Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Изъятие земельного участка для государственных и муниципальных нужд». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Оценка размера возмещения производится заинтересованной стороной на основании рыночной информации. Лицо, не согласное с проведенной оценкой своего участка, может обратиться в суд, предоставив данные независимой экспертизы стоимости и возникающих убытков.
Порядок изъятия участка в 2019 году
Изъятию земельного участка для государственных нужд в Земельном кодексе посвящена глава VII.1. При переходе собственности государству совершается следующая последовательность действий:
- Решение госоргана или муниципалитета в рамках полномочий (ст.56.3 ЗК).
- Подача заинтересованной организацией ходатайства в муниципалитет (если потребность выходит за рамки прямых полномочий властных органов). Направить такой запрос имеют право подразделения естественных монополий, предприятия-недропользователи, компании, осуществляющие деятельностью, для которой требуется произвести отчуждение участка.
- Выявление при помощи запросов в Росреестр всех лиц, чьи участки будут переданы в госсобственность, а недвижимость изъята. При необходимости информацию запрашивают в архивах.
- Принятие официального решения, позволяющего однозначно идентифицировать отчуждаемые объекты. Одновременно изымают недвижимость, расположенную на отчуждаемой площади.
- Подготовка соглашения об отчуждении земель и передача его на рассмотрение собственникам. Проект документа должен содержать существенные условия договора, с которыми может согласиться или не согласиться собственник.
|
Еще немного внимания! Напишите в комментариях, как думаете – для государственных интересов возможность изымать земельные участки должна быть, или все-таки надо ставить на первое место частную собственность? |
Процедура изъятия участка
Аннулирование частной собственности на конкретный земельный участок происходит в шесть этапов:
- Подготовка оснований для начала процедуры изъятия. Сюда входит разработка документации по планированию территории, формирование проектов. Документы создаются и утверждаются уполномоченным органом государственной власти.
- Подготовка и подача соответствующего решения об изъятии земельного участка.
- Выявление собственников объектов, которые планируется изъять. Это необходимо для получения у них согласия на отчуждение.
- Подписание решения об отчуждении земли муниципалитетом.
- Подготовка и подписание договора об изъятии.
- Прекращение прав на земельный участок и его передача муниципалитету или государству.
На этапе выявления собственников объектов, которые будут изъяты, возможны некоторые сложности. В частности, это касается земель, право на использование которых возникло до 1998 года. До этого момента регистрация имущественных прав осуществлялась не всегда, поэтому возможны сложности с поиском информации.
Необходимые сведения запрашиваются из государственных архивов и муниципалитета. Кроме того, осуществляется публикация на сайте органов местного самоуправления и в СМИ. Физическое лицо или организация обязаны подтвердить свои права в течение пяти дней с момента получения уведомления.
Поиск собственников происходит в течение двух месяцев. Если за этот период сведения о владельцах не будут получены, то уполномоченный орган обратиться в суд для признания земельного участка невостребованным. В итоге надел признается собственностью муниципалитета или государства.
Может случиться так, что владелец найдется уже после аннулирования права собственности. В этом случае он может требовать выплаты компенсации из бюджета. Однако для этого потребуется доказать право на надел и объяснить причину своего отсутствия.
Выявленный собственник уведомляется о принятом решении об отчуждении в течении 10 рабочих дней. В течении этого времени также публикуется информация на официальном сайте муниципалитета о принятии документа.
Уведомление собственника считается произведенным с момента принятия уведомления. Если почтовый адрес владельца неизвестен, он будет считаться оповещенным с момента публикации данных на официальном сайте. Принятое решение может быть обжаловано в течение трех лет с момента подписания.
Для формирования договора об изъятии проводятся специальные кадастровые и оценочные мероприятия, цель которых состоит в уточнении границ участка и определения его рыночной стоимости.
В тексте договора прописывается:
- цель изъятия;
- данные участка – кадастровый номер, площадь, вид права, адрес местоположения и т.д.;
- реквизиты принятого решения;
- срок передачи имущественных прав;
- объем и способ выплаты компенсации;
- указание сервитутов, если они есть и сохраняются.
Соглашение составляется в двух экземплярах – по одному для каждой стороны. После получения своего экземпляра собственник вправе его сразу же подписать, уведомить власти об отказе или изъявить желание внести корректировки (с указанием оснований).
