Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Незаконная перепланировка квартиры в 2023. Все аспекты.». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Законы нашего государства не содержат ограничений по совершению сделок с квартирой с неузаконенной планировкой. Но стоит понимать, что новый собственник получает в свое владение, пользование и распоряжение объект недвижимости, не соответствующий документам, со всеми вытекающими последствиями.
Самый оптимальный вариант – это понудить продавца до момента совершения сделки узаконить перепланировку и передать покупателю надлежащим образом оформленную документацию на квартиру. По сути, так и должно быть. Но на практике не все идет по такому идеальному плану.
В итоге, есть два варианта приобретения квартиры с неузаконенной перепланировкой:
- продавец приводит в соответствие документы до подписания договора купли-продажи
- покупатель проделывает данный путь после государственной регистрации сделки
Что такое перепланировка?
По ст. 25 ЖК РФ перепланировка — это изменения конфигурации жилья, которые вносят в технический паспорт.
Если изменения после ремонта способны навредить конструкции дома и поставить под угрозу безопасность других жильцов, обязательно согласуйте свои действия в БТИ. Получают согласование в следующих случаях:
-
совмещение ванны и туалета;
-
перенос коммуникационных систем;
-
демонтаж одной из стен (несущие стены демонтировать запрещено);
-
увеличение площади лоджии или балкона за счет комнаты;
-
монтаж батареи на балконе;
-
подключение системы теплого пола к общему отоплению.
Если Вы выполнили перепланировку незаконно, то узаконить её уже не получится и ремонтные работы придется проделать вновь, но с соблюдением всех норм. Поэтому лучше изначально перед ремонтом согласовать перепланировку и быть уверенным в её легитимности, чем потом приводить её в прежнее состояние. Ответственность за незаконную перепланировку целиком лежит на собственнике недвижимости.
Если Вы хотите узаконить незаконную перепланировку, то есть ремонт, выполненный с нарушениями закона, то сделать это не удастся и для этого лучше никуда не обращаться совсем, дабы лишний раз её не «светить». Разве что, как мы уже говорили, можете позвонить нам и, возможно, что-то удастся придумать с её согласованием.
Если Вы хотите легализовать самовольную перепланировку, то есть ремонт, выполненный без нарушений всех законов, то обращаться необходимо в Жилищную инспекцию, если недвижимость расположена в Москве, или в орган местного самоуправления (Администрацию)- если в Московской области. Однако, настоятельно рекомендуем Вам перед этим хотя бы просто проконсультироваться по своей осуществленной перепланировке у специалистов, чтобы не «засветить» её возможные несоответствия строительным и законодательным нормам.
Если же Вы хотите узнать куда сообщить о незаконной перепланировке соседей, то об этом мы расскажем ниже.
✅ Как узаконить изменения
Инициатору узаконивания изменений необходимо обратиться в БТИ или иную уполномоченную организацию и заказать план квартиры. Затем действовать по плану:
- Обратиться в БТИ с заявлением о самовольном переустройстве квартиры. В итоге приезжает сотрудник БТИ и фиксирует нарушения, отражая их в заключении.
- Обратиться в Роспотребнадзор. Необходимо получить документ о соответствии жилья санитарным нормам.
- Подготовить пакет документов: план с изменениями, копию паспорта, правоустанавливающие документы на квартиру, техпаспорт с выпиской ЕГРН, согласие прочих собственников на перепланировку, при необходимости — согласия прочих жильцов дома на внесение изменений.
- Направить документы в жилищную инспекцию или архитектурный отдел районной администрации.
- Оплатить штраф.
- Заказать новый кадастровый паспорт в Росреестре. На его изготовление уйдет около 30 дней.
В разных регионах пакет документов, необходимых для внесения изменений, может отличаться. В некоторых случаях требуется проведение строительно-технической экспертизы.
Приобретая жилплощадь с неузаконенной перепланировкой, покупатель рискует, в первую очередь, своим кошельком.
Так как, согласно ч. 3 ст. 29 ЖК РФ, новый собственник принимает на себя обязательства по приведению жилплощади в прежнее состояние, если так решено органами согласования, он и будет нести административную ответственность за их неисполнение. В таком случае физические лица уплачивают штраф в размере 2-2,5 тыс. рублей (ч. 2 ст. 7.21 КоАП РФ). В качестве крайней меры собственника могут лишить квадратных метров по решению суда и реализовать его имущество через торги (ст. 29 ЖК РФ).
