Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Обзор рынка недвижимости Новой Москвы и Подмосковья по итогам января 2023 года». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Увеличения покупательской активности в 2023 году эксперты рынка недвижимости не ожидают. «Взрывного роста спроса ожидать в этом году не стоит. Если говорить о массовом спросе, то платежеспособность населения оставляет желать лучшего, а цены на квартиры кусаются. Все, кто хотел и мог купить квартиру, уже сделали это при льготной ипотеке в предыдущие два-три года. И на сегодня на вторичном рынке жилья людей, желающих продать квартиры, гораздо больше, чем тех, кто хочет и может их купить», — утверждает Репченко.
Взрывного спроса ждать не стоит
Скорее всего, в наступившем году спрос относительно предложения не претерпит изменений, подтвердила Елена Мищенко из «НДВ-Недвижимости». «В прошлом году мы надеялись, что в сентябре произойдет традиционное оживление рынка, но из-за начала частичной мобилизации этого не произошло. Можно сказать, что это время оказалось потерянным. Если ничего подобного не произойдет в наступившем году, ожидается активизация спроса, которая продлится до начала лета. С сезоном отпусков произойдет традиционный спад по сделкам. С августа люди начнут возвращаться, что приведет к росту спроса», — прокомментировал Мищенко.
В прошлом году одним из основных факторов, поддерживающих вторичный рынок недвижимости, были скидки, напомнил Сергей Хахулин. Он подчеркнул, что все больше собственников соглашались на предоставление дисконта, в среднем на 5–10%. «Если такая же тенденция будет наблюдаться и в нынешнем году, то выгодные цены могут привлечь покупателей и поддержать спрос, особенно с учетом повышения ставок по ипотеке. Однако серьезного роста в 2023-м не ожидается», — считает аналитик.
Что происходит на рынке недвижимости Москвы и Подмосковья в ноябре?
Квартиры в столичном регионе в последний месяц осени продолжают дешеветь. Тренд является вполне закономерным: еще летом аналитики прогнозировали подобную динамику, ожидая снижения цен на 10-30%. За полгода стоимость квадратного метра в Москве снизилась на 5,9%, в Новой Москве – на 3,7%, в Подмосковье – на 2,3%. Падение не выглядит фатальным, но реальность оказывается более удручающей. Фактически продавцы вынуждены закрывать сделки с дисконтом до 20% от цен предложения.
Что будет с ценами на жилье в столице до Нового года?
Прогнозы аналитиков относительно цен на рынке недвижимости, как обычно, разнятся: кто-то настроен оптимистично, другие – ждут еще большего ухудшения ситуации. Значительных перемен до Нового года не предвидится, эксперты склоняются к ряду выводов:
- увеличение спроса в декабре маловероятно – показатели окажутся ниже прошлогодних значений;
- цены на жилье расти не будут – для этого попросту нет причин;
- интерес к недвижимости как к инвестиционному активу ослабевает;
- при наличии новых потрясений (в т.ч. на международной арене) спрос значительно просядет;
- цены продолжат снижаться, но падения не прогнозируется – дисконт составит не более 1% в новостройках и до 3% во вторичном сегменте.
Специалисты не видят трагедии в уменьшении стоимости квадратного метра: для перегретого рынка это не является потрясением. Дальнейшее сокращение цен в диапазоне до 15% в течение длительного периода не приведет к нарушению равновесия на рынке – баланс сохранится.
Площадь квартир продолжит сокращаться
Оптимизация предложения под скромные возможности покупателей на рынке новостроек будет продолжаться в 2023 году, полагают аналитики «Метриум». Причина — ожидаемое продолжение сокращения доходов потенциальных клиентов, а также повышение ставок по ипотеке (как в рамках льготной программы до 8%, так и по рыночной ипотеке до 11%). В связи с этим застройщикам придется сокращать стоимость квартиры и наиболее очевидный вариант — уменьшение площади. Это возможно как через уменьшение квартир всех типов, так и через замену в линейке предложения части однокомнатных квартир на студии, двухкомнатных на однокомнатные и т.д.
С января по ноябрь 2022 года средняя площадь квартиры в московской новостройке сократилась с 58,3 кв. м до 54,3 кв. м. В целом по стране средняя площадь квартиры в строящемся доме составляет около 50 кв. м., и вполне возможно, что этот показатель станет ориентировочным и для Москвы.
