Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Ответ недели: Продажа недвижимого имущества у ИП». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Предприниматель, работающий на упрощенке, решил продать собственную квартиру, которую он приобрел еще до начала предпринимательской деятельности. Во время владения он сдавал данную недвижимость в аренду и получал с нее доход. Хотя квартира не использовалась непосредственно для бизнеса, а только для получения дополнительного заработка. При продаже такой недвижимости он будет обязан заплатить налог на прибыль. Так как законодатель предусматривает, что любые коммерческие жилые площади, принадлежащие ИП на УСН, им облагаются. При этом имеют место многочисленные случаи судебных разбирательств, где предприниматели пытаются доказать, что они не использовали недвижимость непосредственно в собственном бизнесе. Однако суды даже в последней инстанции остаются на стороне налоговой службы, которая начисляет налог в размере 6% и дополнительные штрафы за неуплату.
Рассмотрим на примере
Раньше под это правило подпадали и предприниматели, работающие на ОСН. Однако, как уже писали выше, с 2019 года законодатель решил сделать им поблажку, разрешив продавать личную недвижимость по общему правилу. Ведь до этого получалось так, что многие сдавали квартиры незаконно без договора и уплаты налогов, а потом еще продавали их на общих основаниях, потому что налоговая не была в курсе такого заработка. Другие же сдавали недвижимость в аренду по закону, а потом еще и оплачивали налог на доходы. Однако ИП на упрощенке пока не получили подобных поблажек. Возможно законодатель учитывал то, что они и так не несут бремя полного налогообложения и имеют дополнительные поощрения.
Особенности начисления налога
Так как ИП продал нежилое помещение, ранее используемое для ведения бизнеса, то доход от продажи подлежит налогообложению. Не имеет значения, что до продажи помещение находилось в собственности более 10 лет. Минимальных сроков для безналоговой продажи коммерческой недвижимости нет.
Также не имеет значения, есть ли у продавца объекта статус ИП — налог нужно платить в любом случае. Для индивидуальных предпринимателей налог исчисляется в соответствии с используемым им режимом, а с лица, не имеющего такого статуса, в том числе бывшего индивидуального предпринимателя, взимается НДФЛ.
Допустим, вы продали арендованное коммерческое помещение после окончания регистрации ИП. Таким образом, выручка от реализации облагается НДФЛ по ставке 13%.
Продажа и покупка квартиры в один год
К сожалению, договора обмена сейчас очень редки.
На упрощенке они платят страховые взносы + 15% от прибыли (или 6% от дохода, но для таких ИП ничего не меняется). И сдают один несложный отчет раз в год. Фиксированный платеж в пенсионный фонд и на медицинское страхование перечисляют все ИП, даже если не вели деятельности и ничего не заработали.
В основном, сделки совершаются через продажу и покупку недвижимости. А любая продажа — это необходимость уплатить подоходный налог. А если учесть стоимость современного, даже очень скромного жилья, то суммы НДФЛ получаются заоблачные. Поэтому возможность зачета квартиры при покупке и продаже — это огромное подспорье собственникам.
Но для того, чтобы грамотно все оформить и постараться избежать уплаты налога, нужно разобраться в тонкостях налогового законодательства.
Для начала рассмотрим простейший вариант.
По закону, до 2022 года с продажи квартиры, которая находилась в собственности более 3-х лет налог платить совсем не нужно!
А вот для жилья, проданного в 2022 году и позже, этот срок увеличился до 5 лет. Пускай ради нас с вами существует большая семья Иванцовых, во главе которой стоит Иван Петрович.
Налоговая всё сделала правильно. Мужчина должен заплатить
Для налогов важно назначение имущества, а не то, как оно оформлено по документам. Мужчина хоть и продал недвижимость как личную собственность, но использовал ее для бизнеса.
Разъяснения Минфина — это не нормативный документ. Их давали не этому предпринимателю и ссылаться на них нельзя.
Всё так. Пусть доплачивает налог, штраф и пени. Но раз он действовал добросовестно, уменьшим ему штраф в два раза.
