Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Арест права аренды земельного участка в рамках исполнительного производства». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Для обращения взыскания на имущественное право потребуется установить его наличие. В зависимости от вида арендованного имущества, а также субъекта, являющегося арендатором, информация о наличии права на аренду имущества может быть получена из различных источников.
Как было указано выше, для оценки арестованного права на аренду имущества судебный пристав-исполнитель обязан привлечь специалиста (оценщика). Самостоятельно произвести оценку, по которой арестованное имущественное право впоследствии будет выставлено на торги, судебный пристав-исполнитель не вправе.
Определение стоимости права на аренду имущества осуществляется в соответствии с Федеральным стандартом оценки «Оценка нематериальных активов и интеллектуальной собственности (ФСО N 11)», утв. Приказом Минэкономразвития России от 22 июня 2015 г. N 385.
Для реализации права на аренду имущества судебный пристав-исполнитель представляет определенный перечень документов, из которых специфичным для рассматриваемого имущественного права выступает согласие арендодателя на его реализацию.
В судебной практике неоднократно обращалось внимание на необходимость получения такого согласия (см. Определение ВАС РФ от 11 июня 2010 г. N ВАС-6922/10 по делу N А45-6615/2009, Постановление АС Поволжского округа от 3 июня 2019 г. N Ф06-46760/2019 по делу N А65-29229/2018 и т.д.).
Хотя конкретный перечень документов, необходимых для передачи арестованного права на аренду имущества для реализации, в законодательстве предусмотрен только для права долгосрочной аренды недвижимого имущества (ч. 10 ст. 89 Закона об исполнительном производстве), тем не менее исходя из общего положения, касающегося аренды как таковой и сформулированного в п. 2 ст. 615 ГК РФ, получение согласия арендодателя требуется во всех случаях распоряжения указанным имущественным правом (за исключением тех, которые предусмотрены законодательством).
Отсутствие согласия арендодателя на реализацию принадлежащего должнику права на аренду имущества препятствует возможности обращения на него взыскания.
При этом по смыслу п. 2 ст. 615 ГК РФ отказ арендодателя — лица, владеющего имуществом на вещном праве, в даче согласия на обращение взыскания на принадлежащее арендатору право на аренду этого имущества не может быть преодолен взыскателем, который не является кредитором арендодателя, ни в рамках совершения исполнительных действий в ходе исполнительного производства, ни путем судебного понуждения (см. Апелляционные определения Ульяновского областного суда от 2 декабря 2014 г. по делу N 33-4570/2014, Пермского краевого суда от 17 июля 2013 г. по делу N 33-6757, Определение ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. N ВАС-14311/11 по делу N А19-24900/09 и т.д.).
Для реализации права долгосрочной аренды недвижимого имущества законодательством об исполнительном производстве предусмотрен специальный перечень представляемых документов.
Так, согласно ч. 10 ст. 89 Закона об исполнительном производстве, а также п. 2 совместного письма ФССП России N 00145/17/61359-ДА, Росимущества N ДП-12/26251 от 5 июля 2017 г. «О перечне документов» при передаче на реализацию права долгосрочной аренды представляются:
- копия договора аренды;
- копии технической документации, характеризующей объект недвижимости: копия технического паспорта БТИ (экспликации) или копия кадастрового паспорта объекта недвижимости (в случае отсутствия такой информации в выписке из ЕГРН (ЕГРП), предоставленной территориальным органом Росреестра);
- копия кадастрового плана земельного участка и (или) копия кадастрового паспорта земельного участка, в случае если объектом аренды является земельный участок (в случае отсутствия такой информации в выписке из ЕГРН (ЕГРП), предоставленной территориальным органом Росреестра);
- копия документа, подтверждающего согласие арендодателя на обращение взыскания на право долгосрочной аренды, либо документа, предоставляющего возможность передачи права долгосрочной аренды без согласия арендодателя.
В отдельных случаях, предусмотренных законодательством, а также в случаях, обусловленных способом и порядком исполнения определенных судебных актов, согласия арендодателя на реализацию имущественного права не требуется. При этом в случае коллизии между нормами ГК РФ об аренде и нормами специального законодательства (например, ЗК РФ) судебная практика исходит из приоритета специального законодательства над ГК РФ (см. Постановления Президиума ВАС РФ от 25 марта 2008 г. N 16810/07, от 27 июля 2010 г. N 2111/10, от 15 февраля 2011 г. N 14381/10).