Цены будут стагнировать
Период беспрецедентно быстрого роста цен, который продолжался с 2018 года, скорее всего заканчивается. На фоне нестабильности спрос будет оставаться низким. Решиться на покупку дорогого актива в условиях неопределенности крайне трудно, особенно при снижении доходов. В то же время в 2022 году застройщики побили четырехлетний рекорд по запуску новых проектов в Москве. В уходящем году дан старт реализации 87 проектов против 74 годом ранее. Суммарный объем предложения приблизился к 69 тыс. квартир и апартаментов. Предложение увеличилось практически во всех сегментах рынка.
В такой ситуации конкуренция между девелоперами за весьма осторожного и нерешительного покупателя будет острой. Скидки уже вернулись в массовую практику во второй половине 2022 года. В 2023 году возможны новые рекорды по размеру дисконтов. Увеличивать цены в таких условиях застройщики будут крайне осторожно, и агрессивная политика будет невозможной. Впрочем, и падения цен ожидать не следует — издержки строителей по-прежнему высокие, а зависимость застройщиков от текущего спроса не следует переоценивать — более 80% строек идет за счет банковского кредита, а не прямых вливаний дольщиков.
Этажность новостроек увеличится
Тренд на строительство небоскребов в Москве будет усиливаться. За 2022 год общая площадь строящихся небоскребов (зданий от 100 метров) увеличилась на 18%. Повышение этажности — это один из способов усиления коммерческой эффективности проекта без ущерба для площади квартир и общего качества строительства. При этом высотки востребованы благодаря видовым квартирам, большому объему собственной инфраструктуры и просторным прилегающим территориям. Все эти факторы будут влиять на увеличение числа небоскребов на рынке новостроек Москвы.
«В целом предпосылки развития рынка новостроек в 2023 году позитивные, — комментирует Наталья Сазонова, директор по развитию компании „Метриум“. — Растущий объем предложения восстановит баланс между интересами покупателей и продавцов новостроек, что поможет обуздать цены. Государственная поддержка гарантирует определенный уровень спроса, который не допустит кризис на рынке. Однако по-прежнему сохраняется высокая вероятность появления „черных лебедей“, не связанных непосредственно с отраслью. Именно они и создают наибольшие риски в наступающем году».
Окунёмся в действительность
А имеем мы по состоянию на конец 2022 года предостаточно. Вот уж точно все смешалось в доме Облонских… Тут вам и не отзвучавшее еще эхо пандемии с ее изоляциями, удаленками и падением уровня доходов населения; СВО; бешеные скачки ключевой, и, как следствие, ипотечной ставки; падение доллара; мобилизация; прогнозируемое завершение льготных ипотечных программ. Кажется, вся худо-бедно выстроенная экономическая система рухнула, и совершенно непонятно, с чего начинать восстановление. В первую очередь обнажились слабые места – зависимость от западного кредитного финансирования и материально-технического обеспечения, которое у нас также заграничное – тут и строительные материалы/технологии, техника и еще много чего, что напрямую повлияло на удорожание себестоимости строительства.
Компания «Страна Девелопмент» выкупила у ГК «ПИК» часть территории Центрального научно-исследовательского института (ЦНИИ) «Дельфин» в районе Очаково-Матвеевское на западе Москвы. На участке планируется построить жилой комплекс на 170 000 кв. м. Ни одна из сторон не раскрывает сумму сделки, однако директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet считает, что речь идет от 8–9 млрд руб. Новый жилой комплекс будет востребован благодаря близости к метро, парковым зонам и развитой инфраструктуре.
Также стало известно, что ГК «ПИК» продал 4.5 гектаров земли между 1-м Иртышским проездом и ул. Тагильской на востоке Москвы девелоперу «Брусника», и еще 3.2 га в Царицыно концерн «Русич».
Компания «Торус-авто» выкупила недостроенный торговый центр «Версаль», площадью 3 га. Учитывая дебиторскую задолженность, стоимость объекта составит 57 700 руб. за 1 кв. м. Из-за длительного простоя задние гостиницы требует дополнительных вложений, еще одна сложность – невысокий трафик посетителей в данной локации. Аналитики предполагают, что отель будет перестроен в дилерский центр, сам покупатель был краток и заявил, что объект приобретается в инвестиционных целях.