Если собственник не подписал договор в течение трех месяцев с момента его получения или не уведомил об отказе, то муниципалитет или государственный орган вправе обратиться в суд. В такой ситуации будет подан иск о принудительном аннулировании права собственности на земельный участок.
После подписания договора или в результате судебного решения произойдет фактическое прекращение прав на надел. При этом подразумевается:
- передача права владения;
- аннулирование права пользования или пожизненного наследуемого владения;
- аннулирование договора аренды или соглашения о безвозмездном пользовании;
- прекращение права хозяйственного ведения или оперативного управления;
- снос строений, воздвигнутых на изъятом участке;
- государственная регистрация юридических изменений.
Если условиями договора предусмотрена компенсация, то все последствия наступят только после полной выплаты.
Что такое резервирование земель муниципалитетом
Термин «резервирование земель» относительно новый для законодательства РФ. Эта процедура регламентированы ст. 56.1 и ст. 70.1 ЗК РФ, а также Постановлением Правительства РФ № 561 от 22 июля 2008 года.
Как правило, резервирование проводится для последующего изъятия участка. Иными словами, эти процедуры – этапы одного процесса, цель которого заключается в изменении права собственности на землю. Однако, следует отметить, что резервирование не относится к числу обязательных процедур при изъятии земельных участков.
Территория будет считаться зарезервированной при наличии следующих условий:
- решение, принятое уполномоченным органом власти;
- наличие утвержденной схемы участка;
- проведена государственная регистрация ограничения прав на участок в Росреестре.
Что может быть ограничением прав? Под этим понятием подразумевается запрет на любое строительство, даже если оно соответствует целевому назначению надела, а также запрет на оросительные, мелиоративные и прочие мероприятия.
После установления ограничения срок аренды или сервитута не может превышать период резервирования. Использование такой земли в других целях допускается до момента его изъятия.
Максимально допустимые сроки резервирования составляют:
- 3 года – в случае, когда право собственности переходит государству или муниципальному образованию;
- 2 года – для земли, изымаемой с целью создания особой экономической зоны;
- 20 лет – для участков, которые находятся в собственности у государства, а цели изъятия при этом не связаны с созданием или реконструкцией автомобильных дорог.
Процедура резервирования и дальнейшего отчуждения – длительный процесс, требующий соблюдения всех законодательных норм.
При возникновении сложностей обращайтесь за юридической консультацией. Получить бесплатную правовую помощь можно на нашем сайте. Задайте вопрос эксперту в специальном окне.
Теперь вы знаете, как происходит изъятие земельного участка для муниципальных нужд. При выявлении нарушений этой процедуры или при отсутствии существенных оснований обращайтесь в суд.
Основания для изъятия земли
Согласно тексту статьи № 49 ЗК РФ, земельный надел может быть изъят у собственника в пользу государства или муниципалитета, но лишь при исключительной необходимости в этом, а также при наличии следующих оснований:
- Выполнение соглашений международного уровня РФ.
- При строительстве, реконструкции объектов, имеющих важное государственное значение (федеральное и региональное), либо объектов муниципальной значимости. Но при условии всякого отсутствия иных вариантов ведения застройки, работ по реконструкции таких объектов, как:
- объект атомной энергетики;
- объект энергетической системы;
- оборонный объект;
- транспортный объект;
- линейный объект;
- трассы федеральные, муниципальные и региональные.
- При наличии иных оснований, которые прописаны в ФЗ РФ:
|
Ст. № 15 |
ФЗ от 01.12.2007 № 310 – ФЗ «Об организации и проведении зимней Олимпиады в Сочи в 2014 году» |
|
П.10, ст. № 32 |
Жилищный кодекс РФ от 29 декабря 2004г. № 188 — ФЗ |
|
П.9,10, ст. № 95 |
Земельный кодекс РФ от 25 октября 2001г. № 136 — ФЗ |
|
Ст. № 25.2 |
Закон от 21.02. 1992г. от 21 февраля № 2395 – 1 «О недрах» |
Обоснование принятия решения по изъятию земли
Земельные участки, подлежащие изъятию, могут быть как уже существующими на местности, так и еще только образующимися, то есть законодательно не исключается вариант, когда у будущего собственника землю просто «уводят из-под носа», поскольку участок попадает под действие главы VII.1 Земельного кодекса РФ.
