Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «1. Можно ли выделить долю в натуре в квартире.». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Человек, впервые столкнувшийся с жилищными спорами, чаще всего не представляет, с чего начать. Для вас мы подготовили пошаговую инструкцию, которая призвана упростить процедуру установления права на долю собственности.
Как выделить долю в квартире?
Когда требуется выделить долю в натуре и определить порядок пользования, собственники могут пойти двумя путями.
Первый — это договориться между собой и просто пользоваться недвижимостью в соответствии с договоренностями. Документально это соглашение не оформляется.
Второй вариант применяется в случае, если договориться полюбовно не удалось. Тогда владельцам приходится обращаться в мировой суд.
Понадобятся следующие документы:
- правоустанавливающие документы на имущество,
- паспорт,
- исковое заявление о выделении долей в натуре.
Когда суд «выделяет доли в натуре», он не выделяет отдельные объекты права, а просто фиксирует порядок пользования. После этого собственник пользуется имуществом так, как определил суд. Если вторая сторона каким-то образом этому препятствует, тогда можно обращаться к судебным приставам о понуждении в исполнении решения суда.
На практике суд отнимает много сил и времени, а итог получается примерно такой же, как и при соглашении. Разделить финансово-лицевой счет в Москве на данный момент невозможно.
Пошаговая инструкция по выделению доли в судебном порядке
- Первым делом нужно определиться, для чего вам выдел. Тогда же вы примете решение, хотите ли вы выделить часть в натуральном выражении или же в денежном эквиваленте.
- Далее необходимо понять, возможно ли технически выделить часть в натуре, или придется довольствоваться деньгами; какие вообще варианты выдела возможны в этом случае; сколько всего будет долей и какой у них размер; сколько будет стоить ваша часть имущества на рынке недвижимости. Ответы на эти вопросы даст оценка эксперта.
- После того как вы решили, для чего вам выдел, нужно попытаться обсудить это с другими собственниками помещения. Если вам удалось договориться и подписать соглашение о долях, то основной процесс завершен. А если нет, то идем дальше.
- Составление искового заявления, подготовка пакета документов, расчет размера госпошлины и ее оплата.
- Подача искового заявления и документов в суд. Начало рассмотрения дела и судебных слушаний.
- Получение вступившего в силу решения суда.
- Регистрация изменений в Росреестре и БТИ.
Можно ли продать свою долю
Можно, но сначала придется уведомить об этом других владельцев долей, поскольку они имеют преимущественное право на выкуп помещения. Если другие собственники не выкупят долю в течение месяца или не напишут письменный отказ до истечения этого срока, то можно искать покупателя на стороне.
«Если собственник доли нарушил право преимущественного выкупа других владельцев долей, то они могут в течение трех месяцев подать иск в суд, который вернет им это право, — рассказывает Мария Литинецкая. — Такой сценарий возможен не только, если собственник втайне от других владельцев продал свою долю, но и в том случае, если он завысил стоимость своей доли при их извещении, а постороннему покупателю назначил меньшую цену».
Совместная продажа (одновременная продажа всей долевой квартиры) всегда гораздо выгоднее, чем продажа доли, считает брокер агентства недвижимости Century 21 Milestone Сергей Коршунов. Необходимо использовать любые возможности договориться с другими владельцами долей, нанять агента-профессионала, который сможет убедить ваших родственников на совместную продажу.
«Ваша доля и ваши возможные проблемы с родственниками не нужны никому, кроме профессиональных участников рынка — перекупщиков, — отмечает Коршунов. — А значит, и реальная стоимость доли будет как минимум на 30% ниже, чем рассчитанная арифметическим путем от стоимости целой квартиры».
Можно ли отсудить долю в приватизированной квартире? Если владельцами долей в квартире являются бывшие супруги или дети и их родители, может возникнуть необходимость получить какую-то часть в личное пользование. Отсудив её у противной стороны.
Решить вопрос передачи доли мирным путём в этом случае невозможно, поэтому фигурантам по делу придётся обращаться с иском в суд. Как отсудить долю в приватизированной квартире?
Действие возможно с выделенной долей. Поэтому если процедура выделения долей ранее не производилась, прежде всего, нужно сделать именно это. Затем собственнику необходимо подать исковое заявление в суд.
В качестве претензии заявитель может потребовать выделения доли в натуре или выплаты за неё денежной компенсации, в случае отсутствия технической возможности сделать это.
Основанием для подачи иска выделения доли должно служить право собственности на долю в квартире. Если есть законные обоснования для увеличения размера причитающейся доли, их нужно приложить к иску.
Необходимо также провести техническую экспертизу для оценки возможности выделения оспариваемой доли в натуре и получить официальное заключение по ней.
