Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Она сказала «да»: когда необходимо согласие супругов на сделку». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Еще 6 лет назад для проведения любой сделки с недвижимостью, покупкой либо продажей было нужно согласие супруга (супруги). После изменения законов, (ФЗ № 302 от 30.12.2012 г.), регулирующих эту область гражданского права, письменное подтверждение на проведение сделки от жены (мужа) теперь не требуется.
Есть ряд случаев, когда согласие супруг/а(и) необходимо для покупки земельного участка и наоборот – когда вопрос можно решить самостоятельно. В основном, все зависит от наличия или отсутствия брачного договора.
Если согласие супруг/а(и) нужно, то регистратор может принять документы в работу, но приостановить сам процесс, пока не будет предъявлено нотариально заверенное согласие.
Если участок был продан без согласия супруг/а(и), то факт продажи можно оспорить через суд – пока не вышел срок исковой давности.
|
Еще немного внимания! Напишите в комментариях, как думаете – подобная бюрократия упрощает жизнь среднестатистического гражданина или сделана больше для удобства государственных служб? |
Последствия, если супруг согласие не давал
Внимательно прочтите второй абзац в п. 2 ст. 35 СК РФ — «Сделка, совершенная одним из супругов по распоряжению общим имуществом супругов, может быть признана судом недействительной по мотивам отсутствия согласия другого супруга только по его требованию и только в случаях, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки.»
Получается, что если человек за семейные деньги приобрел недвижимость втайне от своего супруга, сделку купли-продажи можно оспорить. Как и писала выше, заработанные и потраченные в браке деньги являются общим имуществом.
Чтобы оспорить сделку, супругу нужно будет доказать в суде, что он не был согласен на сделку и что продавцы знали о об этом. В случае победы придется возвращать приобретенную недвижимость, а продавцам — возвращать деньги обратно.
Противоречие в законе
Статья 35 пункт второй Семейного Кодекса Российской Федерации гласит, что право одного из супругов на распоряжение совместно нажитой собственностью имеет место лишь при наличии согласия другого супруга. При этом данное согласие должно предполагаться по умолчанию в случае крупной сделки. Любую сделку по покупке квартиры можно признать недействительной при несогласии одного из супругов или доказанном факте его неосведомленности в крупном приобретении другим супругом.
Растолковав эту статью в буквальном смысле, получаем следующее: чтобы вступить в крупную сделку, Продавец не обязан требовать у покупателя, находящегося в браке, согласие его супруга на покупку недвижимости, заверенное нотариусом.
Процесс оформления доверенности
Допуск к покупке, оформление участка составляется на традиционном бланке. В документе перечисляются:
- локация, дата подписания согласия;
- сведения паспорта супругов;
- информация о свидетельстве о браке.
Затем идет сам текст соглашения, где изъясняется желание одного из членов брака. По желанию, в документ могут быть вписаны конкретные пункты, которые разрешают супругу/супруге учувствовать в определенных процессах:
- представлять жену/мужа в органах регистрации;
- получать бумаги, дубликаты документов, которые требуют банковские компании;
- вносить средства за покупку имущества;
- ставить собственную подпись на акте передачи/приемке;
- ставить собственную подпись на договоре.
Когда необходимо согласие супруга при распоряжении участком?
Согласие супруга, заверенное нотариально, необходимо в случае продажи, обмена, дарения земельного участка. При этом если земельный участок принадлежал одному из супругов до брака, то одобрение второго супруга на сделку не требуется. Это имущество является личной собственностью супруга и впоследствии не участвует при разделе, если иное не предусмотрено условиями брачного контракта.
На практике может возникнуть ситуация, когда земельный участок приобретается на деньги от продажи личного имущества одного из супругов.
В этом случае приобретенный земельный участок будет являться общей совместной собственностью супругов и, соответственно, при разводе будет делиться пополам. И если у супругов нет брачного контракта, то второму супругу придется в суде доказывать, что недвижимость приобретена на его личные средства. Разумеется, должны быть в наличии подтверждающие документы.
Впоследствии может оказаться, что в земельный участок вложены средства второго супруга, в результате чего его стоимость значительно увеличилась. Тогда при распоряжении земельным участком нужно заручиться согласием второго супруга.
Нужно ли разрешение одного из супругов на покупку/продажу земли? Прежде всего, нужно определиться с тем, что собой представляет собственность супругов. Согласно ГК и СК РФ, всё имущество, нажитое во время брака (за небольшими исключениями), подчиняется следующим правилам:
- То, что было приобретено в период после регистрации брака в ЗАГСе, считается общей собственностью – кто бы ни был указан в ЕГРН как собственник.