Доход от продажи имущества — выручка ИП . Оставить решение в силе
Предприниматель хоть и действовал добросовестно, но ошибся. Используешь личное имущество в бизнесе — плати налог от его продажи как ИП .
Все инстанции правы. Жалобу отклонить
Суды не ошиблись. По своим характеристикам помещение не предназначено для личного использования. Значит, доход от его продажи — это выручка ИП со всеми вытекающими.
Итог. Мужчина больше года ходил по судам, но не смог оспорить начисления. Доход от продажи личной недвижимости признали предпринимательским.
Придется заплатить в бюджет 720 тысяч рублей.
Недвижимость продана в период ведения бизнеса
Ситуация первая: физическое лицо, зарегистрированное в качестве предпринимателя и применяющее УСН, приобрело объект нежилой недвижимости и использовало его для извлечения доходов — например, для размещения производственного цеха, офиса или, возможно, для сдачи в аренду. Затем предприниматель решил объект недвижимости продать.
В рассматриваемой ситуации для целей квалификации доходов от продажи этой недвижимости имеет первостепенное значение несколько факторов:
- каким именно образом приобретена недвижимость: в результате возмездной сделки или вследствие дарения, наследования, создания (постройки);
- каковы условия ее приобретения;
- учитывались ли расходы по приобретению недвижимого имущества в налоговой базе при УСН;
- в каком статусе физическое лицо продавало объект: как предприниматель или как физическое лицо;
- использовалась ли недвижимость на момент продажи в предпринимательской деятельности.
Отдельно поговорим и о ситуациях, при которых доход будет считаться предпринимательским.
Итак, кадастровая стоимость является обязательным условием, при котором по объекту начисляется налог на имущество в 2023 году. Она не является константой, то есть может меняться в зависимости от различных факторов. Для определения этой стоимости проводится кадастровая оценка недвижимости.
Какие именно объекты должны быть оценены по кадастровой стоимости в целях налогообложения, указано в статье 378.2 НК РФ. К ним относятся:
- административно-деловые и торговые центры;
- помещения под офисы, для торговли, заведений общественного питания и оказания услуг;
- некоторые типы объектов иностранных юрлиц;
- жилая недвижимость, гаражи, машино-места, дачные дома, хозяйственные постройки на участках под ИЖС или подсобное хозяйство, а также объекты незавершённого строительства.
Это общий список типов объектов. В каждом регионе по решению властей проводится оценка их кадастровой стоимости. В текущем году подавляющая часть российсикх регионов оценивает недвижимость по кадастровой стоимости. Такая оценка может быть проведена как выборочно, так и в отношении всех видов объектов недвижимости. Как пример – администрация субъекта РФ решает провести оценку в отношении всех многоквартирных домов.
После определения кадастровой стоимости издаётся закон о том, что налогообложение объектов должно проводиться на её основе.
Доходы ИП от продажи недвижимости, не использованной в предпринимательской деятельности, освобождаются от обложения УСН
01.12.2017
Индивидуальный предприниматель, применяющий УСН «доходы», осуществляет виды деятельности: грузоперевозки, оптовая торговля. В 2017 году он продал нежилую недвижимость, приобретенную более пяти лет назад, до регистрации в качестве индивидуального предпринимателя. Сумма сделки превышает 1 млн. рублей. Нежилой объект недвижимого имущества не использовался в предпринимательской деятельности в течение всего времени, пока находился в собственности индивидуального предпринимателя.
Облагается ли сделка по продаже нежилого имущества НДФЛ? Возможно ли применение п. 4 статьи 217.1 НК РФ при налогообложении сделки?
Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
Доходы индивидуального предпринимателя от продажи недвижимости, не использованной в предпринимательской деятельности, в рассматриваемой ситуации освобождаются от обложения НДФЛ.
Комментарий Российского налогового портала: автором допущена неточность, скорее всего, он имел в виду, что предприниматель не будет платить единый налог по УСН по факту продажи имущества, которое не использовалось в предпринимательской деятельности.