Обосновываются принятые решения соответствующими документами, в частности:
- решением о создании, расширении или улучшении природоохранных зон, если изымается участок для этих целей;
- международным договором;
- решением об обнаружении аварийности дома;
- соответствующей лицензией на право пользования недрами и природными ресурсами;
- документами, подтверждающими необходимость реконструкции или создания объектов государственного значения;
- иными документами, предусмотренными в федеральных законах.
Таким образом, у представителей местных органов власти на руках обязательно должны быть документы, которые подтверждают как необходимость, так и право на изъятие частного земельного участка, независимо от того, в каком виде находится последний, что на нем располагается. Кроме случаев, когда земля была использована не по назначению (здесь в силу вступает статья 50 Земельного кодекса РФ «Конфискация»).
Основания изъятия земель
Причин, по которым собственник может лишиться прав на землю, существует несколько, но эта процедура может происходить только по весомым обстоятельствам. Основаниями по закону служат следующие:
- При эксплуатации земли собственником с нарушением разрешенного использования, а также неиспользование.
- Для комплексного развития территории официальному решению властей, если участок оказался в границах запланированных работ.
- Конфискация для возмещения ущерба, нанесенного собственником иному лицу своим преступным деянием.
- Реквизиция вследствие воздействий эпидемий, природных катаклизмов, аварийных и чрезвычайных ситуаций.
- Иные обстоятельства, когда в рамках законодательства власти любого уровня вправе истребовать участок.
- Для государственных или муниципальных нужд. К ним относятся:
- строительство на конкретной территории объектов федерального уровня, а также местного или регионального;
- проведения работ в рамках недропользования;
- исполнение РФ международных обязательств;
- в рамках государственных полномочий службой ФСБ;
- иные основания по законодательству РФ.
Важно знать, что отказаться от исполнения судебного распоряжения по изъятию земли ее хозяин не может. В большинстве случаев он может только рассчитывать на другой аналогичный надел или компенсационные выплаты.
Реквизиция земельного участка
Земельный надел может быть реквизирован у правообладателя в связи с возникновением чрезвычайных ситуаций, стихийных бедствий, крупномасштабных аварий, эпидемий. Порядок проведения реквизиции описан в ст. 242 ГК РФ и ст.51 ЗК РФ. В данном случае изъятие земельного участка является временной процедурой и после устранения последствий от возникновения чрезвычайной ситуации земля возвращается правообладателю.
В случае невозможности возврата земельного участка после его реквизиции, правообладатель может рассчитывать на финансовую компенсацию ущерба либо предоставление ему равноценного земельного участка безвозмездно.
Конфискация земельного участка
Земельный участок может быть конфискован на основании вынесенного судебного приговора за совершение преступления. Порядок конфискации имущества определен ст. 243 ГК РФ и ст. 50 ЗК РФ.
Конфискации подлежит только тот земельный участок, который принадлежит непосредственно лицу, в отношении которого вынесено наказание.
В случае конфискации земельного участка бывший собственник не получает права на получение компенсации, и в дальнейшем его имущество реализуется .
Земельный участок не может быть конфискован:
- если на территории земли располагается жилой дом или хозпостройки, не подлежащие конфискации;
- если данная земля является объектом ведения подсобных и сельскохозяйственных работ.
Другой комментарий к Ст. 49 Земельного кодекса Российской Федерации
1. Объективно существующие потребности экономического и социального развития общества вызывают необходимость перераспределения земель, их изъятия у одних лиц и предоставления другим. Если исключить такую возможность, то это станет тормозом общественного развития. Нельзя будет построить ни железную, ни автомобильную дорогу, ни электростанцию, ни завод и т.п. объекты, поскольку земли уже заняты, находятся в чьей-то собственности, используются на иных основаниях. Решать проблемы экономического развития только за счет изъятия публичных земель можно лишь отчасти. Поэтому изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд, в том числе и тех, которые находятся в частной собственности или используются на иных титулах, является тем правовым инструментом, с помощью которого государство имеет возможность принудительно отчуждать земельные участки с тем, чтобы использовать их в общественных интересах.
Общие положения, касающиеся определения порядка изъятия (выкупа) земельных участков для государственных или муниципальных нужд, отражены в ЗК РФ. Так, ст. 9 ЗК РФ относит к сфере полномочий РФ в области земельных отношений установление порядка изъятия земельных участков, в том числе путем выкупа, для государственных и муниципальных нужд и изъятие земельных участков, в том числе путем выкупа, для нужд Российской Федерации. К полномочиям субъектов РФ относится изъятие, в том числе путем выкупа, земель для нужд субъектов РФ (ст. 10 ЗК РФ). К полномочиям органов местного самоуправления в области земельных отношений относится изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков для муниципальных нужд.
Изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд — это функция управления, посредством которой осуществляется перераспределение земель, в том числе путем прекращения прав на землю, для удовлетворения общественных интересов при отсутствии иных вариантов размещения соответствующих объектов.
Изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд является основаниями прекращения права собственности на земельный участок (ст. 44 ЗК РФ), прекращения права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, права пожизненного наследуемого владения земельным участком (п. 5 ст. 45 ЗК РФ), прекращения аренды земельного участка (п. 5 ст. 46 ЗК РФ).
Изъятие земельных участков в качестве одного из видов оснований прекращения прав на земельный участок следует отличать от изъятия земельного участка, которое должно быть произведено по требованию лица, владеющего земельным участком. Согласно п. 7 ст. 23 ЗК РФ в случаях, если установление публичного сервитута приводит к невозможности использования земельного участка, собственник земельного участка, землепользователь, землевладелец вправе требовать изъятия, в том числе путем выкупа, у него данного земельного участка с возмещением органом государственной власти или органом местного самоуправления, установившими публичный сервитут, убытков или предоставления равноценного земельного участка с возмещением убытков.
Изъятие может быть осуществлено в двух формах: путем выкупа и без такового. Изъятие в форме выкупа осуществляется в том случае, когда земельный участок принудительно отчуждается у его собственника, и он переходит в собственность другого лица. Это случаи принудительного отчуждения частного земельного участка для нужд Российской Федерации, субъекта РФ, муниципального образования или случаи принудительного отчуждения, например, муниципального земельного участка для нужд Российской Федерации. Если же изымаются земли, находящиеся в федеральной собственности, для нужд Российской Федерации, то никакого выкупа в этом случае не требуется, поскольку эти земли — объект права федеральной собственности. Не требуется выкупа и при изъятии земель, находящихся в собственности субъекта РФ, для нужд субъекта Федерации.
Согласно ч. 3 ст. 35 Конституции РФ никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения. Это означает, что земельный участок может быть изъят у собственника при соблюдении обязательных условий: только по решению суда; только в целях использования изымаемого земельного участка для публичных интересов, т.е. для удовлетворения государственных или муниципальных нужд; убытки должны быть возмещены собственнику до момента фактического изъятия; размер возмещенных убытков должен быть равноценным, т.е. справедливым — соответствующим рыночным ценам на данный земельный участок.
Для государственных или муниципальных нужд могут быть изъяты земли любых категорий, кроме тех, в отношении которых установлены ограничения или запрет на изъятие. Например, согласно п. 4 ст. 79 ЗК РФ особо ценные продуктивные сельскохозяйственные угодья, в том числе сельскохозяйственные угодья опытно-производственных подразделений научно-исследовательских организаций и учебно-опытных подразделений образовательных учреждений высшего профессионального образования, сельскохозяйственные угодья, кадастровая стоимость которых существенно превышает средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу), могут быть в соответствии с законодательством субъектов РФ включены в перечень земель, использование которых для других целей не допускается.
Пункт 4 ст. 58 Федерального закона «Об охране окружающей среды» запрещает изъятие земель природно-заповедного фонда, за исключением случаев, предусмотренных федеральными законами. Согласно п. 2 ст. 6 Федерального закона «Об особо охраняемых природных территориях» запрещается изъятие или иное прекращение прав на земельные участки и другие природные ресурсы, которые включаются в государственные природные заповедники. Нельзя также изъять земли запаса, поскольку они никому не предоставлены для использования.
Согласно ч. 4 ст. 9 ГрК РФ не допускается принятие органами государственной власти, органами местного самоуправления решений о резервировании земель, об изъятии, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных или муниципальных нужд, о переводе земель из одной категории в другую при отсутствии документов территориального планирования, за исключением случаев, предусмотренных федеральными законами*(14).
