения. На дома с расселением в 2025-2028 годах приходится 30% общего объема предложения пятиэтажек, а самая большая доля — 66% лотов — остается на дома третьей волны расселения.
Чем ближе переезд, тем дороже квартира в хрущевке: средняя цена квадратного метра в домах с расселением до 2024 года на 12% выше, чем в домах третьей волны. Средняя стоимость «квадрата» недвижимости под реновацию — 272 тыс. рублей.
Дают ли ипотеку в домах под реновацию?
Первое время действия программы большинство банков отказывались выдавать кредиты на покупку жилья в хрущевках под снос. В случае уничтожения дома и получения новой квартиры происходит смена залога. Для оформления замены нужно составлять и подписывать дополнительное приложение к договору.
Впоследствии этот вопрос был решен, в закон о реновации внесли поправки, согласно которым новое жилище автоматически становится обеспечением по ипотеке при смене собственности в рамках программы. Дополнительные документы при этом оформлять не надо.
Но в ситуации есть еще нюансы. При реновации старая квартира заменяется равнозначной. Это значит, что новое жилье будет иметь жилую площадь не меньше, чем была. А за счет кухни, санузла и коридора общий метраж будет даже больше.
Цена квартиры зависит также от локации. По закону участники программы могут быть расселены не только в своем районе, но и в любом другом по желанию. При этом стоимость жилья может снизиться. Таким образом, уменьшится стоимость залогового имущества.
Также в законе никак не оговаривается переход права собственности по наследству. Поэтому банки неохотно выдают ипотечные кредиты под ветхое жилье, в том числе участвующее в реновации. Исключение составляют дома, срок расселения которых намечен на ближайшее время, и новостройка находится в том же районе.
При выдаче ссуды большое значение придается надежности заемщика, его кредитоспособности.
Что делать заемщику, если дом снесут
Это один из ключевых вопросов, который волнует обе стороны кредитных правоотношений. Несмотря на то, что четкого регламента пока не существует, ни один кредитор не станет так рисковать, ведь потерять предмет залога, значит лишиться гарантии возврата ссуженных средств.
На этот случай банковской системой предусмотрена схема замены предмета залога, которая заключается в следующем: заемщик получает взамен старой квартиру в новостройке, а кредитор самостоятельно переоформляет необходимые документы. При этом, что особенно важно, первоначальные условия кредитования продолжают действовать вплоть до полного расчета с кредитором (сохраняются срок и ставка по кредиту).
Таким образом, если поразмыслить над таким вариантом, можно найти немало плюсов. Это и более низкая цена на приобретаемую квартиру, и возможность получить новое благоустроенное жилье в районе с развитой инфраструктурой. Однако, важно помнить и о минусах, например, о риске того, что реализация программы реновации может быть приостановлена на неопределенный срок.
Реновация хрущевок. А если квартира в ипотеке?
По поручению Президента России московские власти начали расселять пятиэтажные «хрущевки», предоставляя жителям более комфортное жилье. Реновация хрущевок.
По поручению Президента России московские власти начали расселять пятиэтажные «хрущевки», предоставляя жителям более комфортное жилье. Реновация хрущевок.
Что происходит, когда старый дом идет под снос? А если квартира в этом доме куплена в кредит и находится в залоге у банка? Давайте разберемся.
Законодательство защищает права переселенцев, тем более, собственников. Так, статья 32 Жилищного кодекса говорит о том, что при выселении собственник жилья может претендовать на следующие варианты:
- предоставление нового жилого помещения;
- денежное возмещение за утраченное жилье.
Вариант возмещения за утрачиваемое жилое помещение определяется соглашением об изъятии, заключаемым с собственником. Выбирает собственник, администрация не может его принудить.
Если планируется снос хрущевок, собственникам квартир в таких домах должно быть направлено письменное уведомление. Причем оно должно быть получено вами не позднее чем за год до предстоящего изъятия. Именно получено вами, а не отправлено вам. Массовое уведомление в СМИ не считается.
Суть программы реновации
Программа реновации жилфонда проводится в Москве по состоянию на 2023 год и предусматривает переселение жителей из старых “хрущевок”, построенных в период с 1957 по 1968 годы, а также из иных домов, аналогичных “хрущевкам” по техническим и иным характеристикам, в новые, благоустроенные дома.
В период с 15 мая по 15 июня 2017-го года жители соответствующих домов могли принять участие в голосовании о включении их МКД в программу. К сожалению, по прошествии данного периода включить какой-либо дом в программу уже не представляется возможным.