После сбора всех документов составляется исковое заявление в суд. На данном этапе целесообразно воспользоваться помощью квалифицированного юриста, чтобы избежать отклонения заявления по причине неправильного его составления.
Заявление с приложением и квитанцией об оплате госпошлины подаётся в суд по месту расположения объекта недвижимости.
По факту принятия иска к рассмотрению будет получено уведомление о назначении судебного заседания. Истцу предстоит обосновывать свои требования лично или через своего представителя (адвоката).
Раздел квартиры в долевой собственности
Общим долевым правом собственности является право, когда определены доли каждого из владельцев из общего имущества. Выделение права подразумевает передачу части имущества в натуре через предоставление в собственность части квартиры либо путем выплаты денежной компенсации за эту долю. Раздел квартиры в долевой собственности можно осуществлять двумя законными способами:
- Договорный выдел доли – разделение владения на основании взаимного соглашения сторон. Участники могут самостоятельного достичь соглашения о порядке и условиях раздела имущества либо обратиться в судебные органы.
Важно! Следует различать понятия о разделе общего имущества и выделе доли из общего имущества. В первом случае раздел влечет за собой прекращение права общей собственности, возникает равное право собственности на каждую долю, выдел же доли происходит без прекращения этого права, граждане, выделившие свое имущество из общего, в дальнейшем лишаются права на общую собственность.
- Судебный выдел доли – производится путем выдела доли в натуре в порядке решения суда. В случае, если долю выделить нельзя ввиду ее незначительности относительно других долей, собственнику присуждается выплата денежной компенсации за счет средств остальных владельцев долей. После получения компенсации, собственник утрачивает свои права на долю в имуществе.
Когда выделить долю невозможно
Не всегда есть возможность выделить собственнику его долю недвижимости в физическом выражении. Недопустимы такие решения, если они:
- создают угрозу целостности жилья и его безопасности – в рамках перепланировки задуман перенос несущих конструкций, нарушается работа коммунальных приборов и сетей;
- создают препятствия к использованию общих территорий – ванной, кухни, холлов и коридоров;
- нарушают права и интересы других лиц, проживающих в квартире (инвалидов, иждивенцев);
- полученные в ходе перепланировки обособленные помещения не будут соответствовать всем санитарным нормам (отсутствие естественного освещения, отопления).
Квартира — это помещение в многоквартирном доме, его часть. А многоквартирный дом всегда, помимо самих квартир, состоит еще и из общего имущества собственников помещений этого дома.
Таким имуществом являются крыши, стены, внутридомовые коммуникации, придомовой участок и т. п.
Образование из одной квартиры новых двух (или больше) в любом случае повлечет за собой изменение общего имущества многоквартирного дома – как минимум это оборудование нового проема в стене для самостоятельного выхода. А пробив проема в стене – это уменьшение общего имущества.
И тут нам приходится вспоминать Жилищный Кодекс РФ и положение его п. 3 ст. 36, в которой сказано, что уменьшение размера общего имущества возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.
То есть, если собственник одной квартиры хочет пробить проем в общей стене – ему нужно получить согласие всех собственников других помещений в доме. И это, к сожалению, без вариантов.
Хорошо, когда квартир 5-10. А когда 100 или 300? Да даже 50 квартир – это уже много. Процесс получения согласия у такого количества людей мало кому покажется приятным.
В моей практике был печальный случай, когда это обстоятельство сторонами учтено не было. Суд отказал в иске о выделе доли в квартире по одной причине – отсутствовало согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме. Причем, все собственники были привлечены к участию в деле и ни один из них прямых возражений не заявлял.
Правда, апелляционная инстанция потом признала возможность повторного обращения с иском на выдел в случае получения согласия. Но, факт остается фактом — отсутствие прямых возражений заинтересованных лиц суд согласием не признал.
Подведем итоги:
Для того, чтобы суд удовлетворил иск о выделе доли в натуре в квартире нужно представить доказательства:
- наличия возможности оборудовать отдельные выходы для образуемых квартир;
- возможности обеспечить каждую квартиру самостоятельными коммуникациями;
- возможности изолировать образуемые квартиры друг от друга;
- пригодности образуемых жилых помещений для проживания и соответствие их законодательному определению «квартира»;
- согласие всех заинтересованных лиц на производство строительно-монтажных работ по разделу.
Это главные обстоятельства, которые подлежат доказыванию по таким делам. Все остальное вторично.
Если отсутствует возможность реализовать хотя бы одно из условий — у суда не будет оснований для удовлетворения иска о выделе доли в натуре в квартире.
Спасибо. Конец.