Изъятие земельного участка непосредственно связано с осуществлением ряда иных функций управления. Так, изъятию земельного участка может предшествовать резервирование земель. Согласно ст. 70.1 ЗК РФ резервирование земель для государственных или муниципальных нужд осуществляется в случаях, предусмотренных комментируемой статьей. Изъятие непосредственно связано с последующим предоставлением земельного участка и переводом его из земель одной категории в другую. Согласно ст. 6 Федерального закона «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» в случае необходимости изменения целевого назначения земельного участка в связи с его изъятием, в том числе путем выкупа, для государственных или муниципальных нужд перевод этого земельного участка из состава земель одной категории в другую осуществляется после его изъятия, выкупа. Исполнительные органы государственной власти или органы местного самоуправления до предоставления заинтересованным гражданину или юридическому лицу изъятого, в том числе путем выкупа, земельного участка обязаны осуществить его перевод из состава земель определенной категории в категорию, обеспечивающую разрешенное использование этого земельного участка по целевому назначению.
В комментируемой статье определены правовые основания изъятия, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных или муниципальных нужд. Принудительное изъятие (выкуп) допускается только в исключительных случаях.
ЗК предусматривает три главных основания изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд. Первое основание — случаи изъятия земельных участков, если это необходимо для выполнения международных обязательств Российской Федерации. Основанием для изъятия соответствующих земельных участков является международный договор Российской Федерации.
Нецелевое использование участка
Все участки имеют свое целевое предназначение и виды разрешенного использование. Данная информация отображается в кадастровом паспорте, в свидетельстве о праве собственности на участок. Владельцу не сложно выяснить этот вопрос, чтобы не нарушить законодательство. Выяснять целевое назначение стоит до покупки, чтоб ничто не могло нарушить планы по эксплуатации участка.
ВНИМАНИЕ! Использование земель по их целевому назначению предусмотрено статьями 284 и 285 Гражданского кодекса РФ.
Если земля используется с нарушениями закона, она может быть у собственника изъята. Например, гражданин Лазутин был собственником надела в садовом поселке, но построил на этом участке жилой дом. Он нарушил закон по целевому использованию и может остаться без надела.
Также основанием для изъятия становится неиспользование участка, когда он просто пустует, зарастает сорняками, покрывается мусором. Видно, что собственнику он не нужен и не интересен. В таком случает также возможна конфискация неиспользуемых территорий.
Процедура изъятия производится с учетом пункта 1 статьи 12.1 Федерального закона №101-ФЗ от 24.07.2002.
По данной законодательной норме изымаются земли, которые не используются собственником и не передаются им для использования в аренду другому лицу в течение трех лет. Но при этом должен учитываться и Федеральный закон 122 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Обязанность собственника по целевому использованию земельного участка: предпосылки установления
Понятие права собственности раскрыто в ст. 209 Гражданского кодекса РФ. Номинально собственник свободен в своих действиях. Он вправе владеть и пользоваться имуществом, обременять его, отчуждать безвозмездно или за плату, распоряжаться другими способами по своему усмотрению.
Вместе с тем, реализация названных правомочностей не должна противоречить закону, нарушать интересы третьих лиц или наносить ущерб окружающей среде.
В отечественной правовой системе полная свобода действий возможна только в отношении движимого имущества, не отнесенного к источникам повышенной опасности. Такими вещами можно пользоваться или на время отложить, переделать, сломать, выбросить. В отношении объектов недвижимости действуют более строгие правила.
- Они имеют обязательное к соблюдению целевое назначение, зафиксированное в ЕГРП, ГКН, правоустанавливающих документах. Так, земли разделены согласно категориальной принадлежности.
- Общая процедура отказа от права собственности на имущество (ст. 236 ГК РФ) применяется к недвижимости с оговорками. Правомочности и обязательства отказника в отношении объектов недвижимости прекращаются после внесения соответствующих сведений в ЕГРП.
- Оставленная без присмотра недвижимость может быть поставлена на учет в ЕГРП в качестве бесхозяйной. Если по прошествии года собственник не объявится, она переходит в собственность территориальной общины по решению суда (ст. 225 ГК РФ).
Правовое положение земельных участков обусловлено принадлежностью к объектам недвижимости. Кроме того, им присущи особые характеристики:
- неразрывная связь с природой, экологическая значимость;
- неуничтожаемость (речь может идти об ухудшении качества почв, засорении, эрозии грунтов, затоплении и подобном, но не о прекращении существования участка);
- незаменимость в качестве территориальной базы и средства производства сельскохозяйственной продукции.
Специфика земельных участков как объектов гражданских прав привела к закреплению особенностей реализации прав и обязанностей землепользователей в пределах главы VI Земельного кодекса РФ.