Суть проекта проста:
- собственник квартиры в “хрущевке” передает по договору купли-продажи или мены старое жилье в собственность Фонда Реновации;
- Фонд, в свою очередь, обеспечивает строительство новых благоустроенных домов, и предоставляет квартиры в этих домах участникам программы в соответствии с Постановлением Правительства Москвы № 497-ПП от 1-го августа 2017-го года абсолютно бесплатно.
Квартиры при этом предоставляются равнозначные (такое же количество комнат, такая же площадь, в том же районе города, что и старая квартира). Если гражданин хочет недвижимость с увеличенной площадью или с бОльшим количеством комнат, потребуется доплатить. Порядок и условия покупки квартир с доплатой регламентируются Постановлением Правительства Москвы № 45-ПП от 1-го февраля 2018-го года.
Предложение Сбербанка под реновацию
Как главный российский банк, отвечающий за приведение государственной политики в действие, Сбербанк не приостановил кредитование реновационной недвижимости. Указанное учреждение предлагает достаточно высокие шансы получения кредита под залог квартиры в старых пятиэтажках. Это во многом обусловлено его согласием на сотрудничество с жильем не только в новостройках, но и на вторичном рынке.
Для получения ипотеки в Сбербанке под залог квартиры, которая стоит в очереди на реновацию, достаточно получить согласие кредитора на замену объекта залога в будущем. Насколько далекое это будет будущее, также нужно указать, исходя из списка домов, которые планируется снести. Его можно найти в публичном доступе на официальных сайтах администрации или исполнительных комитетов районов Москвы.
Банк не выдвигает какие-то дополнительные требования к клиентам для предоставления согласия на замену залоговой недвижимости. Более того, планируется, что процедура будет производиться автоматически по заранее составленному соглашению о переходе. Это приложение к основному договору призвано гарантировать соблюдение всех прав и обязанностей заемщиков и самим кредитором. Все сведения по недвижимости Сбербанк будет получать самостоятельно по запросам в Росреестр, т.е. клиенту не придется снова приносить документы уже на новую квартиру.
В случае, если новое жилье будет оценено на большую сумму, нежели предыдущее, условия договора меняться не будут. Это, конечно, не в пользу клиентов, но такое положение обусловлено тем, что требования по договору не подлежат пересмотру.
По последним сообщениям Сбербанк на сегодняшний день только готовит специальную кредитную программу для ипотеки квартир в домах под реновацию. Вторичное жилье, особенно в старых хрущевках, не имеет большого спроса для населения, оформляющего ипотечный займ, но среди клиентов банка такие все же имеются. Поэтому новое предложение призвано обеспечить выгодные условия и для кредитора, и для заемщиков.
Для подробной консультации по условиям кредитования реновационного жилья или изменениям условий уже действующего договора ипотеки в Сбербанке можно обратиться в круглосуточный контактный центр по бесплатному номеру 900. Получить сведения относительно доступных программ кредитования можно в любом отделении банка.
Требования к заемщику
При предоставлении ипотечного кредита по Программе реновации Сбербанк устанавливает следующие требования к физлицам:
- кредитуются только граждане РФ;
- заявитель является владельцем квартиры в доме, включенном в программу реновации в Москве (при наличии Договора мены с доплатой);
- заявитель, проживающий по условию социального найма в муниципальном жилье, и желающий приобрести за доплату большую площадь, чем ему предоставляется при переселении (на основании договора купли-продажи с доплатой);
- возраст заемщика – минимум 21 год (на момент выдачи займа), максимум – 75 лет на момент выплаты долга (для москвичей, оформляющих ипотеку по 2-м документам, установлена возрастная планка – 65 лет);
- трудовой стаж заемщика – 1 год непрерывного стажа за последние 5 лет и полгода на текущем месте работе (на «зарплатников» Сбербанка это условие не действует).
Сбербанк при выдаче ипотеки, в том числе и по Программе реновации, особенное внимание уделяет состоянию кредитной истории заявителя и его платежеспособности. Эти показатели являются определяющими при принятии кредитором решения
В банке придерживаются правила, что ежемесячные выплаты не должны превысить половину ежемесячного дохода кредитозаемщика. При недостаточном уровне заработной платы заявитель может улучшить свои шансы следующим образом:
- Помимо зарплаты указать свой неофициальный доход, если он имеется (его не требуется подтверждать документально).
- Привлечь созаемщиков – допускается привлечение не более 3-х физлиц. Их заработок будет учтен при расчете кредитной суммы. Супруга или супруг автоматически выступают в роли созаемщиков, независимо от их возраста или платежеспособности. Исключением является только наличие брачного договора или, если супруга (супруг) не является российским гражданином.