Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «12 важных вопросов про налоговый вычет на покупку квартиры». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если квартира стоит 1,5 млн руб., то вычет по расходам на ее покупку составит 1,5 млн руб. — можно вернуть 13%, то есть 195 тыс. руб. уплаченного НДФЛ.
Список документов для налогового вычета
Для начала нужно заключить сделку по покупке жилья. Затем получить в налоговой инспекции уведомление о том, что вы имеете право на вычет. И это право требуется документально подтвердить и доказать, что вы совершили покупку.
Для оформления имущественного вычета при покупке квартиры необходимы документы:
- декларация о налогах на доходы физлиц по форме 3-НДФЛ (бланк можно взять в налоговой или на ее сайте);
- справка от доходах по форме 2-НДФЛ (получить у работодателя);
- договор купли-продажи жилья;
- свидетельство о праве собственности (или выписка из ЕГРН);
- акт приема-передачи квартиры налогоплательщику (или доли в ней);
- документы, подтверждающие расходы на покупку имущества (банковские выписки, расписка от продавца о получении денег);
- паспорт;
- свидетельство о заключении брака (если квартира приобретена в браке).
При получении вычета по ипотечным процентам нужно предоставить:
- договор с кредитной организацией;
- график погашения кредита и уплаты процентов за пользование заемными средствами.
Налоговый вычет при покупке квартиры в рассрочку: ответы на вопросы
Вопрос № 1. Куприянов является пайщиком ЖСК «Звездный». С марта 2017 Куприянов проживает в новой квартире. Остаток паевых взносов Куприяновым выплачен в апреле 2023, в том же месяце квартира снята с баланса ЖСК «Звездный» и передана в собственность Куприянову. Когда Куприянов может оформить вычет?
Ответ: Согласно разъяснениям Минфина, у пайщика возникает право на оформление компенсации только после получения жилья в собственность. В случае с Куприяновым это право наступает в апреле 2023.
Вопрос № 2. Козлов оформил рассрочку на квартиру у застройщика АО «ЖилСтрой-5» в августе 2012. Стоимость квартиры (2 млн. 500 руб.) полностью выплачена Козловым в сентябре 2023. На какую сумму возврата может рассчитывать Козлов?
Ответ: Так как сделка заключена до 01.01.14, то Козлов не может многократно обращаться в ФНС за вычетом. Поэтому Козлову целесообразно обратиться за вычетом по факту полной выплаты долга. Ведь в таком случае обращение будет единоразовым, а значит, Козлов сможет оформить максимальный возврат (260 тыс.).
В каких случаях можно получить имущественный вычет при ипотеке
Имущественный вычет — налоговый вычет при покупке недвижимости — можно получить, если вы работаете официально и получаете «белую» зарплату (платите подоходный налог 13%). Вычет при ипотеке можно получить в следующих случаях:
- Строительство или покупка жилья: квартиры, частного дома, комнаты или доли
- Покупка земельного участка с жилым домом или под строительство дома
- Расходы по выплате процентов по ипотечному кредиту
- Расходы на отделку и ремонт жилья — в случае с новостройкой (если приобреталась у застройщика без отделки)
Можно ли сразу получить 650 000 рублей
В теории — да, вы можете получить 650 000 за раз. Почему «в теории»?
Во-первых, ваш официальный доход в этом случае должен быть минимум 5 млн рублей в год (650 000 — это 13% от 5 млн). Во-вторых, сумма кредита должна быть около 31 млн, а ставка по ипотеке — примерно 10% годовых.
Получается, чтобы получить 650 000 налогового вычета разом, вам надо купить недвижимость стоимостью более 31 млн рублей и иметь официальный годовой доход минимум в 5 млн рублей.
Обычно это происходит по-другому. Чтобы было понятнее, объясним на другом примере.
В 2019 году Олег и Маша купили квартиру за 3 млн рублей в ипотеку. Раз в год каждый из них может получить налоговый вычет 13%. В 2019 году Олег официально заработал 0,5 млн рублей и заплатил налог 65 000. У Маши «белая» зарплата выше, в год она заработала 0,6 млн и заплатила налог 78 000.