Законодательством подобное исключение предусмотрено для договоров аренды земельных участков.
Так, в соответствии с п. 9 ст. 22 ЗК РФ, п. 18 Постановления Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» имущественные права, вытекающие из договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет, заключенного после введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, могут быть переданы арендатором третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.
В таком случае получения согласия на реализацию имущественного права в ходе исполнительного производства не требуется (см. также Постановление ФАС Московского округа от 29 августа 2011 г. N КГ-А40/8669-11 по делу N А40-151883/10-153-1059, по которому Определением ВАС РФ от 21 мая 2012 г. N ВАС-15073/11 отказано в передаче дела для пересмотра в порядке надзора).
Так, рассматривая один из споров, Санкт-Петербургский городской суд в Апелляционном определении от 1 марта 2016 г. N 33-3498/2016 по делу N 2-3664/2015 разъяснил, что поскольку нормы, содержащиеся в п. 2 ч. 10 ст. 89 Закона об исполнительном производстве, носят диспозитивный характер, постольку положения п. 9 ст. 22 ЗК РФ носят специальный характер по отношению к указанному правилу. Поскольку п. 2 ст. 607 и п. 2 ст. 615 ГК РФ допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков и такие особенности предусмотрены ЗК РФ, то в случае, указанном в п. 9 ст. 22 ЗК РФ, для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка достаточно уведомления об этом арендодателя, а в иных случаях (при применении п. 5 и 6 ст. 22 ЗК РФ) достаточно уведомления собственника земельного участка, если иное не предусмотрено договором.
Вместе с тем в случае, когда в договоре аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет, заключенном до введения в действие ЗК РФ, содержится условие о порядке получения арендатором согласия арендодателя на передачу земельного участка в субаренду или распоряжения правом аренды иным способом, стороны должны руководствоваться данным условием договора, а не положениями п. 9 ст. 22 ЗК РФ (п. 17 указанного Постановления Пленума ВАС РФ).
Также нет необходимости в получении согласия арендодателя на обращение взыскания на имущественное право, когда в самом судебном акте содержится требование об обращении взыскания на конкретное право на аренду имущества (см., например, Постановление АС Московского округа от 28 сентября 2015 г. N Ф05-12249/2015 по делу N А40-23273/13 ).
———————————
Как разъяснил суд, положения п. 10 ст. 89 Закона об исполнительном производстве подлежат применению в случае, когда судебный пристав-исполнитель, исполняя судебный акт о взыскании денежного долга, выявляет у должника имущество в виде права долгосрочной аренды, не поименованное в судебном акте.
Не требуется согласия и при обращении взыскания на здание или сооружение, находящееся на арендованном земельном участке (письмо ФССП России от 8 июня 2010 г. N 12/02-12111-ВВ «Об обращении взыскания на имущественные права сторон договора аренды»).
Отсутствие необходимости в получении согласия на обращение взыскания на право аренды может следовать и непосредственно из условий заключенного договора аренды. Такое обстоятельство будет налицо, если стороны при заключении указанной сделки в самом договоре аренды предусмотрели возможность передачи по нему прав и обязанностей арендатора без согласия арендодателя неопределенному кругу лиц.
Реализация права на аренду имущества осуществляется путем проведения открытых торгов в форме аукциона (ч. 3 ст. 87 Закона об исполнительном производстве).
После реализации покупатель имущественного права вступает в обязательственное арендное правоотношение на стороне арендатора на условиях сделки, которые были определены ранее действовавшим договором. Фактически между сторонами происходит сделка по перенайму (передаче прав и обязанностей по договору аренды иному лицу ).
———————————
См.: п. 16 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой, доведенного информационным письмом Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66.
Подводя итог, необходимо отметить, что, несмотря на довольно длительный период правоприменительной практики обращения взыскания на рассматриваемое имущественное право, следует признать, что правовое регулирование данного вопроса остается неоправданно скудным. Причем касается это как неопределенности в базовых терминах, так и собственно методического регулирования самого процесса обращения взыскания на права на аренду имущества.
Впрочем, эта скудность нормативного регулирования, оставляющая неоправданно широкий простор для толкования правоприменительными (прежде всего судебными) органами, касается абсолютно всех имущественных прав, за исключением дебиторской задолженности, вопросу обращения взыскания на которую посвящена большая часть норм.