Главные тенденции вторичного рынка в 2022 году
Уходящий год ознаменовался сразу несколькими красноречивыми тенденциями, которые стоит отметить отдельно.
Первая тенденция — лучше всего на вторичном рынке продавали однокомнатные и двухкомнатные квартиры. Эксперты объясняют эту тенденцию тем, что в непростой ситуации на рынке потенциальные покупатели начали подсчитывать расходы и большое внимание обращали на цену лота. Естественно, что на квартиры небольших метражей цены ниже, чем на лоты, условно говоря, от 55-60 кв. метров.
Вторая тенденция — сроки продажи трехкомнатных и многокомнатных квартир больших метражей увеличились примерно на 20-25%. Это связано с тем, что цены на них держались на высоком уровне, во многом благодаря большим площадям. Да и далеко не каждому покупателю нужна трехкомнатная или четырехкомнатная квартира.
Третья тенденция — несмотря на летнее затишье на рынке готового жилья, собственники не шли на большие скидки. А многие лоты продавались вообще без всякого дисконта. Таким образом, ситуация отличалась от той, которую фиксировали в предыдущие годы, когда продавцы, в случае необходимости, давали небольшую скидку более охотно, чем на затормозившем рынке.
Четвертая тенденция — даже серьезные экономические и внешнеполитические события не сказались фатальным образом на рынке готового жилья, он остался устойчивым и не обвалился. Более того, в отдельные периоды активность на вторичном рынке превосходила рынок новостроек.
Что будет с рынком жилья в 2023 году и случится ли обвал цен на недвижимость?
Пресловутый квартирный вопрос испортил всем настроение еще в прошлом году. Хотя нет, не так: уже три года он его портит. Сперва цены взлетали пропорционально количеству заболевших «короной». Потом падали пропорционально числу уехавших за рубеж…
Что же будет в этом году, и главное — ждать ли падения цен? Этим вопросом сейчас задаются многие. Те, кто уже взял ипотеку и что-то купил, — не без ужаса. А те, кто только собирается, — с потиранием рук.
ВТОРИЧКА: ЦЕНЫ ВНИЗ
Год начался с того, что почти все крупнейшие банки объявили о подорожании ипотеки. Кредит на покупку вторичного жилья теперь можно взять по ставке никак не меньше 12%. И чего же ждать?
— Снижения цен, — не сомневается вице-президент гильдии риэлторов.
— В прошлом году в Москве и области цена вторички в среднем опустились примерно на 8%. И эта тенденция сохранится, как минимум, до осени нынешнего года.
— На рынке московского региона раздулся огромный ценовой пузырь. Стоимость вторичного жилья в Москве должна вернуться к уровню начала 2020 года, то есть скорректироваться примерно на 30% от максимумов весны 2022 года, — утверждает руководитель аналитического центра.
— С учетом уже случившегося снижения цен в 2022 году, квадратному метру осталось потерять еще около 10-20%, что может произойти в ближайшие 1,5 – 2 года. То есть квадратный метр будет дешеветь в среднем примерно на 1% в месяц.
По словам экспертов, примерно те же тенденции – и на рынке жилья в целом по стране. Цены также будут опускаться в среднем на 1% в месяц, плюс-минус. Хотя в каждом регионе могут быть свои темпы снижения. А вот чего на вторичном рынке точно ждать не стоит, так это роста цен.
Что будет с ценами на стройматериалы
После резкого роста стоимости стройматериалов в марте 2022 года ценовая динамика в этом сегменте быстро стабилизировалась, и с мая наблюдается снижение цен, говорят аналитики:
«Этому способствовали укрепление рубля, восстановление логистических цепочек и переориентация рынка на внутреннее предложение. Однако темпы снижения постепенно замедляются. Так, в ноябре, по данным Росстата, стройматериалы в среднем подешевели на 0,7% (против 0,9% в октябре и сентябре)».
В ближайшее время резкого удорожания не будет:
«Государство субсидирует производство необходимой продукции, предприятиям удается нормализовать логистику, кроме того, получается наладить параллельный импорт. По-видимому, цены на стройматериалы в следующем году будут расти уже не так стремительно, как в этом».
Стоимость перестанет расти, если правительство установит потолок цен:
«Но для снижения себестоимости стройки этой меры уже недостаточно. Чтобы материалы начали дешеветь, их поставщиков должно быть много. В современных условиях мы наблюдаем обратный процесс, а дефицит всегда приводит к росту цен».