Упоминаемая в вопросе ст. 217.1 НК РФ введена в действие с 01.01.2016 и применяется в отношении объектов недвижимого имущества, приобретенных в собственность после 01.01.2016. Соответственно, к рассматриваемой ситуации данная статья неприменима.
Обоснование вывода:
Доходы от реализации недвижимого и иного имущества, которое находится на территории РФ и принадлежит физическому лицу на праве собственности, являются объектом обложения НДФЛ (пп. 5 п. 1 ст. 208 НК РФ, ст. 209 НК РФ, п. 1 ст. 210 НК РФ). На основании п. 1 ст. 224 НК РФ доход от реализации имущества, полученный физическим лицом — налоговым резидентом РФ, облагается НДФЛ по ставке 13%.
Срок владения недвижимостью в рассматриваемой ситуации отсчитывается с даты государственной регистрации права на объект недвижимости (п. 1 ст. 131 и п. 2 ст. 223 ГК РФ; часть 1 ст. 28 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»; части 1, 7 ст. 21 Федерального закона от 03.07.2016 N 360-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»).
В рассматриваемой ситуации ИП приобрел недвижимость более пяти лет назад и продает ее в 2017 году.
Федеральным законом от 29.11.2014 N 382-ФЗ (далее — Закон N 382-ФЗ) в главу 23 НК РФ внесены изменения, которые повлияли на порядок налогообложения доходов от реализации, в том числе недвижимого имущества. При этом предусмотренный Законом N 382-ФЗ порядок налогообложения доходов физических лиц от продажи недвижимого имущества стал применяться в отношении объектов недвижимого имущества, приобретенных в собственность после 1 января 2016 года (п. 3 ст. 4 Закона N 382-ФЗ). Смотрите также письма Минфина России от 06.10.2016 N 03-04-05/58170, от 30.12.2014 N 03-04-05/68684, от 29.12.2014 N 03-04-05/68339, п. 2 письма УФНС по Рязанской области от 03.12.2014 N 2.13-31/14161@ «Об изменениях в налогообложении имущества и доходов физических лиц».
Следовательно, в рассматриваемом случае при определении облагаемых доходов от реализации недвижимого имущества в 2016 году необходимо руководствоваться нормами главы 23 НК РФ в редакции, действовавшей до принятия Закона N 382-ФЗ (далее — старая редакция) (смотрите также письма Минфина России от 19.02.2016 N 03-04-05/9364 и от 21.01.2016 N 03-04-05/2050).
Статьей 217 НК РФ (в старой редакции) установлен перечень доходов от реализации собственного имущества налогоплательщика, освобождаемых от налогообложения НДФЛ. К ним, в частности, относятся доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами РФ, за соответствующий налоговый период от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика три года и более, а также при продаже иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более.
Ясно, что, если ИП реализует приобретенную более пяти лет назад недвижимость, срок владения данным объектом недвижимости на дату реализации в 2017 году будет заведомо больше трех лет (п. 17.1 ст. 217 НК РФ).
Приходим к выводу, что доходы ИП от продажи недвижимости, не использованной в предпринимательской деятельности, в рассматриваемой ситуации освобождаются от обложения НДФЛ.
Отметим, что упоминаемая в вопросе ст. 217.1 НК РФ введена в действие с 01.01.2016 Законом N 382-ФЗ и применяется в отношении объектов недвижимого имущества, приобретенных в собственность после 01.01.2016 (п. 3 ст. 4 Закона N 382-ФЗ). Соответственно, к рассматриваемой ситуации данная статья неприменима.
Однако возникает любопытный вопрос: если доходы ИП от продажи недвижимости в рассматриваемой ситуации освобождаются от обложения НДФЛ, то не следует ли облагать доход от продажи недвижимости налогом, уплачиваемым в связи с применением упрощенной системы налогообложения (УСН)?