Полагаем, что при систематизации законодательства об исполнительном производстве процесс обращения взыскания на имущественные права, в том числе на право на аренду имущества, должен получить более развернутое, детализированное регулирование.
Список литературы
- Белов В.А. Договор аренды. Научно-познавательный очерк. М.: Статут, 2018.
Исполнительное производство за неуплату кредита, налогов и неисполнение других обязательств
Если причиной ареста земельного участка являются непогашенные задолженности собственника, то нужно иметь ввиду, что такой арест возможен только в случае отсутствия у должника денежных средств на счетах в банках и других финансовых организациях, включая и иностранную валюту.
Согласно статье 79 ФЗ №229 “Об исполнительном производстве” нельзя арестовать участок, если на нем расположено единственное жилье должника. Исключение – тот случай, когда объект недвижимости выступает предметом ипотеки и может быть взыскан в соответствии с законодательством “Об ипотеке”. В сущности, данная статья запрещала судам накладывать арест на такие виды земельных участков, поскольку их согласно закону нельзя обратить во взыскание (то есть продать). В тоже время сами должники могли без особых проблем реализовать такую недвижимость как по частям, так и полностью, ведь она не была арестована. Естественно, что вырученные от подобной продажи средства очень редко доходили до взыскателя.
Что делать арендодателю, если арендатор оказался должником и все имущество арендодателя арестовали приставы?
Как бы не хотелось арендодателю самому разбираться в данной ситуации, ему придется самому отбивать свое имущество, так как кроме него никто сделать это не сможет и сейчас я расскажу, что же делать арендодателю, если его имущество арестовали по причине долгов арендатора.
Первым делом арендодатель должен доказать, что имущество которое арестовали приставы у арендатора принадлежат ему, для этого необходимо собрать пакет документов в котором должен быть договор аренды, акт передачи имущества арендатору, не лишним будет приложить справку о балансовой стоимости имущества, а так же документы на основании которых было приобретено имущество. Простыми словами арендатору необходимо найти все документы подтверждающие принадлежность имущества.
Далее направляем по почте, через представителя или лично запрос судебным приставам о предоставлении копии описи арестованного имущества (требуйте, что бы копия была надлежащим образом заверена) в которой указан полный перечень имущества. Так же потребуйте у приставов заверенную копию исполнительного листа на основании которого было возбуждено исполнительное производство и был наложен арест на имущество должника (арендатора).
Как освободить земельный участок от ареста
Никто не заинтересован в том, чтобы статус «арестованный» навсегда сохранился в документах на недвижимость. Однако, как для наложения, так и для снятия ареста необходимо соблюдать установленные правила. При этом условия снятия ограничений зависят от причин применения меры наказания.
| Причина ареста | Как снять арест |
|---|---|
| Долг, взыскиваемый приставом в рамках исполнительного производства (для погашения долга по алиментам, ипотеке и другое). | Погасить долг по обязательству: выплатить кредит, алименты. |
| Долг перед налоговой или таможенной службами: налоги, пени, штрафы. | Погасить долг по налоговым обязательствам, заплатив налоги, уплатив пени и штрафы. |
| Спор о собственности на арестованный земельный участок. | Добиться судебного решения по делу об установлении собственника участка. |
Могут ли судебные приставы наложить арест на арендованный земельный участок
Дом находиться в частной собственности. С 2009 года договор купли продажи имеется по завещанию дом переходит мне но оформить документы не могу так как. земля на которой находится дом находиться наложен арест судебными приставами 2011 году на предыдущего владельца у которого мои родители купили дом в 2009 году. Как можно поступить в данной ситуации?. .
Если Вами приобретено в браке с нарушением права пользования этим жильем, то необходимо передать в отдел полиции, которая и должна быть предъявлена заявление о приобретении ипотеки. В случае спора о праве на недвижимость в браке не составлено. В том случае, если он не подал заявление о принятии наследства, то она вправе обратиться к нотариусу с заявлением о принятии наследства (п. 4 ст. 1153 ГК РФ).
Продажа земельного участка с обременением
Не возбраняется продажа земли с обременением, кроме ареста и запрета на регистрационные действия (ст. 37 ЗК РФ). В случае ипотеки разрешение на сделку выдает залогодержатель (кредитор). Покупатель должен быть поставлен в известность о правах третьих лиц на ЗУ. Информацию об обременении нужно внести в текст купчей.