Власти прогнозируют укрепление доллара и евро, что может косвенно спровоцировать рост цен на некоторые стройматериалы:
«Девелоперы уже наладили поставки нужных материалов, но азиатские аналоги не всегда дешевле американских или европейских брендов. Есть и внутренний фактор — ценовая политика естественных монополистов, которые могут компенсировать недополученные на внешних рынках прибыли путем повышения цены для российских покупателей. Иными словами, нельзя исключать, что в 2023 году продолжат расти цены на стройку».
Почему важно удостовериться, внесен ли ваш земельный участок в перечень или нет?
Земельного участка, владельцем которого вы являетесь, может не оказаться в списке. К примеру, участок, сформированный совсем недавно, будет оценен не сейчас, а в начале 2023 года.
Если он сформирован до 01.01.2022 года, но в списке его не оказалось, велика вероятность, что он в принципе не будет проходить ГКО. Просчитайте, устраивает ли вас текущая ситуация, или вы хотели бы изменить его кадастровую стоимость. Земельный участок, который не пройдет оценку сохранит за собой предыдущую кадастровую стоимость. Если вам очевидно, что «старая» цена меньше той, что потенциально могут насчитают при новой ГКО, то и не надо никуда обращаться – оставьте себе низкую кадастровую стоимость и низкий земельный налог. Если же вам требуется, чтобы участок был все-таки оценен, то придется обратиться в региональное ГБУ и потребовать внесения земельного участка в перечень оцениваемых. Специальной формы для подобного обращения не существует, поэтому пишите в свободной форме.
Кроме того, ознакомившись с перечнем, обязательно сверьте зафиксированные там характеристики участка с фактическим положением дел. Ведь информация может не соответствовать действительности – ошибки в площади, ВРИ, в других графах. Если решите исправить неточность, то это тоже юрисдикция ГБУ.
Стимулирование расширения Москвы в новых границах
Загруженность центра Москвы, в том числе транспортная, давно признана проблемой, но прежние меры, предпринимаемые городскими властями, не позволяли решать ее радикально. Пока не было принято опять же стратегическое решение вывести некоторые федеральные структуры «за пределы Садового кольца» и даже дальше, за МКАД. Первый опыт с переездом в Санкт-Петербург Конституционного суда показал, что географическая близость к Кремлю (или удаленность) при современных коммуникациях на качестве работы никак не отражается. Более того, многим структурам в исторических зданиях центра Москвы уже явно тесно, а сами здания при всей их культурной ценности, морально устарели.
Однако задача переезда федеральных ведомств за город неизбежно влечет за собой необходимость создания на новом месте полноценных условий не только для работы, но и для жизни сотрудников этих структур, обслуживающего персонала, членов их семей. Необходим не просто полноценный, но и современный, как раньше говорили «соцкультбыт». Главным образом инженерное обеспечение и транспортная доступность новых районов. Здесь основную роль играет уже решение городских властей об активном развитии дорожной сети, включая эстакады и многоуровневые узлы (позволяющие перемещаться, минуя МКАД), а также всех видов городского транспорта, включая новые станции и ветки метро, железнодорожные перегоны и т.п.
В таких условиях найдется достаточно желающих переехать из центра мегаполиса поближе к природе с сохранением всех прав и привилегий жителей столицы. Соответственно жилая застройка новых районов станет поистине массовой.
Именно по этой причине в соответствии с генпланом развития Москвы на 20 лет, принятым в 2005 г., запланировано благоустроить окраины и увеличить площадь столицы в 2,4 раза за счет подмосковных территорий с созданием новых крупных административных округов.
В будущем Москва начнет расширяться на юг и восток, но начался процесс с юго-западного направления, где, например, ПИК, по данным «Ведомостей», намерен развивать сразу 2 большие площадки, – около 150 га общей площади.
Грандиозный проект, получивший название Новая Москва, естественным образом привлек внимание самых серьезных московских инвесторов. В результате именно на этих территориях в 2020 г. совершались крупнейшие сделки по приобретению земли под комплексную жилую застройку с созданием с одной стороны новых современных технологичных рабочих мест, а с другой – максимально экологичных условий жизни с благоустроенными общественными пространствами и живописными зелеными зонами отдыха.