Как известно, к доходам, полученным от продажи недвижимого имущества в связи с осуществлением предпринимательской деятельности, положения п. 17.1 ст. 217 НК РФ, а также положения ст. 217.1 НК РФ не применяются (письмо Минфина России от 23.11.2016 N 03-11-11/69180). Более того, налогоплательщик не вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом на доходы физических лиц доходов, полученных от продажи недвижимого имущества, которое использовалось в предпринимательской деятельности, на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества (письмо Минфина России от 28.02.2017 N 03-04-05/11261).
В соответствии с п. 1 ст. 346.15 НК РФ при определении объекта налогообложения ИП на УСН учитывает доходы от реализации, определяемые в соответствии со ст. 249 НК РФ, и внереализационные доходы, определяемые по ст. 250 НК РФ.
По мнению финансовых органов, если недвижимое имущество использовалось в предпринимательской деятельности коммерсанта, то доходы от его продажи учитываются в составе доходов при определении базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСН. Доходы, полученные от реализации недвижимого имущества, которое не использовалось ИП в целях осуществления предпринимательской деятельности, а также если индивидуальным предпринимателем не указывался при регистрации вид деятельности, связанный с продажей недвижимого имущества, подлежат обложению НДФЛ в порядке, установленном главой 23 НК РФ (письма Минфина России от 18.07.2016 N 03-11-11/41910, от 10.06.2015 N 03-11-11/33583, от 20.01.2014 N 03-11-11/1390, от 07.10.2013 N 03-11-11/41798).
Уплата: порядок действий
Заплатить налог можно в наличной либо безналичной форме. Существует несколько способов уплаты налогов:
- через отделение банка;
- с помощью платёжного терминала;
- через онлайн-сервисы.
В общем виде инструкция по уплате налога выглядит следующим образом:
- отразить сумму налога в отчётности;
- подать декларацию;
- заплатить налог.
Сроки уплаты налогов приведём в следующей таблице.
Сроки уплаты налогов при продаже коммерческой недвижимости
| Налог | Срок |
| НДФЛ | 1 раз в год до 15 июля года, следующего за отчётным. |
| Налог на прибыль |
|
| УСН |
|
| НДС | Ежемесячно до 25 числа следующего месяца. |
Как отразить в учете торговой организации, применяющей УСН, приобретение объекта недвижимости на условиях рассрочки оплаты
Как отразить в учете торговой организации, применяющей УСН (объект налогообложения «доходы, уменьшенные на величину расходов»), приобретение объекта недвижимости (здания торгового павильона) на условиях рассрочки оплаты, если за предоставленную рассрочку взимаются проценты?
Стоимость торгового павильона, приобретаемого по договору продажи недвижимости, составляет 6 000 000 руб. (в том числе НДС). Оплата производится в рассрочку по 2 000 000 руб.
в течение трех месяцев начиная с месяца, следующего за месяцем государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости к организации. За полученную рассрочку платежа организация уплачивает проценты на сумму непогашенной задолженности в размере 18% годовых.
Проценты начисляются начиная с 1-го числа месяца, следующего за месяцем регистрации перехода права собственности на павильон, и уплачиваются ежемесячно одновременно с внесением платы за приобретенное здание (в последний день месяца).
Павильон начал использоваться по назначению с месяца его передачи продавцом (с июня). Документы на регистрацию перехода права собственности на павильон к организации переданы в месяце его получения. При подаче документов была уплачена государственная пошлина. Переход права собственности зарегистрирован в августе.
Для целей бухгалтерского учета срок полезного использования павильона установлен равным 25 годам (300 месяцам). Амортизация начисляется линейным способом. Организация составляет промежуточную бухгалтерскую отчетность на последнее число каждого календарного месяца.
Гражданско-правовые отношения
Продажа здания торгового павильона, относимого к недвижимому имуществу (п. 1 ст. 130 Гражданского кодекса РФ), регулируется нормами параграфа 7 «Продажа недвижимости» гл. 30 «Купля-продажа» ГК РФ.
По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя объект недвижимого имущества (п. 1 ст. 549 ГК РФ).
Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. При этом обязательство продавца передать объект недвижимого имущества покупателю считается исполненным (если иное не предусмотрено законом или договором) (п. 1 ст. 556 ГК РФ).
Переход права собственности на объект недвижимого имущества по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.
Право собственности на объект недвижимости у покупателя возникает с момента государственной регистрации (п. 2 ст. 223, п. 1 ст. 551 ГК РФ, п. 1 ст. 4 Федерального закона от 21.07.
1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон N 122-ФЗ).
В данном случае договором предусмотрена оплата приобретенного павильона в рассрочку с уплатой процентов, которые ежемесячно начисляются на сумму задолженности покупателя с месяца, следующего за месяцем перехода к нему права собственности на павильон, и до момента погашения задолженности, что допускается положениями абз. 2 п. 4 ст. 488, п. п. 1, 3 ст. 489 ГК РФ.
Проценты за предоставленную рассрочку рассматриваются как плата за коммерческий кредит (плата за пользование денежными средствами) (п. 1 ст. 823 ГК РФ, абз. 3 п. 12, абз. 2 п. 14 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 13, Пленума ВАС РФ N 14 от 08.10.1998 «О практике применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о процентах за пользование чужими денежными средствами»).
Поскольку в данном случае в соответствии с договором купли-продажи оплата стоимости павильона производится в рассрочку, до момента окончания расчетов с продавцом здание павильона находится в залоге у организации-продавца (возникает ипотека в силу закона) (если иное не установлено договором купли-продажи). Это следует из п. 5 ст. 488, п. 3 ст. 489 ГК РФ, п. п. 1, 2 ст. 1 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее — Закон N 102-ФЗ).
Ипотека в силу закона подлежит государственной регистрации и возникает с момента ее государственной регистрации, которая осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой, если иное не установлено законом (ст. 29 Закона N 122-ФЗ, п. 2 ст. 11, п. 1 ст. 19, абз. 1 п. 2 ст. 20 Закона N 102-ФЗ).
Ипотека в силу закона подлежит государственной регистрации без уплаты госпошлины и возникает с момента ее государственной регистрации, которая осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой, если иное не установлено законом (ст. 29 Закона N 122-ФЗ, п. 2 ст. 11, п. 1 ст. 19, п. 2 ст. 20 Закона N 102-ФЗ). Государственная регистрация ипотеки удостоверяется путем надписи на документе, являющемся основанием возникновения права собственности залогодателя на обремененное ипотекой имущество (п. 2 ст. 22 Закона N 102-ФЗ).
Государственная пошлина
За государственную регистрацию перехода права собственности на недвижимое имущество уплачивается государственная пошлина в размере 22 000 руб. (ст. 11 Закона N 122-ФЗ, пп. 22 п. 1 ст. 333.33 Налогового кодекса РФ).
Продажа юрлицом нежилого помещения ниже кадастр.стоимости
Продаем от юрлица (ООО на УСН) нежилое помещения ниже кадастровой стоимости (на 70% ниже).
Цену не занижаем, по рынку продаем. Налоговая не будет иметь к нам претензий?
Кадастровую стоимость учитывают только при продаже имущества физлицом и только в отношении НДФЛ. При продаже имущества юрлицом кадастровую стоимость во внимание не принимают.
Правила для физлица такие: за какую бы цену физлицо не продавало объект, для целей НДФЛ доход от его продажи будет считаться не меньше, чем кадастровая стоимость объекта, умноженная на коэффициент 0,7. Кадастровую стоимость берут на 1 января года, в котором зарегистрирован переход права собственности. Причем регионам дано право уменьшить коэффициент 0,7 вплоть до нуля (п. 6 ст. 217.1 НК РФ). Например, человек продал землю за 200 000 руб., в то время как ее кадастровая стоимость равна 1 000 000 руб. Для целей НДФЛ доход от продажи земли будет равен 700 000 руб. (1 000 000 руб. × 0,7). Такой порядок применяется к той недвижимости, право собственности на которую ее продавец получил не раньше 1 января 2016 года (п. 3 ст. 4 Закона от 29 ноября 2014 № 382-ФЗ, письма Минфина России от 21 января 2016 № 03-04-05/2050 и от 9 апреля 2015 № 03-04-05/20185).