- Если супруги заключили брачный контракт, нужно руководствоваться его правилами.
- Собственность может быть поделена по соглашению – как после развода, так и во время брака.
- Все споры могут быть решены в суде.
Следовательно, если нет прямого указания в законе или брачном контракте, всегда нужно согласие супруга на продажу общей земли. А вот с покупкой – всё сложнее.
Необходимо ли согласие супруга на приобретение земельного участка?
Согласно пунктам 2 и 3 статьи 35 Семейного кодекса РФ, вступление в право собственности на объект недвижимого имущества для лица, состоящего в браке, возможно только с согласия супруга. Совершение некоторых сделок в отношении совместного имущества возможно без согласия супруга, только если эти сделки не требуют обязательной государственной регистрации. Их законность может быть оспорена в судебном порядке только по инициативе супруга, не дававшего согласия на их совершение. Но приобретение недвижимости является сделкой, требующей государственной регистрации. Таким образом без нотариально заверенного документа действительно не обойтись.
В соответствии с п. 3 статьи 35 Семейного кодекса РФ, для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.
Впрочем, супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.
Как мы видим, данная норма не дает однозначного ответа на вопрос о необходимости в получении согласия супруга на покупку недвижимости. Однако ранее Верховный Суд РФ указывал на то, что сделки, хотя и подлежащие государственной регистрации, но не связанные с распоряжением общим имуществом супругов, не требуют согласия другого супруга на их заключение. Для того чтобы избежать неприятной волокиты по оформлению сделки в дальнейшем, рекомендуем данное согласие все-таки получить.
Приобретение земельных участков в России – процесс, который рассматривается в контексте реализации права частной собственности, что, в свою очередь предполагает возможность пользования, распоряжения, владения земельным участком. Необходимость финансовых вложений в покупку земли со стороны частного лица ведет к вопросу о необходимости их согласования, если гражданин находится в официальном браке.
Право частной собственности на земельный участок – это одна из форм собственности, предполагающая владение и распоряжение имущественным объектом, как частными гражданами, так и организациями – юридическими лицами. Их возможность иметь земельный участок закреплена в Конституции РФ (Ст. 35), и на практике это означает, что и физические, и юридические лица имеют право быть покупателями и продавцами земли, подлежащей отчуждению, согласно российскому законодательству.
Но, с другой стороны, Семейный кодекс Российской федерации (ст. 35) отчасти противоречит этому Федеральному закону (№ 302). Во второй части этой статьи сказано, что согласие жены или мужа при сделках по покупке/продаже недвижимости не нужно подтверждать в письменном виде, так как оно по умолчанию является положительным. А вот в третьем пункте имеется практически обратное пояснение — гражданин обязан предоставлять государственным регистрационным органам, регулирующим подобную деятельность, подтверждение согласия супруга на сделку по приобретению квартиры или другого недвижимого имущества в 2020 году, оформленное в письменном виде.
Вне зависимости от того, недвижимость (к примеру, гараж, квартира) покупается или на нее оформляется ипотека или кредит, в 2020 году согласие супруга на покупку должно иметь нотариальное подтверждение подлинности. В противном случае оно не будет иметь какой-либо юридической силы. Для этого можно обратиться в любую нотариальную контору. Важно: это должен делать именно тот, кто дает свое согласие на приобретение недвижимости, и без его личного присутствия нотариус не будет оформлять этот документ.
Когда оформить, чтобы не упустить срок
Юристы советуют оформить соглашение и заверить его нотариально в то время, когда участок покупается на денежные средства, поступившие от продажи крупного имущества одного из участников брака. Купленная именно на эти средства земля, автоматически признается общей, значит, при разводе будет делиться пополам. Доказать, что земельный участок необходимо считать личным имуществом одного из супругов можно только посредством суда. Инстанция потребует документы, которые являются подтверждением происхождения потраченных денег.
Еще один случай, когда письменное согласие второго члена семьи не будет лишним – приобретение дома с земельным участком на средства, предусмотренные материнским капиталом. В такой ситуации, законодательством предусматривается выделение долей на всех членов семьи. Эта недвижимость должна подвергаться обязательной регистрации в кадастровой палате. Преимуществом будет перечисление нижеуказанных действий в доверенности, которая оформлена на одного из супругов:
- сбор бумаг и их последующая передача;
- приобретение жилья с земельным участком;
- проведение регистрационных действий в Росреестре;
- избавление от обременения после того, как денежные средства поступят в распоряжение продавца с мат. капитала.
Нужно ли разрешение от мужа (жены) на приобретение земли
Еще 6 лет назад для проведения любой сделки с недвижимостью, покупкой либо продажей было нужно согласие супруга (супруги). После изменения законов, (ФЗ № 302 от 30.12.2012 г.), регулирующих эту область гражданского права, письменное подтверждение на проведение сделки от жены (мужа) теперь не требуется.