Если привести в первоначальный вид и узаконить перепланировку не получится, потребуется в судебном порядке доказывать, что изменения не угрожают жизни и не затрагивают интересы третьих лиц. Все расходы, связанные со снятием ограничения, ложатся на плечи покупателя. Стоимость оформления нового техпаспорта составляет от 10 тыс. рублей.
Стоит учитывать затраты на строительные мероприятия, юридические консультации и т. д.
Неузаконенная планировка в ипотечной квартире
Неузаконенная перепланировка сегодня уже не является преградой для приобретения недвижимости в ипотеку в Сбербанке. Да и многие другие банковские организации способны выдавать ипотечные средства на приобретение квартир с перепланировкой. Однако, взять на себя координирование осуществленных работ со всеми необходимыми структурами все же необходимо. Но теперь эта обязанность ложится на плечи новых хозяев жилья. Но не все знают, чем грозит подобная особенность. И это совершенно напрасно, поскольку покупка подобного жилья в ипотеку тоже таит в себе риски.
Еще совсем недавно у покупателей в ипотеку не было возможности купить себе недвижимость, в которой осуществлялись даже малейшие, но не узаконенные модификации. Банковские организации выражали отказ в предоставлении кредита, даже когда в жилом помещении, в частности, взамен дверного проема была поставлена арочная конструкция либо демонтировались ненужные шкафы. Данной точки зрения до настоящего времени предпочитают придерживаться банки с некоторым объемом государственного участия.
Данная идея появилась всего лишь несколько лет назад. Банковские организации выдавали ипотечный кредит на покупку квартиры с незаконными изменениями, однако при этом необходимо было придерживаться некоторых предписаний. Устанавливается некоторый промежуток времени (до полугода), чтобы покупатель квартиры, т.е. потенциальный заемщик, устранил все незаконные изменения.
ВАЖНО !!! В противном случае банк, где была взята ипотека, может провести собственную проверку и установить, были ли произведены требуемые действия. И если это не подтверждалось, он имеет право требовать досрочной выплаты суммы по ипотеке. Кроме того, чаще всего, страховые компании тоже отказывают в компенсациях.
Как может быть определена неузаконенная смена планировки
Множество собственников вовсе не волнуются о том, что бумаги на недвижимое имущество не идеальны, искренне убеждая себя в том, что это ни для кого не важно. В действительности угроза нахождения противоправных имеется при любых обстоятельствах. Как правило, определение происходит так:
ВНИМАНИЕ !!! В ходе смены планировки могут произойти изменения показателей смежных сооружений. В частности, звукоизоляция пересекающейся с соседями стенки возрастет, либо станет хуже вентиляция или в противном случае соседи будут иметь возможность предположить, что в соседней квартире произошла смена планировки, и будут жаловаться в жилищную инспекцию.
После обращения в недвижимое имущество направят специальных людей, которые должны произвести сверку плановых показателей жилого помещения с ее настоящим состоянием, а при нахождении не состыковок предпишет штрафную санкцию и назначит удалить не состыковки в документацию в период до полугода либо привести жилье в его исходное положение.
Из-за множественных нарушений технических нормативов и предписаний случится аварийная ситуация, либо перебои в функционировании придомовых коммуникаций, что может предполагать интерес коммунальных служб, а после того прошлый эпизод повторится, отличие лишь в том, что сумма штрафной санкции будет наибольшей, сами изменения, может быть, устранить будет невозможно, точно так же, как и утвердить. В процессе сличения показаний приборов учета изменения планировки могут проявиться сотрудником коммунальных служб, после этого заявление будет получено от коммунальщиков в жилищную инспекцию.
Каковы риски при приобретении жилья с измененной и неузаконенной планировкой? Не опасно ли совершать такую покупку в ипотеку?
Принимая решение о покупке такой квартиры прежде всего изучите документы и проверьте соответствие поэтажного плана реальной организации пространства внутри.
Кроме того, продавец должен показать пакет документов, который отражает легализацию всех внесённых изменений, в который входят:
- проект новой планировки;
- заключения Роспотребнадзора, МЧС, Пожарного надзора и др.;
- разрешение от Жилинспекции;
- акт ввода в эксплуатацию объекта недвижимости.
Если все эти бумаги у продавца в наличии, можете быть спокойны и смело оформлять сделку.