Эти уплаченные за прошлый год налоги они могут получить в 2020 году (не раньше). 65 000 + 78 000. Итого 143 000 на семью. И так каждый год, пока не накопится лимит в 650 000.
Люди, как правило, сначала получают вычет за покупку квартиры (260 000 — 13% от 2 млн), а потом за проценты по ипотеке (390 000 — 13% от 3 млн). Поэтому процесс получения имущественного вычета обычно длится несколько лет.
Законодательство не накладывает ограничения на число лет возмещения. Если ипотечный договор подписан на 30 лет, то можно ежегодно оформлять вычет по мере уплаты процентов за ипотеку.
Единственное ограничение состоит в том, что подать декларацию и вернуть налог можно только за 3 предыдущих года. Например, в 2020 году уже нельзя подать декларацию и получить вычет за 2016 год.
Когда налоговая может отказать?
Основание на налоговый вычет у участников покупки или продажи квартиры не возникает автоматически. Закон устанавливает ограничение следующим лицам:
- нерезидентам;
- неплательщикам НДФЛ.
Также вычет нельзя получить в следующих ситуациях:
- жилье приобреталось в рамках любых жилищных программ, часть оплаты выделялась из госбюджета;
- на покупку квартиры были потрачены средства господдержки семей с детьми — материнский капитал;
- вы купили квартиру у кого-то из близкой родни;
- номинальная сумма вычета уже израсходована;
- вы утратили это право (при покупке квартиры до 2014 г.);
- жилье находится за границей.
Не могут требовать вычет ИП. У них другие бюджетные платежи и налоговые вычеты.
Чем рассрочка невыгодна покупателю?
Фактически покупатель должен выплатить застройщику стоимость квартиры за максимальные 2 года, в связи с чем размер ежемесячных платежей значительно превышает платежи по ипотеке.
«Если взять в ипотеку квартиру за 13 млн рублей с первоначальным взносом 30% на 25 лет по ставке 6–7%, ежемесячный платеж составит в среднем 65–70 тыс. рублей. Если взять эту же квартиру в рассрочку на 2 года с таким же первоначальным взносом, ежемесячный платеж составит около 417 тыс. рублей», — комментирует Роман Соколов.
Кроме того, поскольку застройщику выгодно получение полной стоимости «здесь и сейчас», при покупке со 100% оплатой либо по ипотеке клиент может получить дисконт в пределах 2–7%. В случае рассрочки скидки, как правило, не предоставляются.
Налоговый вычет при рефинансировании ипотеки
Нередки случаи, когда после оформления ипотеки и получения возможности налогового вычета появляется необходимость рефинансирования жилищного кредита (например, по причине возникновения сложностей с внесением ежемесячных платежей или подбором более выгодных условий кредитования). В этом случае многие заемщики задаются вопросом, сохранится ли право на возврат уплаченных процентов? Налогоплательщики могут рассчитывать на получение льготы при соблюдении правила: в новом договоре должны быть отсылки к прошлому соглашению с указанием реквизитов, цели кредитования, суммы, наименования объекта, срока и т. д. Важно наличие в документах информации, что актуальный кредит относится к той же недвижимости, какая кредитовалась изначально.
С точки зрения законодательства нет ограничений относительно количества договоров кредитования и рефинансирования, но есть по числу объектов, в отношении которых один и тот же человек имеет право на налоговый вычет. Их не может быть больше одного. Не важно, по какой причине произошла смена банка, после заключения нового договора заемщик сможет оформлять возврат.
Чтобы получить налоговый вычет после рефинансирования потребуются документы:
- паспорт собственника;
- ипотечный договор с банковской организацией;
- заполненные декларации 2-НДФЛ и 3-НДФЛ;
- справка от кредитора о сумме выплаченного долга и остатке кредита;
- выписка из ЕГРН о праве собственности;
- заявление по установленной форме.