Вот лишь несколько примеров таких сделок:
- Группа компаний «Самолет» приобрела участок в 165 га по Киевскому шоссе в 15 км от МКАД. Поэтапно к 2040 г. здесь должны появиться около 1,3 млн. кв. м жилья, детские сады на 6,2 тыс. и школа на 2,7 тыс. человек. Плюс помещения для бизнеса. Размер инвестиций этого девелопера в Новомосковский административный округ – 100 млрд. руб. Срок окончательной реализации – 2040 г.
- В апреле 2020 г. «Главстрой» начал возведение первого из 37 жилых корпусов ЖК «Героев» в подмосковной Балашихе. На площади 90 га помимо жилых домов общей площадью около 1,5 млн. кв. м расположатся 2 поликлиники, 5 детсадов, 3 школы и т.п. Первые дома планируются к сдаче в конце 2021 г., последние – к середине 2029. Под этот проект Банк ДОМ.РФ весной 2020 г. в рамках проектного финансирования открыл компании кредитную линию на сумму 47,8 млрд. руб.
- В обмен на обещание достроить 2 «чужих» проблемных подмосковных ЖК, замороженных еще в 2013 и 2016 гг., группе компаний «Инград» были предоставлены 60 га в районе Мытищ, где в течение 10 лет планируется возвести 550 тыс. кв. м жилья со всей необходимой инфраструктурой от паркингов до физкультурно-оздоровительного центра, от нескольких школ и детсадов до поликлиники и торгового центра. Сумма инвестиций – 60,5 млрд. руб.
Сокращение спроса началось в феврале 2022 года
Спрос на загородные объекты этой осенью ниже, чем осенью прошлого года. Падение началось еще в начале 2022 года. И если летом рынок слегка оживился из-за сезонного интереса, то после 21 сентября продажи снова встали. Впрочем, в сентябре волнение покупателей было выражено уже меньше, чем весной: если в марте свои планы отложили 30% покупателей, то в сентябре — около 20%, отмечает Анна Березина, руководитель загородного направления ЦИАН.
Согласно базе данных ЦИАН, в Татарстане насчитывается 138 коттеджных поселков. Средняя цена коттеджа в республике составляет 10,8 млн рублей. Средняя цена участка в коттеджном поселке — 3,7 млн рублей. Минимальная стоимость коттеджа в поселке — 3,9 млн рублей, а участка — 60 тысяч рублей. Наименьшая площадь коттеджа в республике — 65 кв. метров. Самый просторный объект — 392 кв. метров. Участок с наименьшей площадью — 4 сотки.
Аналитический центр «Домклик» в исследовании назвал населенные пункты в России, где c апреля по сентябрь было зафиксировано снижение стоимости частных домов. В лидерах снижения оказались районы в Татарстане, Самарской и Омской областях, а также в Краснодарском крае.
Рост предложения районных торговых центров является откликом на изменение модели потребления и покупательского поведения, мобильности жителей мегаполисов. Малоформатные ТЦ становятся инфраструктурными объектами, которые отлично подходят для проведения концептуальных экспериментов.
• Поиск новых партнеров. В связи с приостановкой деятельности международных компаний российские торговые центры и универмаги заинтересованы в расширении ассортимента и открытии магазинов новых брендов из стран-партнеров.
• Перестройка логистических цепочек. На фоне нестабильной экономической ситуации наблюдается нарушение логистических цепочек, что приводит к дефициту товаров и сырья, а также росту цен. В связи с этим компании пересматривают структуру сетей поставок.
Кадастровая и средняя рыночная цена
Не все участки в Подмосковье имеют одинаково высокую цену. Есть факторы, которые влияют на повышение или понижение стоимости одной сотки в Московской области:
- Имеет значение класс, категория земли. Ведь физические лица чаще интересуются земельными участками под индивидуальное жилое строительство, под дачи, под ведение личного подсобного хозяйства. Юридическим лицам также нужна земля под строительство, но строительные работы будут вестись совсем в других масштабах.
- Рассматривается, насколько земельный участок отделен от МКАД.
- Также важна транспортная доступность района расположения 10 соток или участка другой площади. Всегда можно уточнить расположение участка на карте по его кадастровому номеру, например.
Это основные критерии установления цены на землю в Подмосковье, но каждый из них нужно рассмотреть более детально. Есть участки, которые считаются элитными, такой класс земли доступен немногим, только состоятельным лицам. Но также земельный рынок может предложить и более доступные варианты наделов.