Приобретенное в браке имущество считается общим, не зависимо, на чье имя оно зарегистрировано, и кто из семейной пары оплачивал покупку. Единственный случай, когда приобретенное в супружестве имущество может принадлежать только жене либо мужу, если до официальной регистрации отношений был подписан брачный договор, предусматривающий иные формы деления совместно нажитого добра. Когда у семейной пары есть такой документ, разрешение на приобретение земельного надела, жилища от второго супруга не нужно.
В 2019 году никаких изменений в этой области права не предвидится. Договор на приобретение недвижимого имущества не нужно регистрировать, а соответственно, от второго члена семейной пары не нужно одобрение покупки.
Как оспаривают сделки, совершенные без согласия супруга
Если для подписания договора сторонами не нужно согласие от законной супруги (супруга) покупателя, то для проведения регистрационных действий, такой документ может понадобиться.
В семейном кодексе содержится несколько противоречивых статей. Пункт второй ст. 35 СК РФ регламентирующий крупные сделки одного из супругов позволяет совершать покупки без подтверждения мужа (жены). А в п.3 этой статьи указывается на необходимость письменного документа, разрешающего произвести юридически значимое действие с земельным наделом, домом.
Важно. Для проведения регистрации купленного объекта недвижимости понадобится письменное согласие от второго члена семейной пары. Имеют силу бумаги, заверенные в нотариальной конторе.
Когда письменное подтверждение от второго супруга отсутствует, возможны два варианта развития событий:
- Документы в работу принимаются, но с условием, что процедура проведения регистрации может быть приостановлена.
- Чиновник регистрирующего органа одобряет сделку, но с условием предоставления необходимого документа в оговоренные постановлением сроки.
Закон требует личного присутствия второго супруга либо наличие документа, подтверждающего его согласие на совершение юридически значимых действий:
- отчуждения недвижимости;
- обмен;
- дарение;
- продажа.
Важно. Любой объект недвижимости, который одним из супругов был приобретен до брака либо получен по наследству, договору дарения, является его личной собственностью. Второй супруг не имеет к этому имуществу никакого отношения, поэтому его одобрения на проведение сделок с этой недвижимостью не требуется.
Таким образом, становится понятно, что при покупке земельного участка, не нужно письменное разрешение от второго супруга. Этот документ понадобится в обязательном порядке, когда возникнет нужда совершить юридически значимую сделку с земельным участком. Согласно закону, на все действия, которые должны быть зарегистрированы в кадастровой палате, требуется согласие от жены (мужа).
Юристы советуют взять оформить нотариально заверенное разрешение от жены (мужа), когда земельный надел приобретается на средства, поступившие в семейный бюджет от продажи крупного личного имущества одного из супругов. Дело в том, что купленная на эти средства земля автоматически будет считаться общей собственностью и при разводе ее поделят пополам. Только через суд, при наличии бумаг, доказывающих происхождение затраченного капитала, можно будет доказать, что приобретенный участок должен считаться личным имуществом.
Вторая ситуация, когда заверенный в нотариальной конторе документ не повредит, это покупка домовладения с земельным участком на материнский капитал. Этот случай предусматривает обязательное выделение долей на каждого члена семьи. Приобретенное имущество должно быть в обязательном порядке зарегистрировано в Едином кадастре. Выгодно, когда в доверенности, оформленной на одного из супругов, перечислены несколько видов юридических действий:
- сбор и передача документов;
- покупка жилья с земельным наделом;
- оформление регистрации в Росреестре;
- снятие обременения после перечисления продавцу денег с материнского сертификата.
В процессе регистрации сговора по продаже земельного надела в Росреестре государственный чиновник не пропустит документы в работу, если будет отсутствовать заверенное в нотариальной конторе одобрение супруга. Исключение составляет редкий случай, когда акт продажи состоялся между супругами и все права на проданный участок перешли к жене (мужу).
Важно. Когда есть доказательства, что в земельный надел, приобретенный до свадьбы одним из супругов, вложены средства второго члена семейной пары, значительно увеличившие стоимость участка, на продажу такой недвижимости потребуется одобрение жены (мужа).
Проведенную без письменного согласия сделку, суд по заявлению стороны, чьи интересы были нарушены, может признать недействительной. Подать исковое заявление истец имеет права в течение одного года, после того, как он получил сведения о продаже общего участка. Нужно ли разрешение супруга на покупку земельного участка, тратить на его оформление деньги или нет, покупатель надела должен решить для себя сам.