Ирина Александровна, потомственный бухгалтер.
Какие налоги платит ИП при продаже недвижимости
Если срок владения объектом значительно больше 3 лет, то обычным гражданином налог с этой сделки не уплачивается. При непревышении 3-летнего срока владения возможно уменьшение налогооблагаемой базы за счет снижения суммы покупки, если сохранились подтверждающие документы, или можно воспользоваться вычетом фиксированной суммы для жилья в размере 1 млн рублей.
Если недвижимость не использовалась в предпринимательской деятельности, значит, продавца необходимо идентифицировать как физическое лицо. А поскольку продающая сторона по сделке является физическим лицом и срок владения объектом составляет более 3 лет, то налог при продаже не выплачивается.
Но когда в числе прочих кодов ОКВЭД по данному предпринимателю числятся и операции с недвижимостью, сделка подпадает под коммерческую деятельность и должна быть учтена в расходах ИП.
Как определяется налог с продажи недвижимости для ИП? Индивидуальными предпринимателями при продаже имущества уплачивается налог, размер которого зависит от применяемой системы налогообложения. Это однозначно больше, чем расходы физического лица, которые равны нулю.
Как лучше продать коммерческую недвижимость
Специалисты, которые знают, как лучше продать коммерческую недвижимость выделяют 3 способа продажи:
- Самостоятельно заняться продажей – этот метод самый рискованный и финансово очень затратный. Также он требует опыта, внимания и времени. Самостоятельная продажа коммерческой недвижимости только кажется самой выгодной. В этом случае никому не нужно платить комиссионные. Но без опыта продаж сложно определить объективную стоимость объекта.
Самостоятельная продажа означает, что все этапы Вы организовываете сами. Никто не даст совет, как выгодно прорекламировать Ваш объект или грамотно составить договор.
- Найти частного риелтора – небезопасный способ, т.к. велик шанс связаться с аферистом. Конечно, опытные и добропорядочные риелторы существуют, но их поиск занимает много времени.
- Обратиться в агентство недвижимости – самый безопасный способ для тех, кто ищет способ, как продать коммерческую недвижимость быстро и выгодно. Специалисты дадут советы. Если Вам нужна помощь в продаже недвижимости, Вы цените свое время и готовы платить профи за проделанную работу – не отказывайтесь от этого способа.
Что делать, чтобы не попасть на налоги при продаже имущества?
Если вы используете это имущество для того, чтобы получать доход как ИП , вряд ли получится не платить налог. У налоговой и судов однозначная позиция.
Но даже из этого можно извлечь выгоду. Нужно всего лишь быть готовым к тому, что придется заплатить налог. Например, при продаже включить его в цену, потом перечислить в бюджет и спать спокойно. Или не продавать, если это невыгодно.
Если продаете имущество, о котором налоговая не узнает, и не хотите платить налог как ИП , оцените риски. Если это компьютер за 50 тысяч рублей и покупатель физлицо, вам вряд ли что-то грозит. Но если это автомобиль за миллион, а вы занимаетесь перевозками, можно вляпаться.
Будьте осторожны, если ситуация с имуществом неоднозначная. Например, у вас автосервис в собственном гараже, но там стоит и ваша машина. Или у вас квартира на первом этаже, и вы принимаете клиентов как юрист. Никто не даст гарантии, что при продаже этой недвижимости вам внезапно не доначислят налоги.
В каждой истории могут быть нюансы. Налоговая не предъявит претензии вообще без оснований. Инспекторы будут собирать доказательства, изучать документы, опрашивать свидетелей. В этой истории, например, так и было. Не пренебрегайте документами, консультируйтесь с юристами, ищите грамотного бухгалтера.
Не ссылайтесь на письма Минфина, если в них описана ситуация, хотя бы немного отличная от вашей. Если есть сомнения, пишите запрос в налоговую.