При этом существуют виды переустройства, согласование которых не требуется по закону. К ним относятся следующие виды изменений:
- Ликвидация встроенных шкафов и устройство на их месте ниш.
- Остекление лоджий, балконов, если на них не вынесены батареи.
- Перенос газовых плит или сантехнического оборудования внутри одного помещения.
- Объединение санузла путём сноса внутренних перегородок.
Такие виды изменений считаются несущественными, поскольку планировка жилья после них не изменяется.
Если перегородка снесена между двумя жилыми комнатами, это должно быть согласовано и отражено в поэтажном плане.
Узнайте на нашем сайте о том, как согласовать перепланировку лоджии, балкона, кухни или санузла.
Как выявляют незаконную перепланировку?
Многие не переживают о том, что документы на квартиру не безупречны, полагая, что никому нет дела до этого. На самом деле риск выявления незаконной перепланировки всегда существует. Обычно выявление происходит следующим образом:
- В процессе перепланировки могут произойти изменения характеристик смежных конструкций. Например, звукопроницаемость смежной с соседями стены увеличится, или же ухудшится вентиляция или как-то иначе соседи смогут предположить, что в соседней квартире произошла перепланировка, и подадут жалобу в жилищную инспекцию
. По факту обращения в квартиру будет направлена комиссия, которая сверит план квартиры с ее фактическим состоянием, а при обнаружении несоответствий выпишет штраф и выдаст предписание устранить несоответствия в документах в срок до 6 месяцев или привести квартиру в ее первоначальное состояние. - Из-за грубых нарушения строительных норм и правил произойдет авария, либо сбой в работе общедомовых коммуникаций, что потребует вмешательства коммунальных служб, а далее предыдущий сценарий полностью повторится, с той разницей, что сумма штрафа будет больше, саму переделку, возможно, устранить будет нельзя, равно как и согласовать.
- В ходе сверки показаний счетчиков перепланировка может быть обнаружена работником коммунальных служб, после чего заявление поступит уже от лица коммунальной службы в жилищную инспекцию.
Когда перепланировку можно узаконить
Искушение переделать что-либо в планировке квартиры всегда велико. Благо сегодня для этого имеются все возможности, достаточно нанять бригаду мастеров и любая работа будет выполнена быстро и качественно. Мало кто задумывается, что результат должен быть отражен в документах на жилье. Провести сделку купли-продажи можно, с тем условием, что покупатель за свой счет исправит документы и узаконит переделку в срок до 6 месяцев.
Неоповещение покупателя о том, что в квартире имеются несогласованные должным образом перепланировки, является веским основанием для одностороннего расторжения договора купли-продажи и признания сделки недействительной.
Процесс согласования предполагает подачу документов в жилищную инспекцию. Всего потребуется собрать и представить:
- Новый план квартиры, заказывают его в БТИ или иной организации;
- Заявление;
- Копию паспорта собственника квартиры;
- Копии договора купли-продажи на квартиру;
- Техпаспорт на квартиру;
- Письменное согласие от каждого из остальных собственников квартиры.
В зависимости от конкретного населенного пункта процесс согласования может занимать в среднем от 2 месяцев до 6, но на портале госуслуг можно подать все документы в электронном виде и получить нужное согласование в срок от 20 до 45 дней. Сложностей не возникнет, если изменения соответствуют строительным нормам и правилам.
Чем грозит приобретение такого жилья?
От соблюдения утверждённых строительно-ремонтных норм зависит безопасность и удобство эксплуатации жилфонда. Несогласованная перепланировка может привести в лучшем случае к дискомфорту проживания людей, в худшем — к обрушению здания или его элементов, потере здоровья и гибели граждан.
После приобретения квартиры с несогласованными изменениями новый владелец должен их узаконить.
В противном случае при выявлении нарушений на него будет наложена административная ответственность, предполагающая штрафные санкции:
- 2000-2500 руб. — для жильцов многоквартирных домов (ст. 7.21 КоАП РФ);
- 1000-1500 руб. — для граждан, проживающих в домах иного типа (ст. 7.21 КоАП РФ);
- 4000-5000 руб. — для должностных лиц (ст. 7.22 КоАП РФ);
- 40-50 тыс. руб. — для организаций (ст. 7.22 КоАП РФ).
При причинении морального, материального или физического вреда другим жильцам возможно увеличение размеров взысканий, а также привлечение к уголовной ответственности.