Оформление разрешения на покупку недвижимости
Согласие супруга на покупку недвижимости надо оформлять у нотариуса. Простая письменная форма не допускается. Документ составляется на основании пожеланий волеизъявителя, в нем должно быть понятно кто, кому и на что дает свое одобрение. В разрешении на совершение сделки желательно указать конкретный объект недвижимости, можно устанавливать рамки допустимых условий для совершения покупки, например, максимальную цену.
Нотариальное согласие срока не имеет, если только его не ограничил сам волеизъявитель. Но оно должно быть сделано до подписания сделки купли-продажи. Присутствие будущего собственника недвижимости не обязательно.
Рассмотрим в таблице ниже список документов, необходимых для оформления согласия на сделку с недвижимостью:
|
Вид документа |
Когда требуется |
|
Паспорт супруга, который дает согласие |
Всегда |
|
Паспорт второго супруга — приобретателя |
Всегда |
|
Свидетельство о браке |
Всегда |
|
Свидетельство о разводе |
В случае развода |
|
Данные об объекте недвижимости (предварительный договор, проект договора купли-продажи) |
При наличии |
Порядок оформления одобрения
Утвержденного образца для написания разрешения на сделку по покупке недвижимости не существует. Документ составляется по общим принципам делопроизводства. В преамбуле прописывается название и дата подписания соглашения. Далее идет вводная часть, в которой указываются паспортные данные обоих членов семьи, номер и серия свидетельства о браке.
В основной части, в произвольной форме, прописывается согласие на совершение сделки. Здесь также следует описать особенности процесса, адрес недвижимости и ее основные характеристики. Рекомендуется также прописать стоимость дома или земельного участка.
Указывается также факт отсутствия брачного договора и других документов, влияющих на возможность совместного распоряжения объектом. В заключительной части ставят подписи сторон и заверение нотариуса.
Нужно ли давать согласие на сделку бывшему супругу?
Супругами в 2014 г. приобретен за счет общих денег земельный участок. На земельном участке был построен дачный дом, право собственности на который было зарегистрировано на супруга.
11 октября 2018 г. брак между супругами был расторгнут. А спустя 3 недели уже бывший супруг продал дачный дом. Переход права собственности к новому покупателю зарегистрирован 06.11.2018 г.
Супруга обратилась в суд с иском о признании сделки недействительной. Ведь она не давала нотариального согласия на продажу земельного участка с домом.
Все нижестоящие суды поддержали требование супруги по мотиву того, что была осуществлена продажа совместно нажитого имущества без ее одобрения.
Бывший же супруг не согласился с признанием ½ доли на земельный участок и дом за супругой и дошел до ВС РФ. Высшие судьи по-другому рассмотрели данный спор (определение ВС РФ от 30.06.2020 г. №80-КГ20-3).
Как отметили судьи, семейное законодательство не регулирует отношения между бывшими супругами. Таким образом, бывшие супруги приобрели статус участников совместной собственности. И дело уже рассматривается с позиции: знала или нет другая сторона о заключении сделки или заведомо должна была знать (п.3 ст.253 ГК РФ, определение Ульяновского областного суда от 09.11.2021 г. №33-4184/2021).
Чтобы понимать, необходимо ли соглашение мужа на продажу квартиры, следует учитывать его значение при проведении сделки. В Семейном Кодексе прописано, что все имущество, которое муж с женой приобрели, будучи в браке, является совместным. Нюанс в том, что покупка должна быть совершена на общий бюджет.
Также если жилье будет зарегистрировано на одного из семьи, то второй имеет такое же право собственности. Если есть желание, то разрешено поделить жилплощадь на двоих поровну и записать отдельную часть на каждого.
Но это не всегда приносить удобство при совершении сделки, поэтому нередко дом или квартира записывается на одного человека. Даже если муж и жена равных в долях покупали квартиру или дом.
Именно поэтому без согласия супруга на продажу квартиры какие либо сделки с ней недопустимы. В этом и заключается основная цель соглашения. Поэтому при осуществлении сделок с недвижимым имуществом понадобится составить специальное соглашение, если жилье является совместным. Это возможно в таких случаях:
- Приобретение жилья было в период официального брака.
- При заключении брачного контракта было указано, что супруг имеет право на часть имущества, даже если законодательно прав нет.
- Если жилье было зарегистрировано на обоих.
В таких случаях нужно подтверждение о том, что супруг не против продавать имущество. Все же встречаются случаи, когда он не разрешает продавать жилье. Какие этому причины:
- Нет желания тратить свое время на написание.
- Второй супруг не хочет продавать имущество.
- Скрытие от оформления документа.
Это базовые причины, очень часто другие причины могут помешать получить нотариальное согласие на продажу имущества.