Порядок оформления гражданином налоговой компенсации
Чтобы получить правомерный возврат уплаченного налога, законно причитающийся гражданину при покупке жилплощади на условиях оформления рассрочки, необходимо следовать определенному порядку:
- Подготовка пакета необходимых бумаг:
- документация, подтверждающая факт оплаты заемщиком приобретенного жилья;
- выписка о существующем праве собственности, предоставленная органами Росреестра;
- документальное подтверждение оплаты полученного кредита;
- удостоверение суммы начисленных процентов;
- кредитное соглашение со всеми приложениями;
- соглашение о купле-продаже жилплощади с актом приема-передачи объекта;
- гражданский паспорт;
- документальное подтверждение занятости и заработка;
- налоговая декларация;
- заявка на компенсацию уплаченного налога.
- Передача собранных документов налоговой службе или работодателю.
- Получение причитающегося вычета в регламентированные сроки.
Порядок вычета с 2014 года
Со вступлением изменений в налоговое законодательство (с началом 2014 года) лица, оформившие право собственности после поправок, получили право неоднократного заявления налогового вычета в пределах установленного его размера. Таким образом, оплачивая стоимость квартиры в рассрочку, можно было в каждом налоговом периоде претендовать на получение вычета из расчета внесенной в порядке рассрочки оплаты. Достаточно было представлять декларацию и документы, подтверждающие внесение денег.
Вместе с тем, для тех, кто уже получил вычет, оформив собственность до 2014 года, ничего не изменилось, и считалось, что своим правом они уже воспользовались независимо от того, какой размер вычета они получили – в пределах всего доступного объема или исходя из фактически понесенных затрат. Те же, кто до 2014 года вычет не оформлял, получили право его получения на общих основаниях, в том числе с правом неоднократного его заявления в каждом налоговом периоде, пока не будет выбрана все доступная сумма вычета.
Законодательные изменения 2014 года стали своеобразным барьером и разделили всех, кто приобрел квартиры в рассрочку, на две категории – тех, кто мог получить вычет в полном объеме, и тех, кто формально этого сделать уже не мог, хотя фактически и имел на это право.
Срок получения вычета
Обратиться за получением налогового вычета при приобретении жилья на вторичном рынке можно сразу после регистрации сделки. Если квартира приобреталась в новостройке, подать документы можно после сдачи дома в эксплуатацию и подписания акта приема-передачи жилья. Сумма налогового вычета не может превышать уплаченных вами за год налогов или ежемесячных платежей по НДФЛ.
Вернуть налог можно только за календарный год, в котором появилось право на него, и за последующие годы. Получить налоговый вычет за недвижимость за годы, предшествующие году возникновения права на вычет, нельзя. Ограничений по срокам получения вычета нет: если вы приобрели жилье в прошлом году, но не оформили вычет сразу, сделать это можно сейчас, и через десять лет, и через 20 лет после покупки квартиры. Но стоить помнить, что вернуть подоходный налог получится не более чем за три последних года.
Примеры
Новостройку оплатили в 2016 году, а право собственности на нее оформили только в 2018-м. Право на вычет появилось в 2018 году. В 2020 году собственник подает декларации за 2019 и 2018 годы. Ему вернут НДФЛ, уплаченный в эти и последующие годы, а за 2017-й не вернут, потому что тогда еще не было права на вычет.
Квартира куплена в 2017 году, тогда же оформлено на нее право собственности, а оформить вычет решили в 2020 году. Вернуть налог можно за 2019, 2018 и 2017 годы.
Единственным исключением из этого правила является перенос вычета пенсионерам. Они могут получить вычет не только за тот год, когда приобрели недвижимость и оформили право собственности на нее, и последующие годы, но и за три предыдущих года.
Какие документы нужны для получения налогового вычета за покупку квартиры
Введение нового упрощенного порядка не отменяет возможности воспользоваться имущественным вычетом по старым правилам. Для этого потребуется собрать пакет документов:
- Форма 3-НДФЛ. Проще всего заполнить ее в программе, которую можно скачать на сайте ФНС. Никакие специальные познания для этого не понадобятся.