П. 3 ст. 37 ЗК РФ устанавливает: если продавец солгал, или недостаточно проинформировал покупателя насчет обременений или ограничений участка, последний вправе требовать скидки или расторжения сделки и компенсации причиненного ему вреда.
Не всегда суд идет навстречу истцам и расторгает сделку, особенно если речь идет не об обременении, а об ограничении по ст. 27 ЗК РФ. В одном из недавних дел истица требовала отменить куплю-продажу, так как ответчик не проинформировал ее о нахождении участка в пределах охранной зоны инженерных сетей (соответственно, на этой части ЗУ нельзя ничего возводить, даже забор). В выписке из ЕГРН, которую она сама запрашивала в Росреестре, ограничение не было зарегистрировано.
Как снять обременение?
Обременение с земельного участка снимается в зависимости от вида ограничения, которое на него наложено:
- Если земля находится в аренде, сервитуте или доверительном управлении, то такое ограничение снимется с недвижимости:
- по истечении срока договорных отношений;
- по их обоюдному согласию о расторжении этих взаимоотношений;
- по судебному решению о признании договора недействительным (способ подразумевает наличие у истца веских оснований, указывающих на оспоримость и ничтожность сделки).
- Когда надел является залогом по ипотеке, то этот вид устраняется при полном погашении суммы задолженности ипотечного кредита, который существует на момент покупки. Прежнему владельцу выгодно, чтобы стоимость имущества с таким обременением равнялась остаткам выплат банку, а ещё лучше была выше.
- Владелец арестованного имущества после погашения своей задолженности должен обратиться с заявлением о снятии ареста с земельного участка в тот же суд, который и наложил его. По итогам рассмотрения заявления суд выносит постановление, которое и является фактом снятия такого вида обременения.
Могут ли арестовать единственное жилье за долги
- приусадебные земельные участки либо часть земли, на которой возведен жилой объект. На законодательном уровне отчуждать недвижимость можно только с землей, являющейся базовой основой;
- предметы бытового характера должника. Можно изъять драгоценности или предметы роскоши, а забрать личные вещи, связанные с индивидуальным пользованием должника нельзя;
- оборудование или другие предметы, имеющие прямое отношение к профессиональной деятельности;
- домашний скот, семена растений. При условии, что для должника они необходимы для обеспечения себя и своей семьи, а не для продажи;
- еда и денежные средства, общая сумма которых не меньше, чем прожиточный минимум.
В статье 466 ГПК России приведен перечень имущества, находящегося в собственности должника, по отношению к которому обращение взыскания не может быть применено. То есть банк, прочие кредиторы, а также приставы или суд забрать (изъять) указанные материальные блага не могут.
Как снять арест: особенности процедуры
Снятие ареста с земельного участка начинается с заявления о своем намерении в судебный орган. Чтобы сделать это правильно, сохранив время и деньги, нужно учесть ряд условий:
- Обращение следует оформлять в виде искового заявления.
- Иск подает собственник-должник, иные долевые собственники участка или представители по нотариальной доверенности.
- Заявление должно содержать основание для снятия ареста: подтверждение погашения долга и так далее.
- Требование нужно подкрепить доказательствами: свидетельством о праве собственности; решением суда об аресте (определением — если имел место арест земельного участка по определению суда, постановлением пристава); квитанциями об уплате долга и иными документами.
- Рассмотрение дела сопровождается уплатой государственной пошлины. Ее размер определяется кадастровой стоимостью участка.
- Исковое заявление и прилагаемые документы необходимо подать в суд лично либо отправить заказным письмом с уведомлением о вручении.
Проверка наличия ареста на земельный участок
Прежде чем подписывать договор, касающийся недвижимого имущества, следует четко представлять юридический статус объекта: нет ли на нем обременения.
Проверить арест на землю можно посредством обращения в уполномоченный орган — в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр).
Росреестр, руководствуясь ФЗ от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» ведет Единый государственный реестр недвижимости. В нем содержатся сведения об объектах, в том числе и данные об аресте.
Информация доступна в выписке из ЕРГН, которую можно получить не более чем через 3 рабочих дня после подачи запроса:
- в офисе Росреестра;
- в Многофункциональном центре (МФЦ);
- онлайн;
- путем выездного обслуживания.
Для этого нужно подать:
- заявление;
- документ, удостоверяющий личность заявителя;
- иные документы, например, свидетельство о наследстве.