Порядок выделения долей
Процедура будет строиться из двух фундаментальных шагов:
- Определение размеров частей. При добровольном разделении собственники могут сразу подписать соглашение и миновать судебное разбирательство. В иной ситуации придётся решать вопрос через суд. Если достигнуто соглашение, то впоследствии его положения можно будет изменить (также при общем согласии). Достигнутые договорённости лучше заверить нотариально.
- Регистрация новых прав собственности через Росреестр (любым удобным способом).
Достигнув общего соглашения, нужно оформить его и отразить следующие сведения:
- паспортные сведения каждого участника;
- такие характеристики квартиры, как адрес, площадь, число помещений и т.п.;
- площадь выделяемых долей;
- информация о существующих обременениях.
Перед тем, как приступать к разбору процесса выделения долей, нужно определиться с понятиями «выделение» и «разделение»:
-
выделение
– это процесс передачи части помещения собственнику по его требованию. Оставшаяся площадь продолжает принадлежать другим гражданам, участвовавшим в приватизации. Тем, кто в выделении доли не участвует, переоформлять право владения не нужно; -
разделение
– это процедура раздела квартиры на несколько частей согласно количеству собственников. Каждый гражданин в результате потеряет право собственности и сможет вернуть его только после переоформления на принадлежащую ему часть.
Процедура определения долей регулируется ГК РФ и иными нормативными актами. Согласно ГК, можно выделить следующие особенности процесса выделения части в приватизированной квартире:
- Инициировать процесс может любой из собственников.
- Раздел имущества, расположенного в жилье, производится по соглашению между сторонами. Если участники не достигли согласия, то они могут обратиться в суд с просьбой вынести решение.
- При невозможности выделения части в натуре одному из владельцев могут выплатить денежную компенсацию. Такая ситуация возникает тогда, когда раздел может нанести ущерб другим собственникам (а иногда на выделение в натуре и вовсе наложен запрет). При этом получатель компенсации должен быть согласен на неё.
- Если разделённые доли оказались несоразмерными, то пострадавшая сторона может потребовать компенсацию потерянной площади.
- Если закон не предусматривает особого порядка раздела квартиры, то части будут равными.
- Доли в натуре определяют исключительно при наличии такой возможности.
Выделение могут осуществить как с добровольного согласия собственников, так и в результате судебного решения. При наличии соглашения части могут быть неравноценными – важно лишь не нарушать имущественные права граждан.
Выделение доли в квартире детям
Квартира может быть приобретена несколькими собственниками (к примеру, брат и сестра купили жильё на двоих). Рано или поздно наступит момент, когда их детям нужно будет выделить собственные доли. Предварительно необходимо составить соглашение, в котором определяется размер частей каждого из собственников. В ином случае закон определяет их как равные между всеми участниками.
Вопрос очень актуален в случае покупки квартиры в ипотеку на средства материнского капитала. Следует знать, что именно поэтому не все банки соглашаются оформить ипотеку для семей с несовершеннолетними детьми. В случае некредитоспособности родителей, банк не вправе отобрать залоговое имущество у несовершеннолетних детей; на их защиту встанут органы опеки и попечительства.
Выделение доли в натуре закрепляет за человеком права на распоряжение частью жилья. Комната становится независимой от остальных помещений квартиры.
Что означает — выделение доли в квартире
У квартиры может оказаться не один владелец, а несколько. Тогда недвижимость находится в долевой или общей собственности.
Особенности! Различия между этими понятиями — в том, определён ли размер долей. При общей собственности за каждым из владельцев закреплена определённая часть в праве на квартиру (например, половина или треть). Эти доли могут быть равными или различаться. При совместной собственности такого разделения нет.
Каждый из владельцев обладает частью прав на недвижимость в целом. То есть не половиной или третью жилья, а долей в каждом квадратном метре. Из-за этого возникают разногласия по использованию. При выделении доли за собственником закрепляется конкретная часть квартиры, которой можно распоряжаться свободнее.
Судебная практика и помощь юристов
При дальнейшем использовании или отчуждении выделенная доля в квартире имеет неоспоримые преимущества по сравнению с невыделенной. Проживание позволяет «минимизировать» точки пересечения с совладельцами, а реализация или сдача в наём повышают стоимостную величину.
Однако судебная практика такова, что при невозможности или проблематичности вычленения доли суд принимает решение о выплате денежной компенсации на основании кадастровой стоимости, а не расчёта истца. По мнению суда, предполагаемый раздел может существенно снизить технические характеристики и создать неудобства для проживания остальных граждан. Поэтому перед обращением в суд следует получить по конкретному объекту информационно-консультационные услуги специалистов.
Вместо выгоды от обращения в орган правосудия возможны потери, если судебная инстанция установит ничтожность доли. Это позволяет назначить денежную компенсацию в принудительном порядке, в результате которой истец утратит право владения частью в спорной недвижимости, а ответчики увеличат принадлежащие доли.