- Справки 2-НДФЛ от всех источников дохода. Можно бесплатно скачать на портале Госуслуг.
- Документ о собственности – выписка из ЕГРН. Юридически значимую выписку из Росреестра можно заказать онлайн на сайте или в приложении ЕГРН.Реестр. Это самый удобный и быстрый способ.
Нормативно-правовая база
Введение поправок к положениям налогового кодекса о возврате уплаченного налога при покупке недвижимости дало возможность гражданам неоднократно заявлять свои права на получение вычета до момента исчерпания его установленного законом размера. Таким образом, сегодня подавать документы на возврат уплаченного налога возможно в каждом налоговом периоде, в котором были осуществлены платежи по уплате. В отношении тех, кто уже оформил налоговый вычет до 2014 года, ничего не меняется, они уже получили возвраты уплаченных налогов.
Для оказания поддержки гражданам России правительство установила возможность частичного возврата средств, которые были потрачены на покупку жилья. Компенсация расходов происходит через процедуру оформления налогового имущественного вычета. Сегодня многие продолжают задаваться вопросами, можно ли оформить налоговый вычет, если квартира была приобретена в рассрочку, в кредит у застройщика, в ипотеку, с использованием средств маткапитала. Рассмотрим эти вопросы более подробно.
Кто имеет право на вычет
Закон основан на следующей логике: поскольку ваши деньги пошли на что-то полезное, вам их компенсируют. Полезными расходами признаются траты на здоровье, получение знаний, а также на улучшение условий проживания. Однако не всем жителям страны дается это право.
Вам вернут деньги, если вы приняты на работу в соответствии с Трудовым Кодексом. Контракты, заключенные в рамках гражданского законодательства, не учитываются. Налог возвращается с выплаченного взноса на доходы физлиц, поэтому вы должны быть плательщиком НДФЛ.
Квартира должна быть куплена за наличные деньги или получена по ипотеке. Налог вернут только собственнику квартиры, так как покупка жилья другому человеку не подпадает под действие разрешения на вычет. Вы вправе зарегистрировать собственность на несовершеннолетнего. Родители/опекуны — законные представители — получат разрешение на вычет при условии перечисления ими налога.
Куда подавать документы?
Собрали документы, сделали копии, что дальше? В территориальном УФМС отдайте специалисту заполненную декларацию 3-НДФЛ с ксерокопиями. Можно переслать ее ценным письмом почтой России. Важный нюанс — подавать бумаги в том же году, когда купили квартиру, нельзя. Нужно подождать год.
Есть еще два варианта подачи заявления на возврат. Первый — заполнение заявки на налоговый вычет на квартиру в личном кабинете на портале налоговиков. Второй вариант предусматривает подключение работодателя и получение зарплаты в полном объеме, без отчисления НДФЛ. В первом случае подготовленные бумаги отсканируйте и прикрепите к декларации. Саму 3-НДФЛ можно заполнить онлайн в специальной программе. Проверка бумаг длится около 3 месяцев, потом вы получите уведомление, подтверждающее право на вычет, или мотивированный отказ. При положительном решении через 30 дней после извещения на указанный вами счет придут деньги.
Получить вычет по месту работы немного проще. Заполнять 3-НДФЛ не надо, ждать целый год тоже. Бухгалтерия не будет выплачивать вам налоговый вычет. Они просто перестанут высчитывать НДФЛ, пока номинальная сумма не будет выбрана. Чтобы получать деньги этим способом, отправьте в налоговую заявление на уведомление о праве на вычет. Приложите копии подтверждающих документов. Можно это сделать лично, можно онлайн в личном кабинете на сайте. Через 30 дней вы получите искомое уведомление, которое и отнесете работодателю.
Если по окончании года сумма вычета не будет исчерпана, надо заново писать заявление налоговикам. Копии документов второй раз не подаются. Налоговый инспектор может потребовать оригиналы документов, чтобы сравнить их с копиями. Будьте готовы их предъявить.