Могут ли судебные приставы арестовать земельный участок находящийся в аренде на 49 лет
Что касается объема ограничений, то они чаще всего являются полными, однако в отдельных случаях человеку не дают пользоваться имуществом лишь частично. Удовлетворяя ходатайство истца о принятии мер по обеспечению иска в виде наложения ареста на имущество, принадлежащее ответчику, судья руководствовался вышеприведенными процессуальными нормами и исходил из того, что непринятие мер по обеспечению настоящего иска может затруднить или сделать невозможным исполнение решения суда.
Наличие у ответчика земельного участка с кадастровым номером №, находящегося по адресу:…, в районе нежилого здания № по…, площадью № кв.м. на праве аренды не влечет невозможность применения указанной меры обеспечения исполнения решения суда.
Ответчик не хочет исполнять решение суда. Пытается поделить или продать участок. Исполнительный лист у приставах. Как наложить истцу арест на землю. Что бы ответчик не поделил землю и не продал ее?
Что такое обременение участка
Обременение земельного участка — это наложение санкций на права собственника по отношению к территории. К числу обременения относят частичное или долевое владение участком.
Перечень обременения:
- Если участок является государственной собственностью.
- По закону на земельный участок был наложен арест (пока идет судебный процесс, по итоговому решению суда). Как правило, арест имущества или территории производится с целью возместить ущерб. Например, если земельный участок являлся залоговым имуществом в банке. Финансовая организация изымает у собственника личную территорию при задолженности. Чаще всего такая ситуация происходит, когда собственник оформляет ипотечный кредит или берет в заем крупную сумму наличными.
- Появляются ограничения на собственность для использования участком другими лицами, организациями.
- Обременение подразумевает запрет на продажу, аренду, сдачу территории без соглашения других лиц, финансовых организаций или государственным муниципалитетом.
Как заключить договор купли-продажи, если участок находится в обременении
Перед заключением сделки собственник обязан сообщить покупателю о статусе земельного участка. Главная проблема покупки обремененной территории — это последующая реализация (строительство, аренда, перепродажа, оформление дарственной). Сделка с таким участком должна проходить максимально аккуратно.
Во-первых, важно всегда проверять собственность на статус обременения. Если территория находится под арестом или является заложенным имуществом, то заключать такую сделку не рекомендуется. В случае, когда покупатель подписывает договор купли-продажи арестованного участка, то правоохранительные органы вправе выселить новых жильцов и аннулировать сделку. Во-вторых, в сделке прописывается пункт, что покупатель оповещен о статусе участка, поэтому последующая ответственность возлагается на него и остальных собственников. В-третьих, в договор необходимо внести пункт, что собственник обязан возместить все убытки, связанные с имуществом, если выяснится факт ареста.
- Перед подачей иска целью взыскать задолженность, осведомитесь о наличие любого имущества у должника.
- Заявите ходатайство об аресте движимого и недвижимого имущества. Помните, что суд, скорее всего, откажет в удовлетворении ходатайства, если стоимость, подлежащего аресту имущества, значительно превышает стоимость иска.
- После вступления решения суда в законную силу, внимательно следите за действиями приставов-исполнителей, направленных на розыск имущества должника. Убедитесь в том, что собраны все необходимые справки и выписки.
- Если удовлетворение требований, направленных приставом должнику, не состоялось, подавайте заявление об обращении взыскания на земельный участок.
- Соблюдайте подсудность и подведомственность.
- Приложите максимальное количество документов подтверждающие правомерность ваших требований.
- Ознакомьтесь с отчетом независимой оценки об определении стоимости.
- Подготовьтесь к тому, что с момента взыскания до фактической реализации может пройти достаточно большое количество времени.
Регистрация ограничений
Регистрация обременения на землю в Росреестре является обязательным условием его действия. Требования о регистрации устанавливаются законом в отношении договоров или решений, на основании которых возникают такие ограничения.
По результатам регистрации сведения о наложенных обременениях вносятся в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). Это – единственный источник, где посмотреть обременения на земельный участок может любой желающий.
Порядок регистрации предусмотрен положениями ФЗ № 218 от 13.07.15 «О госрегистрации недвижимости» . Процедура зависит от вида ограничений. Например, если это ипотека или аренда, договор и обременение по нему регистрирует одна из сторон. Если арест – сведения о нем в порядке межведомственного взаимодействия передаются в Росреестр чиновниками, наложившими его.